Найти тему

🤷‍♀️Что не так с жильём в России? Часть #2

Всем привет!

Внимание! Это серия статей. Подписывайтесь на канал прямо сейчас, читайте, и следите за продолжением! Первая часть - здесь.

Что на рынке жилой недвижимости в России не так, как надо бы? В первую очередь - в многоквартирных домах?

Что было бы лучше для населения России? Что и как для этого надо было бы делать ранее? И очень бы желательно или даже необходимо делать сейчас и в будущем?

Продолжим об этом разговор сегодня. В первой части мы рассмотрели вот какую проблему жилья в России:

Её необоснованную дороговизну

Теперь поговорим о том, сколько у нас строится жилья в жилищных комплексах и многоэтажных домах. Что и с этим у нас не так?

🚩Жилья в МКД у нас по-прежнему строится недостаточно

Даже по объемам строительства у нас всё не так уж и "сладко да гладко" сегодня, как могло бы показаться. Для понимания реальной ситуации с жилой недвижимостью в России давайте посмотрим на диаграмму:

Данные из достаточно старого отчёта ДОМ.РФ. Новые данные последних лет общей картины не меняют.
Данные из достаточно старого отчёта ДОМ.РФ. Новые данные последних лет общей картины не меняют.

Сначала рассмотрим соотношение МКД и ИЖС (жёлтые стрелки). Как видим, рост числа возводимого индивидуального жилья был непродолжительно в 60-х. А теперь длится все годы существования Российской Федерации. С конца 60-х и по конец 80-х в новостройках преобладало жильё в МКД (синие стрелки).

На мой взгляд, рост сектора ИЖС всегда, и в наше время - однозначно положительная тенденция. Я всегда был и остаюсь сторонником загородной жизни. Но это не для всех возможно. И не на всех этапах жизни.
Я тоже значительную часть жизни, почти три десятилетия, прожил в городах. Для меня это был вынужденный шаг. Конечно, кому-то жизнь в городе всегда не "внапряг", и даже нравится. Но многим - не подходит однозначно. Каждому - своё.

Но смотрите, что при этом произошло в секторе МКД за период в 75 лет с конца ВОВ. Все годы с 1946 по 1988 был стабильный рост общих объёмов. Более 40 лет.

В двадцатилетие 60-е-80-е фактически так или иначе претворялась в жизнь программа "каждой семье своя отдельная квартира". Поэтому доля ИЖС обоснованно в этот период упала. После 1988 года всё вообще покатилось вниз, а с 1990-го пошёл уже резкий провал на целое десятилетие до 2000 года (красная стрелка).

Вот какое "счастье" нам устроили "западные партнёры". Обвал по общему объёму в почти 2 раза. А по МКД - так и вообще в почти 3,5 раза!

Фото, передающее настроение от падения объёмов возводимого жилья.
Фото, передающее настроение от падения объёмов возводимого жилья.

С начала 2000-х вроде бы как стабильно растём, не смотря на все kризисы.

Но что же с рынком жилья в РФ тем временем остаётся не так?

Мы на самом деле выросли или в действительности - нет?

В основном всё не так именно с рынком МКД.

Посмотрите на период с 1967 по 1989 годы. Стабильный рост МКД, объёмы выросли с 50 до почти 70 млн. кв. метров в год.

Что мы имеем сегодня и в последние два десятилетия "роста"? Как итог на 2021 закрытый год почти 94 млн. кв. метров. Но из них чуть больше половины, 48 млн. кв. метров - это ИЖС! Т.е. на МКД приходится всего порядка 44-46 млн. кв. метров жилья последние семь-восемь лет.

Это на 20 млн. кв. метров жилья МЕНЬШЕ , чем в лучший год при СССР в разрезе МКД - в 1987-м. Да, скажете вы, но в СССР было и больше территорий, и больше населения. Минимум, в два раза.

Всё верно.

Но у цифр сданных объёмов новостроек тогда и сейчас есть одна ключевая разница.

Тогда ВСЕ эти объёмы - это было реальное жильё. Т.е. что построили - то и получили люди. Квартиры не продавались в большей части своего объёма. Кооперативные квартиры занимали значительно меньшую часть от тех квартир, что вводились в эксплуатацию. Но даже все корпоративные квартиры - они не просто сдавались, но и все сразу же заселялись.

Что у нас сегодня? Возведённые квартиры - это далеко не все реальные, т.е. проданные квартиры, в которых поселились и живут люди. Потому что их нужно купить. В основной массе. Не просто - получить.

Вот данные по распределению проданных и непроданных квартир в МКД в России по состоянию на середину 2022 года по регионам и крупнейшим девелоперам:

Добавьте описание
Добавьте описание

В среднем - из строящегося жилья минимум треть на сегодня - не продана. Это с учётом "зависшего", малоликвидного жилья, не проданного ранее из-за плохой локации, низкого качества. И высоких, не соответствующих соотношению "цена-качество", цен.

Различные аналитические агентства указывают на от 47 до 53 % постоянной доли не проданного жилья в общем объёме сданного. Возьмем среднее - 50 %.

Тогда выходит, что в пик строительства МКД при СССР был реально пущен в оборот весь объём в почти 70 млн. кв. метров в год. По итогам 2021 года объём реального используемого жилья в МКД составил не 45-47 млн. кв. метров, а половину от этого. Ну, скажем, пусть даже 25 млн. кв. метров, а не 22,5-23,5.

Итог плачевный для РФ - в отношении к сопоставимому населению, это будет "старых" 35 млн. кв. метров. Сегодняшних у нас - 25 млн. кв. метров. Да даже если и 30. Всё равно меньше, чем при СССР.

Вывод:

Многоквартирного жилья на самом деле у нас строится всё равно по-прежнему мало.

  • Что же ещё не так с жилыми метрами в России сегодня?
  • Как застройщики в России всячески "выкручиваются" для того, чтобы не снижать стоимость квадратных метров?

И пытаются даже повышать их, вопреки экономической ситуации в стране и всем разумным доводам?

Об этом в следующей, заключительной статье. Третья часть - завтра. Будет ещё интереснее! Плюс - моё видение по предложениям, что надо бы делать для исправления ситуации. Подписывайтесь, чтобы не пропустить!

Продолжение следует...

-4