В настоящее время общий минимальный срок владения жильем, по истечении которого продавцу не начисляется налог со сделки от продажи, составляет 5 лет.
Однако есть несколько случаев, когда этот срок снижен до 3 лет в зависимости от основания приобретения продавцом права собственности на проданное жилье:
1. наследование или дарение от члена семьи или иного близкого родственника
- члены семьи – супруги, дети, родители, усыновители, усыновленные;
- близкие родственники – дети, родители, братья и сестры полнородные и неполнородные, бабушки, дедушки, внуки.
Дяди, тети, племянники и племянницы, прочие родственники не относятся к близким родственникам, соответственно, если квартира подарена ими или унаследована от них, то минимальный срок владения ими общий - 5 лет.
2. приватизация.
3. пожизненное содержание с иждивением. Но если был заключен договор ренты, а не пожизненного содержания с иждивением, то срок общий - 5 лет.
4. продажа единственного жилого помещения (или доли). В данном случае должно соблюдаться условие: не должно быть другого жилого помещения или доли, включая совместную собственность супругов независимо от того, кто числится в ЕГРН титульным собственником. При этом ДДУ (договоры участия в долевом строительстве), нежилые помещения, в том числе апартаменты, и земельные участки при определении, является жилье единственным или нет, не учитываются.
Правило 90 дней для единственного жилья. Если собственник владел единственной квартирой, но потом приобрел еще одну квартиру, а старую успел продать до истечения 90 дней с момента покупки новой квартиры, то старая квартира сохраняет статус единственного жилья и минимальный срок владения ею составляет 3 года для освобождения от уплаты налога с продажи. Например: старую квартиру собственник купил в феврале 2018 года, 05.03.2022 он купил новую квартиру, а 01.06.2022 продал старую. В этом случае между сделками не истекли 90 дней, значит, налог платить не придется, т.к. в данном случае старая квартира на момент продажи сохраняет статус единственного жилья и достаточно 3 лет владения ею, чтобы не платить налог. А если бы продали старую квартиру в сентябре 2022 года, т.е. по истечении 90 дней с момента покупки новой квартиры, то налог платить придется, т.к. старая квартира на момент свой продажи уже утратила статус единственного жилья, и минимальный срок владения для освобождения от налога в данном случае равен 5 годам. То есть, надо успеть продать старую единственную квартиру в течение 90 дней с момента покупки новой квартиры, тогда старая квартира сохраняет статус единственного жилья и минимальный срок владения ею составит 3 года.
С какого момента считается срок владения:
1. Если жилое помещение получено по наследству – с даты смерти наследодателя (даже если право собственности оформлено через 10 лет).
2. Если жилое помещение получено в порядке приватизации, ренты, купли-продажи, дарения, мены, ИЖС – с даты госрегистрации права собственности.
3. Ранее возникшее право (до 31.01.1998, но если в регионе возник орган госрегистрации появился позже, то с этой даты – смотреть по регионам на сайте Росреестра) – с даты, предусмотренной старыми законами.
4. Если право собственности признано решением суда – с даты вступления решения суда в законную силу (а не с момента госрегистрации права собственности).
ИСКЛЮЧЕНИЯ для случаев судебных решений:
- наследство (все равно с момента смерти наследодателя, независимо от даты вступления в силу решения суда),
- раздел совместно нажитого имущества супругов (с даты оформления в собственность в браке).
5. Если жилое помещение приобретено по ДДУ, ЖСК, иное инвестирование – срок владения не с момента регистрации, а с момента полной оплаты по такому договору (применяется к доходам с 2019 года). Если должны по ипотеке, то это не считается, т.к. это долг банку, а не застройщику. Если куплено по переуступке и дождались права собственности, то с момента оплаты переуступки.
Если была доплата за квадратные метры – все равно с даты оплаты по первоначальному ДДУ (закон 305-ФЗ от 02.07.2021).
6. Если Объект приобретен по долям, то срок считается с даты возникновения права собственности на первую долю в Объекте (сначала купил 1/3, через год еще 1/3 и затем еще 1/3 – срок считается по первой доле. Еще пример: супруги приобрели в общую совместную собственность квартиру 10 лет назад, супруг умер и переживший супруг унаследовал его ½ - все равно считается по первой доле, т.е. по покупке квартиры 10 лет назад).
7. Если был раздел земельного участка – с даты возникновения новых земельных участков (т.е. срок начинает течь заново, т.к. старый участок прекращает свое существование и образуются новые).
8. Если была реконструкция Объекта – с даты первоначального возникновения права на Объект. Например, достроил этаж и т.д. (однако если полностью снес дом, а на его месте построил новый – это не реконструкция, это новый объект и новый срок).
9. Если было объединение Объектов – для земельных участков всё заново, а для жилых помещений – с даты возникновения права на последний из объединяемых объектов. Пример: коммунальная квартира, в которой отдельные комнаты с отдельными кадастровыми номерами – с даты возникновения права на последнюю купленную комнату из всех объединенных.