Покупка земельного участка у собственника, пошаговый порядок действий

Одним из важных моментов приобретения недвижимости, является ее проверка на юридическую чистоту.

Земельный участок, выставленный на продажу, может:

• находиться в залоге;
• быть арестован;
• принадлежать на правах долевой собственности нескольким владельцам;
• по факту быть наследуемой собственностью несовершеннолетних лиц:
• иметь другие обременения, которые станут причиной ничтожности сделки.

ШАГ 1

Чтобы не стать жертвой аферистов или просто недобросовестных лиц, желающих избавиться от спорного имущества, первым делом стоит проверить документы, при покупке земельного участка.

Для подтверждения полномочий продавца распоряжаться имуществом, отсутствие обременений – подойдет расширенная выписка из ЕГРН (которую может заказать и сам покупатель, зная кадастровый номер участка).

Паспортные данные лица, предлагающего купить землю, следует сверить с указанной информацией в выписке о собственнике.

Стоимость услуги для физических лиц – от 350 рублей.

Вполне резонно проверить непосредственно правоустанавливающие документы на объект недвижимости, выставленный на продажу, например:

• договор имущественной сделки (покупки, обмена земельного участка);
• свидетельство о принятии наследства;
• акт о безвозмездном выделении надела местной организацией, если владелец относится к одной из льготных категорий лиц, имеющих такое право.

Следует обратить внимание на наличие:

• межевого плана;
• акта, выданного в установленном порядке кадастровым инженером об установлении межевых знаков и о согласовании границ с соседями.

Полезный совет

Если собственником земли выступают пожилые граждане, попросите пройти медицинское освидетельствование до заключения сделки. Это станет страховкой от притязаний в последующем родственников, пытающихся доказать невменяемость человека во время продажи земли и признания ничтожности договора.

В ситуациях, когда собственником земли выступает предприятие, организация, рекомендуем до заключения договора, запросить:

• свидетельства о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет юрлица;
• устав.

Для сведения

Получить сведения о контрагенте из ЕГРЮЛ можно в режиме онлайн, с помощью сервисов ФНС России, в том числе, если хотите купить участок у индивидуального предпринимателя.

Помимо указанного выше, следует уделить внимание проверке категории земли, поскольку имеется ряд ограничений по переводу в частную собственность участков, относящихся:

• к землям общего пользования;
• к охранным зонам или с особыми условиям использования и других.

Если собираетесь купить надел у семейной пары, удостоверьтесь, что второй супруг не возражает совершению сделки или не имеет никаких прав на участок, например:

• имеется ли нотариально заверенное согласие жены (мужа) на отчуждение недвижимости или брачный договор о раздельном распоряжении имуществом;
• в случае перехода прав собственности владельцу земли по наследству, попросите представить соответствующее свидетельство.

Особую скрупулезность советуем проявить при проверке правомерности действий со стороны продавца, если продажа земли затрагивает имущественные интересы:

• детей, от лица которых выступают родители или прочие законные представители (опекуны, усыновители) – обязательно должно быть согласие органов опеки;
• лиц, имеющих преимущественное право выкупа участка или его долей – нотариально заверенный отказ от приобретения земли или подтверждение уведомления их в письменном виде минимум за месяц о предстоящей продаже на определенных условиях.

В то же самое время, если при совершении сделки собираетесь привлечь средства материнского капитала, нужно ознакомить продавца с документами, подтверждающими наличие определенной суммы для покупки земельного участка.

Сертификат можно получить через официальный портал Госуслуги, личный кабинет сайта ПФР, зарегистрированный на имя матери.

Если право на господдержку семьям с детьми возникло после усыновления детей, нужно подать заявку в территориальный орган Пенсионного фонда с приложенными обязательными документами лично или через МФЦ для получения сертификата.

Важно знать!

Если на продаваемом участке есть строения, в том числе и незавершенные, документы на них должны быть предъявлены отдельно.

ШАГ 2

Если устраивает местонахождение, стоимость участка, следующим этапом процедуры покупки земельного участка будет подписание предварительного договора.

Письменное соглашение можно составить самостоятельно или обратиться за помощью к юристу.

Суть документа состоит в том, что стороны обязуются до конкретно оговоренной даты выполнить ряд обязательств, чтобы юридически грамотно оформить сделку.

Как правило, в этот период:

• продавец готовит все недостающие бумаги;
• покупатель решает финансовые вопросы для оплаты приобретенной земли удобным способом.

При этом в соглашении фиксируют основные условия предстоящего договора:

• уточняют характеристики, в том числе и виды разрешенного использования участка, который будет передан в собственность покупателю, его местонахождение, кадастровый номер;
• покупную стоимость (которая может отличаться от кадастровой оценки).

Также в предварительном ДКП могут быть оговорены:

• основания, для отказа взятых на себя сторон обязательств;
• ответственность контрагентов в случае одностороннего отказа от заключения сделки;
• условия обеспечения исполнения обязательства в виде внесения потенциальным покупателем аванса, который в последующем будет зачтен при окончательном расчете или задатка.

Важно знать!

Независимо от причин несостоявшейся сделки, аванс в полном объеме возвращается покупателю (п.3 ст. 487 ГК РФ).

Когда речь идет о залоговой сумме в качестве задатка, чтобы собственник земли не искал больше клиентов, убрал объявления о продаже участка, если сделка будет сорвана:

• по независимым от воли сторон причинам или достигнутой договоренности — переданная сумма возвращается несостоявшемуся покупателю (п.1 ст. 381 ГК РФ);
• по вине покупателя – деньги останутся у продавца;
• по вине продавца, например, передумавшего заключать договор или вопреки предварительной договоренности продавшего другому покупателю – задаток возвращается в двойном размере (п.2 ст. 381 ГК РФ).

Деньги, переданные продавцу без заключения письменного предварительного ДКП под расписку, поскольку не являются залогом по обеспечению выполнения определенных условий, считаются оплатой аванса стоимости недвижимости.

Шаг 3

В то время, пока продавец готовит документы для официального оформления сделки, стоит побеспокоиться о том, как после покупки участка земли у собственника, с ним рассчитаться.

Если собственных средств не хватает, можно взять кредит в банке, ознакомившись со всеми предложениями, в том числе с программами по льготной ставке:

• предоставления займа семьям с ребенком инвалидом, или относящихся к категории многодетных;
• с использованием материнского капитала в качестве первоначального взноса или ежемесячных платежей
• денежной ссуды на приобретение или строительство индивидуального жилья военнослужащим;
• под залог любой недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика;
• для покупки дачи или земельного участка и строительства летнего домика;
• молодым семьям, приобретающим готовое жилье в сельской местности или участки для индивидуального строительства в Дальневосточных районах страны и так далее.

Сориентировавшись сколько денег нужно для приобретения участка, подать заявки на кредит можно в режиме онлайн сразу в несколько банков.

Имея на руках предварительный ДКП, если подходите по всем критериям для получения займа, после одобрения кредитования, заключаете с банком договор.

Важно!

В случае получения кредита на покупку земли, банк контролирует как проходит сделка купли продажи земельного участка.

При возможности оплатить недвижимость собственными средствами, выбираете по согласованию с продавцом наиболее приемлемый вариант для расчета с незнакомым человеком:

• аккредитив;
• через банковскую ячейку.

В первом случае в свой банк подаете заявление на открытие аккредитивного счета, и вносит на него необходимую для покрытия сделки сумму.

Кредитная организация в свою очередь берет на себя обязательства по перечислению средств на указанный расчетный счет продавца после:

• предоставления документов, подтверждающих совершение сделки;
• передачи прав собственности на участок новому владельцу, открывшему аккредитивный счет.

Аналогично можно позаботиться о безопасной передаче денег продавцу, заключив с банком договор аренды специальной ячейки.

Договорными условиями должны быть определены конкретные условия доступа, например, предоставление:

• зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка;
• выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к покупателю;
• выписки из домовой книги, из которой видно, что проживавшие ранее лица в купленном доме сняты с регистрации по указанному адресу.

Шаг 4

Пройдя все подготовительные этапы, удостоверившись в наличии всех необходимых документов у продавца в подлиннике или заверенных в установленном порядке нотариусом, наступает один из ответственных моментов – заключение договора купли-продажи.

Чтобы не упустить важные моменты, советуем, перед тем как оформить покупку земельного участка доверить подготовку проекта документа квалифицированному юристу, специализирующемуся на вопросах гражданских правоотношений.

Напомним, что сама по себе сделка покупки недвижимости не требует обязательного нотариального удостоверения, за исключением:

• продажи участка, принадлежащего на правах долевой собственности нескольким владельцам;
• отчуждения земельного надела от имени несовершеннолетнего или признанного недееспособным лица его законными представителями).

В остальных случаях подписывать договор у нотариуса или нет, стороны решают по обоюдному согласию.

Примечание

Бесспорным преимуществом выбора как оформить покупку земельного участка, является обращение к нотариусу.

Это будет дополнительной гарантией того, что для совершения сделки нет никаких юридических препятствий, в результате купли-продажи не будут нарушены интересы третьих лиц.

Нотариус удостоверит договор лишь:

• проверив документы, дееспособность граждан, вступающих в гражданско-правовые отношения, полномочия лиц, представляющих интересы несовершеннолетних, находящихся под опекой людей;
• убедившись, что нет спорных моментов, которые в дальнейшем могли бы привести к признанию сделки недействительной.

Существует определенный перечень разделов, регламентированный гражданским законодательством для внесения сведений при документальном оформлении продажи имущества.

По договоренности сторон могут быть оговорены конкретные условия совершения сделки.

Как правило:

1. в преамбуле уточняют дату и место заключения договора, сведения об участниках сделки со ссылкой на удостоверяющие личности документы;
2. подробно описывают конкретный участок, выступающий предметом договорных отношений с указанием его адреса и кадастрового номера, площади и наиболее важных характеристик;
3. перечисляют права и обязанности сторон;
4. фиксируется стоимость земельного участка, являющегося объектом продажи;
5. определяют порядок разрешения проблемных ситуаций, в том числе при обстоятельствах, не зависящих от воли сторон, препятствующих выполнению договорных обязательств;
6. устанавливают сроки, порядок полного расчета и передачи прав собственности на недвижимость;
7. прописывают реквизиты сторон, указав адреса проживания продавца и покупателя, паспортные и контактные данные, расчетные счета и так далее.

Не допускается, согласно ст. 37 ЗК РФ:

• устанавливать беспрецедентное право бывшего владельца выкупить назад проданный участок;
• определять договорными условиями ограничения распоряжения наделом новым собственником (например, сдавать в аренду или дарить, оставлять по наследству);
• вносить пункты договора, снимающие или ограничивающие ответственность лица, продавшего недвижимость в случае возникновения претензий третьих лиц, имевших долевое или наследственное право на проданный надел.

Договорные отношения имеют юридическую силу только при оформлении в письменном виде документа о достигнутом соглашении, подписанного в двустороннем порядке.

Готовят, как правило, не менее 3- х экземпляров договора, по одному для каждой из сторон и один пригодится при дальнейшей регистрации прав собственника в Росреестре.

Отдельным списком приложения к договору перечисляют документы, являющиеся неотъемлемой его частью.

Шаг 5

На следующей стадии покупки земельного участка у собственника переходят к фактическому выполнению договорных обязательств.

Приезжаете еще раз к месту нахождения надела, после осмотра, подписываете акт-приема передачи.

Рекомендуем не пренебрегать этой процедурой и не оформлять документ формально.

Никто не застрахован от различных обстоятельств, в том числе и стихийных бедствий техногенного или природного характера, которые могли нанести урон, разрушения объекту недвижимости. Поэтому лучше лично убедиться, что покупаемый участок находится именно в том состоянии, в каком был на момент выбора для приобретения.

Далее остается расплатиться с продавцом.

Если совершаете нотариальную сделку, это можно сделать в присутствии нотариуса, получив письменную расписку об отсутствии претензий и полностью выполненных со стороны покупателя обязательств.

Удобство услуг нотариуса заключается еще и в том, что если стороны не имеют возражений, документы будут переданы на регистрацию в Росреестр без их участия.

Причем это самый быстрый способ получить уже готовую выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на купленную недвижимость к новому владельцу.

Но, услуги нотариуса не бесплатны.

При желании, если нет обстоятельств, требующих в установленном порядке обязательное удостоверение сделки нотариусом, договор просто подписывается контрагентами.

Поскольку обычно стороны договорных отношений могут быть вообще не знакомы, чтобы закончить процедуру переоформления документов, без лишних хлопот и уговоров продавца пройти перерегистрацию прав собственности, удобно рассчитываться через банковскую ячейку или аккредитив.

В таком случае получить деньги собственник, продавший свой участок, сможет лишь, представив банку документальные доказательства выполнения своей части договорных обязательств.

При обращении самостоятельно в Росреестр для регистрации прав собственности, потребуются кроме заявления, предоставить комплект документов, о которых мы упоминали при оформлении покупки участка:

• паспорт или другое удостоверение личности с вклеенной фотографией, имеющее индивидуальный номер, с указанием места и даты выдачи (например, при утере паспорт, подойдут водительские права);
• желательно чтобы продавец представил правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) участка в собственность (акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение права собственности; ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и так далее);
• подписанный сторонами договор купли-продажи участка;
• техническую документацию, включая межевой план, карту-план расположения надела, акт обследования территории представляют в форме электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.