Всем привет!
Внимание! Это серия статей. Подписывайтесь на канал прямо сейчас, читайте, и следите за продолжением! Первая часть - здесь.
Что на рынке жилой недвижимости в России не так, как надо бы? В первую очередь - в многоквартирных домах?
Что было бы лучше для населения России? Что и как для этого надо было бы делать ранее? И очень бы желательно или даже необходимо делать сейчас и в будущем?
Продолжим об этом разговор сегодня. В первой части мы рассмотрели вот какую проблему жилья в России:
Её необоснованную дороговизну
Теперь поговорим о том, сколько у нас строится жилья в жилищных комплексах и многоэтажных домах. Что и с этим у нас не так?
🚩Жилья в МКД у нас по-прежнему строится недостаточно
Даже по объемам строительства у нас всё не так уж и "сладко да гладко" сегодня, как могло бы показаться. Для понимания реальной ситуации с жилой недвижимостью в России давайте посмотрим на диаграмму:
Сначала рассмотрим соотношение МКД и ИЖС (жёлтые стрелки). Как видим, рост числа возводимого индивидуального жилья был непродолжительно в 60-х. А теперь длится все годы существования Российской Федерации. С конца 60-х и по конец 80-х в новостройках преобладало жильё в МКД (синие стрелки).
На мой взгляд, рост сектора ИЖС всегда, и в наше время - однозначно положительная тенденция. Я всегда был и остаюсь сторонником загородной жизни. Но это не для всех возможно. И не на всех этапах жизни.
Я тоже значительную часть жизни, почти три десятилетия, прожил в городах. Для меня это был вынужденный шаг. Конечно, кому-то жизнь в городе всегда не "внапряг", и даже нравится. Но многим - не подходит однозначно. Каждому - своё.
Но смотрите, что при этом произошло в секторе МКД за период в 75 лет с конца ВОВ. Все годы с 1946 по 1988 был стабильный рост общих объёмов. Более 40 лет.
В двадцатилетие 60-е-80-е фактически так или иначе претворялась в жизнь программа "каждой семье своя отдельная квартира". Поэтому доля ИЖС обоснованно в этот период упала. После 1988 года всё вообще покатилось вниз, а с 1990-го пошёл уже резкий провал на целое десятилетие до 2000 года (красная стрелка).
Вот какое "счастье" нам устроили "западные партнёры". Обвал по общему объёму в почти 2 раза. А по МКД - так и вообще в почти 3,5 раза!
С начала 2000-х вроде бы как стабильно растём, не смотря на все kризисы.
Но что же с рынком жилья в РФ тем временем остаётся не так?
Мы на самом деле выросли или в действительности - нет?
В основном всё не так именно с рынком МКД.
Посмотрите на период с 1967 по 1989 годы. Стабильный рост МКД, объёмы выросли с 50 до почти 70 млн. кв. метров в год.
Что мы имеем сегодня и в последние два десятилетия "роста"? Как итог на 2021 закрытый год почти 94 млн. кв. метров. Но из них чуть больше половины, 48 млн. кв. метров - это ИЖС! Т.е. на МКД приходится всего порядка 44-46 млн. кв. метров жилья последние семь-восемь лет.
Это на 20 млн. кв. метров жилья МЕНЬШЕ , чем в лучший год при СССР в разрезе МКД - в 1987-м. Да, скажете вы, но в СССР было и больше территорий, и больше населения. Минимум, в два раза.
Всё верно.
Но у цифр сданных объёмов новостроек тогда и сейчас есть одна ключевая разница.
Тогда ВСЕ эти объёмы - это было реальное жильё. Т.е. что построили - то и получили люди. Квартиры не продавались в большей части своего объёма. Кооперативные квартиры занимали значительно меньшую часть от тех квартир, что вводились в эксплуатацию. Но даже все корпоративные квартиры - они не просто сдавались, но и все сразу же заселялись.
Что у нас сегодня? Возведённые квартиры - это далеко не все реальные, т.е. проданные квартиры, в которых поселились и живут люди. Потому что их нужно купить. В основной массе. Не просто - получить.
Вот данные по распределению проданных и непроданных квартир в МКД в России по состоянию на середину 2022 года по регионам и крупнейшим девелоперам:
В среднем - из строящегося жилья минимум треть на сегодня - не продана. Это с учётом "зависшего", малоликвидного жилья, не проданного ранее из-за плохой локации, низкого качества. И высоких, не соответствующих соотношению "цена-качество", цен.
Различные аналитические агентства указывают на от 47 до 53 % постоянной доли не проданного жилья в общем объёме сданного. Возьмем среднее - 50 %.
Тогда выходит, что в пик строительства МКД при СССР был реально пущен в оборот весь объём в почти 70 млн. кв. метров в год. По итогам 2021 года объём реального используемого жилья в МКД составил не 45-47 млн. кв. метров, а половину от этого. Ну, скажем, пусть даже 25 млн. кв. метров, а не 22,5-23,5.
Итог плачевный для РФ - в отношении к сопоставимому населению, это будет "старых" 35 млн. кв. метров. Сегодняшних у нас - 25 млн. кв. метров. Да даже если и 30. Всё равно меньше, чем при СССР.
Вывод:
Многоквартирного жилья на самом деле у нас строится всё равно по-прежнему мало.
- Что же ещё не так с жилыми метрами в России сегодня?
- Как застройщики в России всячески "выкручиваются" для того, чтобы не снижать стоимость квадратных метров?
И пытаются даже повышать их, вопреки экономической ситуации в стране и всем разумным доводам?
Об этом в следующей, заключительной статье. Третья часть - завтра. Будет ещё интереснее! Плюс - моё видение по предложениям, что надо бы делать для исправления ситуации. Подписывайтесь, чтобы не пропустить!
Продолжение следует...