Споры между собственниками помещений Многоквартирного дома (МКД) и организациями, обслуживающими общее имущество, не редко поднимают нестандартные вопросы. Поэтому, не смотря на бытовой характер, про них интересно писать.
Сегодня расскажу об очередном споре, который показался мне интересным.
ООО "Василек"* является собственником помещения в МКД. Управление домом осуществляется Товариществом собственников жилья (ТСЖ).
В связи с затоплением помещения, был составлен акт осмотра. Осмотром было установлено, что затопление произошло в связи с протечкой стояка канализации, который является общим имуществом собственников МКД. Поэтому ТСЖ было выдано предписание об устранении нарушений.
В связи с тем, что ТСЖ не проводило необходимых работ, ООО "Василек" обратилось в суд с иском. В своем заявлении истец просил обязать ответчика провести работы по ремонту общедомового имущества.
В свою очередь, ТСЖ заявило встречный иск. В нем оно просило обязать ООО "Василек" обеспечить доступ к аварийному стояку. В обоснование встречного иска указывалось, что произвести ремонт стояка можно только через помещение, принадлежащее ООО "Василек". Без предоставления доступа в помещение, провести ремонт невозможно. Кроме того, ТСЖ указывало, что провести работы можно только при частичном демонтаже кирпичной кладки, за которой находится стояк.
Рассмотрев дело, суд указал следующее.
На основании заключения эксперта установлено, что невозможно провести ремонтные работы без доступа в помещение ООО "Василек". Кроме того, суд установил, что проектной документацией предусмотрено наличие ниши для доступа к канализационному стояку. Однако эта ниша была заделана кирпичной кладкой. Кирпичная кладка образовала самонесущую стену и преобразовала нишу в канал. Согласно технической документации на МКД, а также предоставленным поэтажным планам глухое закрытие без доступа стояков ГВС, ХВС и канализации в помещениях ООО "Василек" не предусмотрено.
Поскольку коммуникации размещаются в канале, три стороны которого являются частью несущей стены дома, суд указал, что соответственно четвёртая сторона несущей быть не может, поскольку это бы исключило саму возможность ремонтных работ в случае прорыва труб.
В связи с тем, что стояк является общедомовым имуществом, ТСЖ обязано осуществить его ремонт. Поэтому первоначальный иск был удовлетворен.
В связи с тем, что обязанность по обеспечению свободного доступа к
общедомовому имуществу (стоякам холодного, горячего водоснабжения и водоотведения (канализация) лежит на собственнике помещения, суд удовлетворил и встречное требование ТСЖ об обязании ООО «Василек» обеспечить доступ сотрудников ТСЖ и иных нанятых им лиц, имеющих необходимую квалификацию, для ремонта коммуникаций к стояку водоснабжения и канализации.
При этом, суд установил судебную неустойку за неисполнение решения как в части первоначального, так и встречного иска.
В обоснование удовлетворения встречного требования было также указано следующее.
В силу норм права, если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.
Поскольку ООО "Василек" не предоставило надлежащие доказательства наличия кирпичной кладки при строительстве нежилого помещения как
особого конструктивного элемента, обязанность освободить доступ к общедомовому имуществу путем частичного демонтажа кирпичной кладки для доступа к технологическому каналу с проходящими в нем трубопроводом общего пользования с ГВС, ХВС и канализации возложена на собственника помещения 2П. То есть ООО "Василек" в силу бремени содержания имущества обязано предоставить доступ к общедомовым системам при их ремонте.
Если с учетом технических характеристик отдельных элементов
строительных конструкций и инженерных систем МКД проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом МКД, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации.
Однако в данном случае речь идет не о капитальном ремонте, а о об устранении аварийной ситуации. Поэтому расходы на снос стены, препятствующей ремонту, несет собственник.
* наименование изменено
Также рекомендую Вам изучить подборку судебных актов по жилищным спорам.
ссылку на номер дела дам, если записка наберет 100 лайков или комментариев за две недели.
Подписывайтесь на мою группу ВКонтакте, посвященную жилищным спорам:
https://vk.com/zashita_kvartir
и на мою страницу:
телеграмм канал: https://t.me/rightlawyer