Недавно я выпустил целый мини-цикл статей, что у нас не так в стране с жилой недвижимостью. Если ещё не читали, ссылка на него будет в конце. Ну а сегодня ситуация прямо-таки вынуждает поговорить о том, что не так у нас с самими застройщиками.
Всем привет!
Помнится, как-то читал я в журнале "Эксперт" статью о девелоперах российских. И была там среди прочего одна круговая диаграмма. Которую здесь даже показывать стыдно. Хотя и была она от эксперта в строительной области, недаром ведь он в журналах известных печатается. К сожалению. фамилию его забыл, простите.
Доходы и расходы
В ней было указано распределение расходов застройщиков. Естественно, среднее по "больнице" - стране. На одно - например, 15 %, на другое - 25 %, даже не важно, на что. понятно, что основное из этого - стройматериалы. А также зарплата рабочим и всем прочим.
А остальные аж 60 % - больше половины! - были указаны единым "серым" блоком (цвет его был просто реально серый, но что как бы намекало).
И указано было, что в этих процентах и сидит всё "остальное" - расходы на землю, согласования, прочее, и, главное - прибыль. Всё вот реально то, что в серой зоне для обычного покупателя жилья.
Ведь мало кто у нас сегодня понимает, что в век цифровизации и не смотря на принимаемые меры по прозрачности бизнесов и вот это вот всё прочее, с этим связанное, стройиндустрия у нас до сих пор едва ли не самая "закрытая" для сторонних глаз.
Что это до сих пор малопонятно как функционирующая и при этом не самая прозрачная сфера бизнеса в России сегодняшних дней.
Помните недавнее заявление вице-премьера Правительства, курирующего строительство, Марата Хуснуллина, о планах "завоза" в наши российские "пенаты" аж 50 тысяч корейских строителей? Ну, как строителей. Тех, кто мог бы на стройке у нас работать.
У нас же и так многие строители на стройке же опыта и набираются. За ваши денюжки, покупатели новых квартир.
"Неправильные" покупатели
А потом случается "потребительский терроризм", и это не мой термин, так что от меня никаких нарушений и призывов, а слова многих представителей застройщиков и разных объединений строителей, лоббирующих интересы отрасли.
Он самый, этот "-изм", случается со стороны покупателей на этапе приёмки-передачи жилья, на который и жалуются сами застройщики. Потому что недоделок и брака у некоторых выходит многовато, а желания переделывать или платить за свои недостатки и недочёты - маловато.
Что-то, правда, пока затихла благая инициатива с корейцами. Ну, ещё не вечер. Глядишь, вернуться в своё время к вопросу. Зачем нашим платить, если можно как бы заплатить иностранцам? И то верно. Заодно легче будет в той "серой части" как бы расходов взять, да получить повышенную прибыль.
Конец эпохи?
Но сегодня даже не об этом. Опасаюсь я, и я не одинок, что все такие приятственные для девелоперов времена уже на грани окончания. Если только какой-нибудь мега-контракт от государства не поступит на восстановление разрушенного. Теперь уже - на нашей территории, российской. Вновь приобретённой.
Но будут ли деньги у власти на то восстановление в условиях явного дефицита бюджета со слов самих представителей власти аж ближайшие три года минимум? Это хороший вопрос. Так что пока смотрим на "старые" территории.
А тут всё пока не особо хорошо обстоит с делами да заботами тяжкими у застройщиков.
И вот что я не могу понять...
Ну были у тебя "жирные" времена, ну, хорошенько ты "погулял" да "приподнялся" практически на "ровном" месте. Ну прошли они, эти золотые годы. Что мешает перестроиться? Затянуть пояски, засучить рукава, да уже теперь в других условиях приняться за дело?
Теоретически - ничего. А на практике?
Застройщики не хотят ничего менять. Это прямо вот очевидно. Бросается уже в глаза. Они упорно держаться за прошлое. Что это? "Жадность"?
Негибкость? "Розовые очки"? Что-то ещё?
Застройщики не хотят (или не могут?) вкладывать свои деньги "вдолгую" в новостройки своих МКД в ЖК. Им нужны кредиты от банкиров. Банкиры тем временем оказались теперь и сами в очень шатком положении, о чём буквально недавно я уже писал, и даже не раз. Потому денег в сторону строек всё меньше.
При этом застройщики умудряются вести дела очень своеобразно (только на моё строго личное оценочное суждение (ИМХО), полностью не претендующее ни на какие выводы).
Но вы посудите сами
Вот у вас дела пошли не очень. Вот продажи встали. Вот надвигается волна роста ипотечных ставок. А значит, и дальнейшего падения спроса. Да и прочее многое интересное в стране происходит. Такое, что не до квартир. Спрос во многом "вычерпан" закупками гражданами квартир по низким ставкам ипотек уже и через "не могу" и "на будущее, пусть будет".
Ну куда ещё закладывать столько новых объектов, когда явно видно, что они не продадутся? Я уже писал, количество непроданных только в строящихся более года комплексах - уже 40 %.
В разных регионах процент разный, но в некоторых число непроданных квартир доходит и до двух третей от всех построенных. Явно многие люди сегодня не в состоянии спланировать не только свои доходы и расходы, но вообще спрогнозировать ситуацию хотя бы на пару-тройку месяцев.
Что мы делаем? Правильно! Закладываем новые ЖК! Расширяем базу. Авось, в будущем продадим! Главное, чтобы всего было ещё побольше, побольше! Всё наше, что можем и не можем охватить.
Как в рекламе, что сейчас попадается иногда:
"Вы всё делаете не так! Продолжайте!"
И ведь продолжают!
При этом никто цены "ронять" не готов. Вы что, это запрещено самим богом торговли! Знаете, такой, с крылатыми сандаликами. Ну вот им.
Как "прикрытие" рассказываются истории о том, как дорого обошлись стройматериалы, выросшие в цене. При этом большая часть отстроенного в последнее время и даже часть строящегося - построено или начинало строиться ещё во времена вполне себе по ценам стройматериалов ещё "старым", достаточно дешёвым для наших дней.
При этом уже за прошлый год (!), т.е. 2021-й, долги самого лидера рынка, на минуточку - ГК ПИК - превысили его годовой доход! Не прибыль, а даже валовый совокупный доход. И не в "тяжёлом и непростом" году 2022-м, а в "золотой" год роста "пирамиды низкоипотечного роста рынка".
Возможно, господа и дамы что-то знают, что не известно широким массам? Что кое-что или кое-кто им всё спишет? И отдавать ничего не придётся? Или уже будет некому?
Если что-то я и думаю сам себе да внутри себя об этом, то лучше промолчу.
Но пока "визуально" видно вот что - на остатках былой "роскоши" баре по-прежнему пытаются гулять "вдоль да по Питерской" да на все! А там - была-не была, и трава не расти!
И главное, остаётся отношение к покупателям такое же, как и всегда: мы вот сказали - какая цена. Хотите - берите! Не хотите - отв... отходите! У нас тут, чай, рыночек. Какую цену захотим - такую и наворотим.
Неужели только у меня одного впечатление, что всё идёт с застройщиками не туда, куда надо бы?
Это вам вопрос "на подумать" напоследок. А у меня на этом всё.
Обещанная ссылка на первую статью цикла о том, что не так у нас с жилой недвижимостью в России сегодня. Остальные ссылки будут в ней.
Также вам могут понравится другие статьи: