Проценты по вкладам упали, многие ищут способ вложить свои сбережения. Способов, на самом деле, много, но будте готовы к тому, что они все будут более рискованными, чем размещение денег на депозите. Сегодня поговорим о самом традиционном - давайте посмотрим на вложение денег в новостройки как на инвестиции.
Кейс
Предположим, у вас есть 10 млн рублей, которые вы хотите инвестировать. Цифру такую беру просто для удобства счёта.
Вы решили, что вложите все деньги в недвижимость.
Покупаете квартиру на этапе котлована со сроком сдачи через 2 года.
Продаёте уже построенную квартиру через 2 года за 12 млн рублей.
Какая получается математика?
Нужно заплатить налог в 13%, так как вы владели жильём меньше 3-х лет. Из прибыли в 2 млн вычитаем 260 тысяч налога и получаем 1740000р чистого дохода.
На 10 млн рублей вы заработали 1,74 млн, это 17,4% за 2 года.
А теперь давай посмотрим схему с участием ипотечного кредита!
У вас есть только 1,5 млн рублей. Но зато есть ребёнок, рождённый после 2018 года. Если таковой имеется, то для вас открываются новые инвестиционные возможности 😄
Вы берёте льготную ипотеку под 5,7%, вносите свои 1,5 млн в качестве первоначального взноса и покупаете такую же квартиру за 10 млн рублей. Через 2 года продаёте её за 12 млн.
Налог будет 130 тысяч.
За 2 года вы заплатите процентов по ипотеке порядка 1 млн рублей.
Чистый доход у вас будет уже 870 тысяч рублей. Доходность с 1,5 млн за 2 года 58%!
Количество ипотечных кредитов на 1 человека по такой программе не ограничено. Главное, чтобы хватило платёжеспособности для одобрения суммы банком.
Но есть ограничения по сумме одной ипотечной сделки, в регионах это сумма в 6 млн рублей. Так что ваши 1,5 млн и 6 млн в ипотеку - это квартира за 7,5 млн рублей.
Какие риски в таком инвестировании?
- Риск, что сроки сдачи дома затянутся. Этот риск особенно важен, если вложения сделаны с участием ипотечных денег. Каждый дополнительный месяц платежа по ипотеке крадет часть вашей чистой прибыли.
- Риск того, что продажа квартиры затянется. В случае с ипотекой это очень существенно. Если сразу не продадите, нужно будет снижать цену, иначе квартира «зависнет» на многие месяцы, а проценты банка «съедят» всю сверхприбыль.
- Риск сильной просадки рынка, который приведёт к тому, что в продаже не будет добавленной стоимости и тогда всё было зря.
В случае, если квартира куплена только за свои деньги, можно ждать годами лучшей ситуации в экономике. Из постоянных расходов будут только коммунальные платежи. При этом можно потратить ещё дополнительно денег на ремонт и сдавать в ожидании, когда трава станет зеленее и солнце начнёт светить ярче.
Ипотека-это как кредитное плечо на фондовом рынке. Открывается больше возможностей, потенциальная доходность возрастает. Но вместе со всем этим растут и риски, которые вы на себя берёте.
Если у вас есть возможность взять ипотеку только по рыночной ставке, то, с точки зрения инвестиции, овчинка выделки не стоит. Эта схема для льготников. Для кого-то повод родить ещё одного ребёнка😄
А что по поводу субсидированной ипотеки под 1,9% или даже 0,1%?
Эти программы не для вложения средств. В этом случае вы объект покупаете по завышенной цене и от его перепродажи не будет прибыли.
В эту сторону стоит смотреть только, если вы покупаете квартиру, чтобы прожить в ней жизнь. Такая программа существенно снизит ежемесячную кредитную нагрузку.
Речь здесь идёт, конечно, только об инвестировании в жилую застройку. Как заинвестировать деньги в коммерческую недвижимость можно почитать здесь.
Пишите в комментариях, были ли у вас удачные вложения денег в недвижимость.
#вложениеденег #вложениесредств #вложениекапитала #ипотекасгосподдержкой #ипотечныйкредит #недвижимость #инвестирование #инвестироватьденьги #инвестициивнедвижимость