Ильдар Хусаинов, основатель компании "Этажи", в одном из недавних постов на своем телеграм-канале отметил, что после объявления мобилизации все больше продавцов готовы снижать цены до 40% на свое жилье в связи с резкой сменой места жительства.
Обращаем Ваше внимание, что, рассматривая такие предложения, не стоит забывать о том, что риски покупки квартиры по цене значительно ниже рынка никуда не делись.
Во-первых, по-прежнему действует норма Закона о банкротстве (статья 61.2) о возможности оспорить сделку должника, если он продал недвижимость с занижением - так называемые "подозрительные сделки". Пока позиция Верховного Суда РФ сводится к тому, что под занижением в данном случае необходимо понимать кратное уменьшение цены (т.е. от 50%), однако надо помнить, что, во-первых, судебная практика склонна меняться, подчас кардинально, во-вторых, эта позиция была сформирована до последних событий и неизвестно, как эти события будут учитываться судами в будущем, когда пойдут процессы, в которых стороны будут ссылаться именно на проблемы, связанные с СВО, мобилизацией и т.д.
Недавний судебный спор, о котором мы писали здесь и здесь, показал, что предусмотренные законом о банкротстве сроки оспаривания подозрительной сделки 1 и 3 года весьма умозрительны - там арбитражный управляющий оспорил сделку банкрота почти через четверть века!
Во-вторых, помимо подозрительных сделок, Гражданский кодекс РФ также предусматривает возможность оспаривания "кабальных" сделок (пункт 3 статьи 179 ГК РФ), когда сделка совершается одной из сторон, в данном случае - продавцом, на крайне невыгодных для себя условиях под влиянием неблагоприятных обстоятельств, которыми вторая сторона воспользовалась.
Конечно, вряд ли суд признает желание скрыться от мобилизации теми самыми "неблагоприятными обстоятельствами", однако неизвестно, на какие иные неблагоприятные обстоятельства, вызванные нынешней ситуацией, может сослаться продавец.
В-третьих, сейчас могут активизироваться мошенники, любящие ловить рыбку в мутной воде. Они всегда спешат с продажей и в нынешних условиях, не желая, чтобы покупатель дотошно проверял их права на квартиру, тоже могут обосновывать спешку желанием уехать из страны из-за несогласия с политикой государства.
Поэтому по-прежнему стоит очень внимательно расспрашивать продавцов о причинах срочности продажи и низкой цены, запрашивать не только паспорт и документы на квартиру, но просить показать и другие документы, подтверждающие личность - водительские права, загранпаспорт, свидетельство ИНН, свидетельство о регистрации транспортного средства, полис ОСАГО и т.д. - все документы, где есть полные ФИО человека, в идеале - его фотография. Чаще всего подделываются именно паспорта и документы на квартиру, мошенники могут не заморачиваться подделкой остальных документов, не имеющих к сделке прямого отношения, но способных вывести их на чистую воду.
Помните, даже если квартиру продает реальный собственник, который по-настоящему уезжает, то в случае, если ему не удастся закрепиться за рубежом, ему же придется возвращаться в Россию, и соблазн вернуть себе квартиру будет очень велик. Ведь деньги, вырученные от сделки, будут уже потрачены, а новых взять негде. И поэтому, если российское гражданство у него еще сохранится, то вероятность, что он попытается признать себя банкротом и признать недействительной сделку купли-продажи жилья из-за низкой цены, окажется очень велика.
Будьте осторожны и тщательно анализируйте каждый объект!