Мое первое знакомство с обманутыми дольщиками состоялось больше 10 лет назад. Я тогда работала на телеканале «Санкт-Петербург». Наверное, и все движение обманутых дольщиков в Петербурге началось с Аллы Андреевой. По крайней мере для меня. Так как сейчас я занимаюсь обзорами недвижимости для справочника Рефорум, я постоянно задаюсь вопросами, а как понять, что застройщик может обанкротиться?🧐
Мне бы очень не хотелось кому-то посоветовать ЖК, который будет сдан лет на 10 позже срока. Думаете, что такого не бывает? А как же «Лондон Парк?» Его строили на месте детской больницы, которую пытались возвести лет 30-40 лет назад. Начались лихие 90-е. И стройка простояла не один десяток. Это как раз был мой район. И когда мы ездили на экскурсии, учителя не разрешали нам выходить из автобуса пораньше, чтобы срезать уголок вдоль заброшки и быстрее попасть домой. Там якобы были убийства. В общем, как сказали бы суеверные, у меня была плохая энергетика. Может потому сначала ЛЭК, а потом и Л1 опростоволосились с этим объектом😐.
Я не собираюсь ударяться в эзотерику, но вот выделила несколько параметров, по которым можно косвенно и прямо определить, что в обозначенные застройщиком сроки вы не въедете. Как проверить застройщика, тоже поговорим. Меня зовут Аня. И я журналист, который занимается обзорами недвижимости💁♀️.
Не знаю способа лучше сохранить деньги, чем вложить их в квадратные метры. Многие со мной солидарны. Но когда застройщик подводит, в жизни начинается настоящий ад. Ты не можешь перестать платить ипотеку, иначе потеряешь недвижимость, переплаченные проценты и может даже смысл нескольких лет жизни, которые уже потратил на свое будущее жилье:
«Мы были в числе первых. И смогли быстро вывести деньги», - это счастливая история от моей коллеги Любы, которая с мужем умудрилась вовремя сбежать от проблемного застройщика и вложиться в двушку в Буграх. Получилось ближе к работе, со стильным ремонтом да и вообще получилось въехать!
“Хотели городской комфорт за городом. Квартиру в малоэтажном жилом комплексе, но ни этом таунхаус мы не могли себе позволить. Соотношение цена-качества и близость к городу сыграли свою роль. И мы выбрали "Ёлки Вилладж" от "ГрандСтроя".
Брали квартиру на этапе фундамента и свай. Видели своими глазами, что стройка идет. Брали в первой очереди. Там были 4 корпуса по три этажа - совсем малоэтажка! Взяли однушку на первом этаже с лоджией и собственной терассой: через лоджию из квартиры по двум ступенькам спускаешься на собственный газон. Застройщик планировал засеять эти террасы травой и сделать зеленую изгородь. Так обещали. Мы уже представляли, как будем делать барбекю, разместим лежаки, устроим уютные посиделки с друзьями🌞.
Сделку мы проверяли. Заказывали услуги риэлтора-юриста, которая проверяла статус земли и возможные подводные камни. На этапе заключения договора и на этапе строительства все было чисто. Объективных данных к тому, что все закончится так нехорошо, не было. В итоге появились все четыре дома, нашу квартиру уже начали отделывать, было всё: вода, электричество, котельная, согласованные локальные очистные. Все ждали, когда объявят сдачу-приемку. Но возник внутренний конфликт застройщика с местной администрацией.
Мы покупали квартиру в 2014, проблемы начались в 2016-м. Рядом строился еще один объект - «Шотландия». И он хотел сдаться первым. Так нашим комплексам стали внезапно требоваться КОСы (квартальные очистные сооружения). И настаивалось на том, что большую часть этих КОСов должен построить застройщик «Ёлок» - ГрандСтрой. По крайней мере, это то, что всплывало на поверхность.
Для него это было дорого. И ГрандСтрой начал сливаться, каждые три месяца продлевая сроки сдачи. Мы вместе с другими дольщиками подали в суд на неустойку. Но не успели суды начаться, как нашу сдачу заморозили, а ГрандСтрой объявил себя банкротом🙊.
Квартиры были готовы, но застройщик не мог их передать. Начался простой. И никакой надежды. Дома стояли, в один из подвалов пробился ручей грунтовых вод, дольщики сбрасывались деньгами на насос, активисты по-очереди приезжали и откачивали воду. «Елкам» был назначен конкурсный управляющий, начались бесконечные собрания с дольщиками… Потом туда зашел ДОМ.РФ и начал восстанавливать права дольщиков.
Как нам удалось вынуть деньги? Все сделки по ипотеке были застрахованы от банкротства застройщика. Мы покупали квартиру в числе первых и были застрахованы в Россельхозбанке, но обычно по страховке деньги получить не так просто, и это дорога в один конец: подал на страховку - жди деньги уже без жилья, и мы не хотели рисковать квартирой.
У других дольщиков, покупавших квартиры позже, дела были хуже. Их страховые на момент банкротства застройщика тоже обанкротились - им даже подавать было некуда. Когда мы узнали, что у наших соседей получилось вернуть деньги, мы очень быстро подали на возмещение по страховой. Через 6 дней нам вернули полную стоимость квартиры, а жилье перешло банку. А мы выбрались из этой чудесной истории. Довольно быстро вложили эти деньги в комплекс в Буграх. Главным условием было - квартира построена, в первичке, дом сдан. Вьетнамские флэшбеки: никаких «строек»)😏.
А «Елки» позже ввели в эксплуатацию, и дольщикам выдали ключи. Один раз мы ездили туда на «экскурсию»… И рады, что все сложилось так, как сложилось».
Не остановилась ли стройка?
Уже живя в своей квартире, Люба и ее муж начали обращать внимание на следующие очереди своего ЖК. И их очень насторожил момент, что, например, вместо дорогих деревянных детских площадок застройщик стал устанавливать железный ширпотреб. Явно же экономят! Но пока еще не разорились. Вообще, конечно, перед самым важным шагов в жизни дольщика, стоит съездить на стройплощадку. Посмотреть, из чего строит застройщик. Да и строит ли вообще. Если рабочие на площадке, все супер👌. Главное, приезжать в рабочие часы и не в выходной. Еще вариант — посмотреть движение на площадке через веб-камеры. Ссылки на них обычно есть в соцсетях.
Проверяйте соцсети! Официальные и неофициальные
В обязательном порядке нужно прошерстить соцсети и каналы в ТГ на предмет того, кто что заметил📱. Ну, а если соцсети мертвые, вероятнее всего, их вели покупные люди. И когда застройщик перестал платить, закончился и интерес. А если у застройщика нет денег... то это говорит о том, что он банкротится. И квартиру у него лучше не покупать.
Загляните в Единый реестр застройщиков
Существует единый реестр проблемных объектов. Девелопера же можно проверить через Единый реестр застройщиков. Он работает с 2017 года. Это портал, база со всеми девелоперами, которые строят на деньги дольщиков. Эту проблему несколько лет решают с помощью эскроу-счетов. Поэтому уже нет такой выгоды покупать на котловане. Раньше застройщик брал деньги покупателей и пускал их в раскрутку объекта и в строительство. Ну, или попросту сбегал с ними. Так и появлялись обманутые дольщики. Чтобы исключить такой вариант теперь деньги у большинства строительных компаний поступают не на их счет, а на закрытый счет в банке, с которого они не имеют права снимать деньги. И дом строят на собственные или заемные средства. К деньгам дольщиков доступ открывается лишь когда те получают ключи🔑.
В реестре же застройщиков можно найти и подрядчиков, которые привлекают средства дольщиков. У каждого застройщика есть рейтинг от 0,5 до 5 баллов. Рейтинг высчитывается на основе анализа сроков сдачи объектов.
Еще источники для проверки
На мой взгляд, этой информации должно более чем хватить. Но дотошные дольщики непременно пробьют застройщика еще и по базе судебных приставов. Застройщика и его дочерние компании, с которыми обычно дольщики и заключают договоры. Также в картотеке арбитражных судов можно посмотреть наличие судебных процессов о банкротстве и хозяйственных спорах.
На сайте Министерства строительного комплекса и других сайтах региональной власти можно найти списки застройщиков, которые задерживают сдачу своих объектов.
На сайте федеральной налоговой службы также можно указать ИНН и ОГРН застройщика и проверить наличие фискальных долгов.
Информацию можно получить и от банков и страховщиков. Если застройщик не аккредитован в крупных банках — повод задуматься. Страховую тоже можно «пробить».
На сайте Банка России можно найти реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков. Ну и стоит внимательно изучить документы, например, договор долевого участия. Не обязательно его подписывать на первой встрече с застройщиком.
Например, в случае с Любой из «Ёлки Вилладж» застройщик в рекламе рассказывал, что дольщики в подарок получат кладовку, а потом выяснилось, что это технически невозможно. В цокольном этаже в этом месте проходили трубы. И как раз в договоре не было ни слова про «подарочные» кладовки. Рассказывалось про видеонаблюдение, велодорожки, мангальную зону с беседками... но этому сбыться было не суждено😔. Так что будьте внимательны. Лучше прослыть дотошным дольщиком со странностями и досконально проверить сделку, чем потом сидеть у разбитого корыта и терять несколько лет.