Покупка квартиры - это важный и ответственный шаг. В условиях российских реалий подходить к нему нужно очень серьезно. К сожалению, даже покупка новой квартиры в строящемся доме связана с массой рисков.
Об одном из них расскажу сегодня.
Не редко можно встретить ситуацию, когда в строящемся доме, застройщик передает часть квартир неким дружественным компаниям или гражданам. Они, в свою очередь, продают эти квартиры по цене, немного ниже, чем продает застройщик. В Волгограде я не видел случаев, чтобы разница в цене превышала 50 000 руб. с квартиры. Но даже и на такую разницу попадается много желающих сэкономить.
Есть ли риски в покупке строящейся квартиры не у застройщика, а у перекупа? Об одном из них я уже писал ранее - это риск, связанный с тем, что суммы на эксроу-счетах, обеспечивающих стройку, будут значительно ниже сумм, необходимых для окупаемости этой стройки. Указанный риск исчезает если дом достроен и введен в эксплуатацию.
Но это не единственный риск. Чего еще стоит опасаться в таких случаях читайте ниже.
И.И. Иванов* обратился с иском к ООО "Ромашка"* указав, что приобрел у него квартиру в новом доме. В ходе ее эксплуатации были выявлены строительные недостатки, несоответствующее качество ремонта.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
В соответствии с условиями договора, покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к его техническому состоянию не имеет. Квартира принадлежала продавцу на основании договора инвестирования.
Через три года после покупки, покупатель направил продавцу претензию, в которой жаловался на указанные выше обстоятельства. Еще через год, по заказу И.И. Иванова была проведена строительно-техническая экспертиза, которая подтвердила наличие в квартире недостатков. Результаты были доведены до ООО "Ромашка", однако он отказалось оплачивать суммы, необходимые для ремонта квартиры.
В обоснование своих требований И.И. Иванов ссылался на Закон О защите прав потребителей, который устанавливает пятилетний гарантийный срок.
Однако, закон устанавливает, что если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
В данном случае отношения между И.И. Ивановым и ООО "Ромашка" должны быть квалифицированы как купля-продажа. Застройщиком дома, в котором находится спорная квартира было не ООО "Ромашка", а иное юридическое лицо. Поэтому к отношениям сторон не подлежат применению нормы, регулирующие порядок выполнения работ.
Поскольку договором купли-продажи квартиры гарантийный срок
не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение
которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретённого недвижимого имущества, истец как покупатель был вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы выявленные дефекты являются явными, часть из них могла быть обнаружена при подписании акта приёма-передачи квартиры, вместе с тем с момента передачи спорной квартиры в течение двух лет покупатель не обращался к продавцу с какими-либо претензиями.
В настоящее время дело направлено на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Как видим, в данном случае, покупка квартиры у перекупа привела к тому, что срок предъявления претензий по качеству квартиры сократился более чем в два раза. Если бы квартира приобреталась у застройщика предъявить претензии можно было бы в течении пяти лет.
* ФИО и наименование изменены
ссылку на номер дела дам, если записка наберет 100 лайков или комментариев за две недели.
Также рекомендую почитать подборку записок о спорах, связанных с приобретением жилья:
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную защите дольщиков и иным вопросам, связанным со строительством:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer