Как сказал один из моих недавних собеседников, происходящее начинает ускоряться. Похоже, это так, и для многих людей рынок недвижимости, квартирные и дачные проблемы отходят или уже отошли на второй план. Это понятно, но для тех, кто все-таки остался на рынке, имеет смысл представлять, что теперь с ним будет. И как правильно на нем себя вести, чтобы потом не жалеть о потраченном времени и/или деньгах.
Создать адекватное представление на эту тему легко, если использовать старые проверенные знания о механике процессов, происходящих на рынке недвижимости.
Итак, в путь.
Несколько месяцев назад, когда все это началось, я говорил, что ситуация может развиваться по трем сценариям. Подробно о них тут. Пока все идет строго по сценарию №3, хотя вероятность скатывания в сценарий №2 никуда не делась. Скатимся или нет, зависит от соотношения сил. Нет, похоже не на военном фронте, а на фронте, так сказать, геополитическом. Такое вот у меня оценочное суждение.
Сейчас объявлена частичная мобилизация. Каких последствий для рынка недвижимости имеет смысл ждать?
Начнем с самого очевидного. На рынке квартир, как вторичном, так и первичном, поредеют ряды покупателей. Они уже поредели после 24 февраля, потом немного пополнились с восстановлением ипотеки, но так и не восстановились до прежнего уровня. Мобилизация, даже очень частичная и не одинаковая в разных регионах, бьет по ним довольно сильно.
Механизм удара очень прост. У очень большого количества людей и их семей сужается горизонт планирования. Сужается сильно, поэтому на рынок недвижимости многих из них в качестве покупателей сейчас уже не вытащишь ни низкими ценами, ни отрицательным процентом по ипотеке.
Впрочем, комфортные проценты по ипотеке и впечатляющие, особенно для регионов, выплаты за участие в боевых действиях этот удар могут смягчить. Однако, пока механизм компенсации и практика этого процесса не ясны, о чем-то говорить сложно. Многое зависит от того, насколько государство окажется щедрым. И будет ли этот механизм работать или, как это часто бывает, все останется на уровне деклараций.
Однако, сезонный осенний приход покупателя на рынок недвижимости уже нарушен. По спросу это, конечно, бьет. Соответственно и по ценам.
Как бьет? Они не растут. И на публичных площадках мы фактически видим те же цены что и в начале года. Зато цены реальных сделок бывают заметно ниже тех, которые мы видим на торговых площадках. Продавцы, которым действительно нужно продать, часто готовы к большим скидкам. А скоро будут готовы и к еще большим.
Что еще толкает или толкнет цены вниз?
Почти сразу за этим, сработает тот фактор, что не все, подлежащие мобилизации хотят быть мобилизованными. Многие из таких отказников считают хорошей идеей покинуть свою недвижимость и скрыться в неизвестном военкоматам направлении. Но недвижимость, которая у них в собственности, скрыться не может и оказывается под риском ареста, как и ее хозяин. Пока гипотетическим риском.
Соответственно, эти люди будут искать выход из положения. Многие постараются переоформить свою недвижимость на родственников, что, правда, при желании со стороны государства легко посчитать мнимой сделкой. Другие попробуют ее продать. И продать как можно быстрее.
Таким образом, на рынке появится много объектов, которые предлагаются достаточно дешево. Это нарушит обычно монолитный строй продавцов, которые ориентируются на цены, указанные на публичных площадках. Если таких объектов наберется заметное количество, это может спровоцировать что-то вроде обвала.
Надо сказать, что на рынке и после 24 февраля такие объекты были не такой уж редкостью. Теперь их станет больше.
Какие это объекты?
В основном квартиры. Загородную или коммерческую недвижимость обычно стараются оставить в семье или в бизнесе. Кроме того, такой недвижимостью чаще обзаводятся люди, имеющие уже непризывной возраст или так называемую бронь. Исключением будет загородный недострой, который и в прошедший летний сезон раскупался не очень активно. На загородном рынке сейчас преобладает спрос на уже готовые объекты.
Ну, и не все сектора рынка квартир будут представлены тут одинаково. Дорогие квартиры обычно находятся в собственности тех, кто имеет какую-то позицию в своей корпорации, госаппарате или силовой структуре, соответственно в число рядовых призывников не попадает.
Еще один фактор, о котором следует упомянуть - ипотечники. Не каждый из них может скрыться и выплачивать ипотеку одновременно. Оформить переход права без разрешения банка они тоже не могут. На рынке появятся объекты, которые находятся в залоге у банка и продаются по доверенности. Они будут еще дешевле.
Стоит ли их покупать? В теории есть риск, что такую сделку признают кабальной или заключенной под давлением обстоятельств по иску продавца. Или мнимой по иску военного комиссариата, если будут приняты соответствующие законодательные нормы. Оценить вероятность этих рисков пока сложно, многое зависит от того, насколько радикально будет развиваться ситуация дальше. Сейчас нужно понимать, что они теоретически возможны. А признаков разворота впереди пока не видно.
Ну, и если «в бега» ушел ипотечник, есть вероятность, что для выплаты по кредитному договору он взял другой кредит, который может быть не погашен. В этом случае, есть риск, что бывший собственник признается банкротом (если текущий мораторий на банкротства не будет продлен), и результат сделки может быть пересмотрен.
В качестве страховки при таких сделках, не совершайте их по существенно заниженной цене. Сделки по доверенности лучше удостоверять у нотариуса, поскольку нотариус фактически еще и подтверждает действие доверенности продавца в реальном времени.
Возможно, в перспективе риэлторы будут спрашивать у продавцов, которые продают свои объекты по доверенности, справки из военкомата, что они не уклоняются от призыва, или подтверждение брони.
Что будет давить цены в более долгосрочной перспективе?
Экономическая ситуация.
Мобилизация, даже очень частичная, это изъятие некоторого количества экономически активных людей из экономики. Среди них могут оказаться люди, которые сейчас находятся на ключевых позициях в каких-то экономических процессах. Например, человек привозил через Казахстан или Турцию необходимые запчасти для техники или автомобилей. Его отсутствие в экономике нарушит многие экономические цепочки.
Но, даже, если человека легко заменить, последствия все равно будут. Военнослужащий, как в некоторых случаях и «откосивший от армии», является потребителем ресурсов, но не их производителем. Соответственно, экономическую ситуацию его призыв не улучшит.
Подобные соображения нужно принять к сведению и на рынке нежилых помещений. Товарный голод с одной стороны и снижение покупательской способности с другой. Конечно, все это не апокалипсис, и экономика приспосабливается ко всему или почти ко всему, но приготовиться к негативным явлениям будет не лишним.
Так значит все? Коллапс на рынке недвижимости?
Чтобы ответить на это вопрос, давайте посмотрим на то, а что будет, если не толкать, то хотя бы поддерживать цены на квадратные метры?
Такие факторы тоже есть.
Начнем с того, что многие люди имеют сбережения в рублях. Да, рубль укрепился, но как долго он продержится на своих позициях? Никто не гарантирует, что вечно или хотя бы очень долго. Соответственно, люди, сбережения которых могут обесцениться, спасают их в виде квадратных метров. Сейчас таких людей станет больше. И они будут спешить.
Если рубль упадет, на рынок выйдут держатели валютных сбережений. Правда не сразу, скорее всего они будут ждать, и традиционно дождутся того, что рубль начнет снова укрепляться.
Участие в спецоперации, ранение или, не дай Бог, гибель близкого родственника – все это в той или иной форме оплачивается государством. Часть этих денег тоже окажется на рынке недвижимости.
Еще один важный момент, который нужно понимать. Как цены на недвижимость падают на самом деле?
Не так давно описывал это процесс тут. При более или менее заметной инфляции они часто просто не растут. Что, по сути, равнозначно их падению по отношению к ценам других товаров.
Да, рубль пока держится по отношению, например, к евро, но цена на бензин или некоторые молочные продукты в ЕС выросли примерно в 2 раза. Видел все эти «радости» этим летом своими глазами. Реальная инфляция в зоне евро по оценкам экономистов в этом году будет около 40%. И это оптимистичные оценки.
То есть мы имеем дело с общемировым процессом изъятия накоплений у стариков и среднего класса, от которого можно спастись разве что скупая антиквариат, произведения искусства или золото. Что, кстати, нужно где-то хранить.
И мы тут не в стороне. От слова совсем. Конечно, подорожавший кофе или оливковое масло не альтернатива квадратным метрам. Хотя бы потому, что в эти товары почти никто не вкладывает свои личные миллионы. В лучшем случае тысячи. Но вот автомобили уже ближе. А, что произошло с ценами на новые авто, да и подержанные тоже, мы уже знаем.
Как этот процесс поддержит цены? Конечно, простые покупатели могут не знать этот механизм, но крупные игроки рынка его учитывают, и в точно рассчитанный момент начинают вкладывать деньги в квадратные метры. К слову, такие программы сейчас есть почти у всех крупных банков и финансовых групп. Многие из них сейчас в спящем виде, но их легко «включить» практически в любой момент.
Какой может быть сейчас тактика продавца? Продавать, если к этому побуждают жизненные обстоятельства, и если вы знаете что дальше делать с деньгами. Идти на торг, а если продать нужно очень срочно, устраивать аукцион. Как это делать, расскажу в одном из следующих текстов.
Какой может быть оптимальная тактика покупателя?
Если это позволяет ваш горизонт планирования, не откладывать покупки на потом. Ожидание лучшего момента по соотношению цены/предложения может сыграть злую шутку. Когда инфляция догонит цены, и они начнут очередную корректировку, думать об экономии будет уже поздно. А время сейчас крайне динамичное и перемены в экономике и курсах валют могут происходить очень быстро.
Ну, и важный момент, что имеет смысл покупать, а что продавать.
Во время катаклизмов и дестабилизаций или просто их ожидания, имеет значение живучесть недвижимости и ее удаление от точек возможных военных ударов и терактов. В этом смысле загородная недвижимость вызывает больший интерес, чем, например, многоэтажные человейники в больших городах, которые можно легко вывести из строя просто прекратив на несколько дней подачу электроэнергии. Эти аспекты механики рынка недвижимости я уже разбирал. Например, тут и тут. Надеюсь, кто-то из прочитавших эти тексты успел подготовиться.
Ну, и о рынке аренды. Совсем коротко.
Думаю, понятно, что арендаторы призывного возраста к сожалению сейчас не самые надежные. Многие из них покинут или уже покинули арендное жилье. Особенно в больших городах. С другой стороны можно ожидать некоторый спрос на аренду жилья на периферии. Особенно в том случае, если закроют границы. На момент написания этого текста этого не произошло, но перспектива есть. В том числе со стороны наших дорогих соседей. Страны Прибалтики это уже сделали, на очереди Финляндия.
А теперь о том, что важно в таких ситуациях вообще. Не только на рынке недвижимости. В таких ситуациях важно сохранять холодную голову и трезвый взгляд.
В каком-то смысле, происходящее сейчас, это часть большого долгого процесса, который уже много лет идет в одну сторону. Не только в наших краях. Все, что происходит сейчас, можно было предвидеть уже несколько лет назад. Не точно в деталях, конечно, но в целом. До тех пор пока вектор движения не изменится, механизм происходящего – в нашем случае происходящего на рынке недвижимости - будет работать примерно так, как я описываю.
Если коротко, суть этого механизма в том, что цены на бетонометры растут относительно товарной корзины тогда, когда растет экономика. И наоборот. Сейчас мы находимся в периоде, когда «наоборот», то есть на нисходящей части цикла. Но за нисходящей частью идет восходящая. А недвижимость покупается не на день и даже не на год, так что это надо иметь в виду тоже.
И, конечно, все индивидуально. Многое зависит от конкретных параметров недвижимости. Например, локации. И от вашей личной ситуации. Все что я описал выше, это основная механика процесса, с которым мы будем иметь дело. Зная эту механику, вы сможете ориентироваться в происходящем сами. В режиме реального времени.
Много других полезных знаний, которые могут пригодиться, есть и в моих статьях прошлого и позапрошлого года. Они еще есть на этом канале. Но помните, никакие умные статьи в интернете не заменяют необходимости работать своей головой. Или консультироваться у профессионалов.
Ну, и будьте в курсе. Некоторые полезные для понимания процессов новости я стараюсь выкладывать в моем телеграмм канале, но сейчас их много, и я, конечно, что-то упускаю, так что следите, анализируйте.
Удачи!