Всем привет!
Почему чуть более половины из выставленных на продажу квартир по состоянию на 31 августа 2021 года пока не проданы? Почему эти 50 % не распроданных кв. метров в общем объёме строительства составляют уже всего чуть менее 40 %?
И хорошо это или плохо для рынка жилья в России? А также - каковы причины высоких процентов "неликвида"? Ответы на эти вопросы в статье.
Подписывайтесь на канал и читайте статью до конца. Заработайте себе плюсик в карму)!
Общие показатели строительного рынка России*
*здесь и далее учитываются только зарегистрированные в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства) проектные декларации застройщиков, со сведением информации компанией ДОМ.РФ.
Всего по состоянию на конец августа 2022 года по данным ГК ДОМ.РФ в России действует 3591 застройщик. Я уже ранее писал, что в этом числе находится и всего 22 крупнейших девелопера (групп компаний, связанных общими бизнес-процессами и финансовыми потоками, и/или аффилированных на уровне собственности и собственников компаний и иных структур), в производственном портфеле каждой которых находится более чем 500 тыс. кв. метров жилья.
Вот в этой моей более ранней статье есть интересная статистика по компаниям на строительном рынке. В разных "разрезах". Если, например, интересуетесь, у кого лучше и надёжнее покупать жилые метры - можете ознакомится.
В работе находится 9475 строящихся домов. Всего в них порядка 2 млн. квартир общей площадью около 100,8 млн. кв. метров. На самом деле, для уточнения, сюда входят и по факту "нежилые" метры, к которым относятся, в частности, апартаменты.
В этом году у нас на рынке жилья стали "лепить" даже и чердаки с подвалами под видом "отдельных квартир", если кто не знал. Тоже не являющиеся в реальности полноценными "жилыми метрами". Об этом я писал вот здесь, если интересно, зайдите и туда после этой статьи.
Средняя цена по России за квадратный метр составляет 132 тысячи рублей. Что очень даже впечатляет, согласитесь. В три (!) раза больше даже официальной средней зарплаты в стране.
Что же ещё можно интересного понять из данных про проданное и непроданное жильё? Давайте посмотрим на общие данные:
Завершенные проекты, достроенные дома в эти данные не входят.
Непроданные площади в строящихся домах составляют 39 %. И они растут. Совсем недавно они были на уровне 37 %. Проданная площадь составляет от общей всего чуть более трети - 36 %. А по 25 % возводимых на сегодня площадей продажи пока не объявлены.
Из-за высокой (четверть объёма) доли не выставленного на продажу жилья, из всех почти 101 млн. кв. метров в продажу выведены только суммарно 75 % - 75 млн. кв. метров. Из них более 50 % - не продано, а чуть менее 50 % - уже проданы ещё на стадии строительства (учитывается любая фаза стройки).
Итак, более половины продаваемого сейчас жилья - до сих пор не продана.
А ведь многие объёкты "перешли" в 2022 года из 2021 года, и, частично, пусть и в небольшой доле, даже из более ранних лет!
В чём причины? Основной видится то, что во все последние пять-семь лет был высок процент тех покупателей, кто покупал квартиры на ранних стадиях реализации проектов отдельных МКД и ЖК. Вот давайте посмотрим данные о распределении спроса на квартиры в зависимости от стадии проекта в прошлом:
Как видно, на ранних стадиях пять лет назад квартиры брали порядка 15 % покупателей. На стадии неполной готовности дома - ещё 18 %. Что суммарно составляло треть рынка. Соответственно, суммарно 67 % склонялись к покупке жилья на стадии получения ключей и выдачи документов о праве собственности.
Ещё недавно на растущем рынке среди таких "ранних" покупателей было много перекупщиков, т.н. "инвесторов в бетон". Которые вообще в действительности покупали не квартиру, которую они зачастую и в глаза не видели.
Вместо неё фактически выступал некий фьючерс - ценная бумага с обязательствами в будущем. Которая просто выглядела как договор ДДУ - долевого участия. Но по факту являлась неким аналогом акций. Которые на биржах все стараются купить на спаде подешевле, а продать на пике подороже.
Вот и инвесторы, скупающие жильё ещё на стадии проекта или фундамента, например, исключительно только для выгодной и быстрой (что фактически и делает сделку максимально выгодной) перепродажи, просто продавали квартиру по договору переуступки, зарабатывая на квартире как на ценной бумаге. Зачастую и не побывав в самом МКД ни разу.
Теперь это невозможно из-за стагнации рынка и начавшегося падения цен. И активность таких инвесторов значительно упала. Очевидно, что бОльшая часть их "застряла" в "бетоне", не успев завершить цикл и выйти "в деньги".
А "конечные" покупатели, которым реально нужна квартира для жизни или для сдачи в аренду, например, хоть и находятся в иной ситуации, но "выдают" тот же результат. Теперь и они не готовы в массовом порядке и в больших объёмах покупать квартиры на ранних стадиях проектов.
Я бы на их месте тоже так бы не делал. Сегодня слишком велики риски из-за событий текущего дня. И даже относительно ближайшее будущее (всего полгода-год-полтора) если и предсказуемо, то очень плохо и слишком неточно.
Так что о покупках квартир с датой сдачи, например, в 2024-2025 годах в наше время фактически даже и мечтать не приходится. Уже и сроки сдачи начала-конца 2023 года не вызывают массового интереса у потенциальных покупателей.
Вот эти два фактора и работают сейчас на увеличение процента непроданных квартир на рынке. Потому многие из застройщиков теперь и не торопятся объявлять продажи своих ЖК, т.к. это теперь потеряло для них экономический смысл.
Всё это суммарно во многом и привело рынок к наблюдаемой сегодня ситуации роста % непроданных квартир. Что, конечно же, также в значительной мере связано и с серьёзно "перегретой" ценой на жилые квадратные метры по России в целом.
Ну а хорошо это всё или плохо, то, что происходит на рынке новостроек, решать вам.
Спасибо, что дочитали до конца! Ставьте лайк, если понравилось. Комментируйте, если хочется что-то сказать). Ну и подписывайтесь, чтобы и дальше не пропускать интересные публикации.