Небольшой дисклеймер
Я не опираюсь на статистические данные, не использую исследования в области недвижимости и стараюсь игнорировать какие-либо другие источники, кроме собственного опыта, общения с реальными и потенциальными клиентами и ощущений от работы с московским рынком.
Описанное в статье - максимально субъективно, спорно и нерепрезентативно.
Учитывая написанное мною при планировании операций с недвижимостью, вы действуете на свой страх и риск.
Этим летом продавцы и покупатели московской недвижимости разделились на 2 лагеря:
Покупатели надеялись что цены вот-вот рухнут. И они станут владельцами престижных московских метров почти задарма.
Продавцы - что покупатели набегут, надо только дождаться осени. И вернут своим энтузиазмом цены на уровень конца 2020 года. Самые смелые мечтали о дальнейшем росте.
Изначально было понятно, что оба желания обречены.
Не нужно рассматривать и показывать графики, оперировать большими массивами данных Росреестра и классифайдов и цитировать Набиулину с Зубаревич.
Посмотрите внимательно.
Видите за воображаемой чертой толпятся десятки тысяч покупателей? Смотрят на московские квартиры, облизываются и приговаривают: "Ну пусть еще немного снизится, и я как выскочу, как выпрыгну и быстренько себе квартирку прикуплю."
По-вашему, именно так выглядит крах и обрушение?
Нет, крах - это когда большая часть недвижимости в этом городе станет совершенно никому не нужна. Люди будут говорить иначе: "Мне и даром квадратные метры в вашей Москве не сдались. И те, что есть, заберите скорее за любые деньги."
Но Москва так похорошела при Собянине, что еще нескоро сможет настолько опротиветь жителям и гостям столицы.
Крутишь головой вокруг, видишь другие города. И думаешь: "Хороший город, но не Москва."
Кто ж с красавицей нашей сравнится по комфорту, возможностям и защищенности жизни?
Этот текст я написала в первой половине сентября и не успела опубликовать до 21-го.
Что изменилось?
Ожидания покупателей выросли до размеров среднего слона. Им кажется, что мобилизация станет последней каплей на весы полного обрушения рынка.
Ничего подобного!
Это временная паника, как реакция на сильный стресс. Как этот новый негативный фактор отразится на рынке недвижимости?
Те, кто кинулись в военкоматы, вынужденно или по желанию, продавать ничего не планируют.
Наоборот.
Планируют заработать и прикупить недвижимости. Если не они сами, так их семьи.
Те, кто кинулись к границам других государств, подальше от мест, где могут попортить шкурку, продавать будут только в одном случае:
У них непогашенная ипотека с длинным плечом.
Да и то при условиях, что они теряют доходы и не могут больше платить, и что их семья не осталась жить в этой закредитованной недвижимости.
Активно продают те, кто уехал весной 2022 и раньше.
Это они сейчас немного паникуют, боятся не вывезти деньги из страны и готовы снижаться достаточно глубоко.
В этих случаях продажа почти всегда по доверенности.
Еще одна категория хорошо сейчас торгуется - квартиры в старом фонде под ремонт.
"Убитые" совершенно.
Уже можно купить двушечку - 40-45 метров по цене 8 - 9 миллионов. Или 1-комнатную 30-35 метров по цене 7-8 миллионов. Это будут не самые популярные районы, часто первые этажи и почти всегда ужасное состояние.
Но варианты есть и их немало.
Аренда как предвестник
Не могу подтвердить слова аналитиков о падении цен на аренду квартир. Спрос упал, какая-то часть квартир освободилась, но арендодатели не спешат снижаться.
Делают это неохотно и на незначительный процент.
Я сверяю состояние аренды в среднем по ЖК "Савеловский Сити" - это такой Москва Сити для бедных.
Если в марте 2020 года, в начале карантина, в этом ЖК было выставлено в аренду более 100 квартир одновременно, то сейчас всего лишь 62.
В 2020 свободные квартиры к осени "рассосались". Сейчас у арендодателей не замечаю никакой истерики.
Аренда реагирует первой на любые изменения рынка.
Сейчас она прозрачно намекает, что и в продажах все будет не так, как хотят покупатели.
Если вы думаете, что покупатели исчезли, никто ничего приобретать не планирует, то у меня на 1-ку в Щербинке окнами на шоссе завтра 7 показов и уже есть предложение с торгом в 100 тысяч.
Понимая всю вашу неуверенность в завтрашнем дне и в необходимости сегодня заниматься операциями со своей недвижимостью, всю осень буду проводить бесплатные консультации на тему недвижимости. Получить консультацию можно, написав мне в вотсап +79153857212 или в телеграм @JuliaKiani два слова: БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ.