Один из базовых принципов рынка новостроек — рост стоимости в процессе строительства. Именно на нем основана инвестиционная привлекательность первички: вложив определенную сумму на старте, после ввода дома в эксплуатацию можно продать квартиру уже на 15-30% дороже. Но сейчас на столичном рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация — стоимость «квадрата» в проектах на начальном этапе обгоняет показатели ЖК на высокой строительной готовности.
Ценовой разрыв между премьерами рынка и близкими к завершению ЖК начал сокращаться еще в первом квартале — тогда средняя стоимость 1 кв. м в стартующих проектах была всего на 8,3% меньше, чем во введенных в эксплуатацию. Затем разрыв продолжил сокращаться, и уже в феврале-марте в крупных городах, включая Москву, были отмечены случаи, когда новостройки на котловане выводились в продажу по ценам выше, чем в уже построенных ЖК.
«Бесплатная» ипотека сказывается на ценах
Одна из таких причин — субсидированная ипотека от застройщика, которую предлагает сейчас большинство крупных столичных застройщиков. Этот инструмент поддержал спрос на новостройки — покупателям предлагаются программы со ставками от 0,01%, причем есть варианты, когда такая ставка распространяется на весь срок кредитования.
Девелоперы в рамках таких программ субсидируют банкам разницу в ставке. Поэтому клиентам обычно предлагается выбор — купить квартиру дешевле, но без субсидированной застройщиком ипотеки, или взять кредит под минимальный процент, но по более высокой номинальной стоимости.
Ипотека с нулевым первым взносом также распространяется на первичную недвижимость. То же можно сказать и о программах с рассрочкой. Застройщики не любят давать их на готовые объекты. Все перечисленные инструменты поддержания спроса приводят к дополнительным затратам застройщика — поэтому он заранее закладывает их в стоимость.
Строить стало дороже, строить стали лучше
За последние полгода по строительной отрасли в целом очень сильно изменились финансовые показатели, значительно возросла стоимость на строительные материалы, изменилась логистика. Соответственно, квартиры, которые были куплены год назад, стоили гораздо меньших вложений.
Постоянное повышение уровня строящихся проектов также влияет на ценообразование. Застройщики все больше внимания уделяют благоустройству, озеленению, материалам, которые используются в фасадных решениях.
Еще одна причина — проектное финансирование. Сейчас все больше ЖК с использованием кредитных линий проектного финансирования, поэтому в стоимость метра закладывается эта наценка.
Что дальше?
В перспективе ситуация будет возвращаться к более традиционной для рынка, считают опрошенные эксперты. С негативной оценкой субсидированных программ недавно выступила Эльвира Набиуллина назвала условия по «бесплатной ипотеке» вводящими заемщиков в заблуждение. Если предложение таких программ резко сократится, минимизируется один из факторов, повышающих цены на старте строительства.
Вместе с тем, на рынок скоро начнут выходить инвестиционные квартиры, купленные уже в новых условиях. Это подтолкнет вверх средние цены и в сданных новостройках.
Так что, скорее всего, ценовая инверсия 2022 года будет постепенно сглаживаться — хотя для покупателя это, скорее, не лучшая новость: дешеветь новостройки на начальном этапе строительства вряд ли будут, даже если ЦБ продолжит «поход» на субсидированные программы. А вот квартиры в готовых домах будут дорожать по мере вымывания оставшегося «по старым ценам» предложения.
👍Подпишитесь на группу. Поставьте лайк, если вам понравилась публикация. Это поможет качественному развитию группы. Спасибо! 💚
#новостройки #недвижимость #ипотека #новострои #купитьквартиру #квартира #льготнаяипотека #новостройка #москва #застройщики