Цена посуточной аренды квартиры в Москве за год выросла на 9% — в 2022 средняя цена составляет 3 700 ₽ в сутки. Недвижимость сдают владельцы и арендаторы — по договору субаренды. Расскажем, как организовать процесс и заработать на аренде квартир посуточно.
Что такое субаренда
Субаренда — это сдача внаем арендованной недвижимости. Владелец квартиры сдает ее на длительный срок, а арендатор — пересдает посуточно. Это легальный бизнес, но нужно получить согласие собственника на пересдачу, заключить договоры с хозяином и субарендаторами, платить налоги.
Чаще всего жилье на сутки снимают командировочные, туристы и влюбленные пары. Зарабатывать на посуточной субаренде квартир может ИП, самозанятый или агентство недвижимости.
Для справки
В субаренду можно сдать квартиру, комнату, студию, дом, торговую площадь, офис, дачу, гараж, машино-место. Но для самозанятых есть ограничения — они могут заниматься только арендой жилья. Если планируете сдавать нежилую недвижимость, оформите ИП или ООО.
Как правильно оформить субаренду
Заключить договор с собственником. Если квартиру снимает юрлицо — заключают договор аренды; если ИП, самозанятый или частник — договор найма. Документ подписывают все собственники квартиры, иначе его можно опротестовать, а жильца — заставить съехать.
Как заключить договор, чтобы избежать повышения арендной платы
Для справки
Чтобы установить число собственников и их ФИО, заказывают выписку из ЕГРН. Для этого нужно знать кадастровый номер квартиры. Выписку можно заказать на Госуслугах или сайте Росреестра. Услуга стоит 350 ₽.
Договор аренды можно составить произвольно, но нужно включить обязательные пункты.
- Адрес и вид объекта недвижимости — можно использовать формулировку «однокомнатная квартира расположена по адресу…».
- Согласие собственника на субаренду. Надо указать, что хозяин не возражает против пересдачи квартиры.
- Оплата найма и коммуналки. В договоре расписывают срок и размер оплаты, а также способ перечисления. Указывают санкции за просрочку.
- Срок аренды. Договор лучше заключить на срок до 12 месяцев, иначе документ придется регистрировать в Росреестре и платить госпошлину 2 000 ₽.
- Состояние квартиры, мебели и бытовой техники. Нужно подробно описать, в каком состоянии находится жилье, перечислить имущество и указать недостатки. Тогда собственник не сможет предъявить надуманные претензии и потребовать компенсацию за несуществующий ущерб.
- Ответственность сторон за нанесенный ущерб. Обычно она ложится на арендатора: если квартиранты разобью раковину или сломают дверь, жилец обязан отремонтировать имущество собственника.
- Условия расторжения договора. Этот пункт не может противоречить статье о расторжении договора найма жилого помещения.
Договор аренды заключают письменно в двух экземплярах — по одному для каждой стороны. Чтобы внести изменения в текст, например, увеличить арендную плату, составляют допсоглашение. Если договор найма зарегистрировали в Росреестре, допсоглашение тоже нужно регистрировать.
Заключить договор с квартирантами. Арендатор заключает с жильцами договор поднайма жилья — его текст аналогичен договору с собственником. Но дополнительно в документе прописывают сведения о владельце квартиры. Срок договора поднайма не может превышать срок действия договора с собственником.
Для справки
Квартиру и имущество желательно застраховать. Если случится пожар, взрыв газа, протечка труб, или квартиранты затопят соседей, убытки хозяевам компенсирует страховая компания.
Заплатить налоги. Если субарендой занимается ИП или ООО, бизнесмен отчитывается о доходах и уплачивает налог, согласно налоговому режиму. Например, ИП на УСН уплачивает 6% от дохода и фиксированные страховые взносы.
Если квартиру посуточно сдает самозанятый, он фиксирует поступление денег в приложении «Мой налог». С дохода самозанятый платит:
- 4% — если сдает жилье частнику;
- 6% — если жилье арендует организация.
Страховые взносы самозанятый уплачивает добровольно.
Как самозанятому принимать оплату с клиентов
Как искать клиентов
Сервисы бронирования. Самый простой способ — разместить объявление в специальном сервисе, например, на «Авито», «Юле», «Суточно.ру», «Циане», «Островке», TVIL или Bronevik.
Некоторые сервисы взимают плату за размещение. Например, на «Суточно.ру» комиссия составляет 15% от суммы бронирования.
Какую информацию нужно указать в объявлении.
- Цена за сутки и возможные скидки при длительном бронировании.
- Улица и номер дома.
- Этаж.
- Число спальных мест.
- Мебель и бытовая техника.
- Постельное белье, полотенца, посуда, банный халат, тапочки — входят ли в стоимость или предоставляются за доплату.
- Условия проживания. Например, нельзя с животными, курить в квартире и устраивать вечеринки.
- Время заселения и выселения. Обычно заселяют с 14:00, а выехать необходимо до 12:00. Иногда возможно раннее заселение.
- Залог и сумма.
Помимо текста, нужны качественные фото квартиры. Они вызывают доверие у потенциальных клиентов и повышают привлекательность жилья.
Долгосрочные договоры с организациями. Можно заключать договор субаренды с компанией, которая снимает квартиру для командированных сотрудников. Контакты корпоративного клиента можно уточнить у квартиранта.
Отправить потенциальному клиенту коммерческое предложение, рассказав об условиях сотрудничества и приложив фото квартиры.
Если компания регулярно отправляет сотрудников в командировку, и руководителя устраивают ваши условия, он будет арендовать жилье для сотрудников.
О том, сколько придется потратить на организацию субаренды, сколько можно в итоге заработать, и какие риски существуют при ведении такого бизнеса, читайте в продолжении материала в LifeProfit.