Представим ситуацию. Собственник сдает в аренду земельный участок для целей строительства здания. Здание возведено с нарушением обязательных требований, в связи с чем собственник предъявляет иск о сносе самовольной постройки.
В одном из дел, рассмотренных Верховным Судом (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522), случилась подобная ситуация.
Фабула дела, рассмотренного ВС РФ
Муниципальное образование (далее - МО) заключило договор аренды земли с индивидуальным предпринимателем (далее - ИП) для целей строительства магазина. ИП возвел здание без разрешения на строительство. Это послужило поводом для обращения МО в суд с требованием о признании здания магазина самовольной постройкой и последующем сносе самовольной постройки.
Позиция ВС РФ
ВС РФ обратил внимание на то, что земельный участок был предоставлен для цели строительства магазина на основании распоряжения публичного органа и договора аренды. Нарушений вида разрешенного использования и целевого назначения земельного участка не установлено. Более того, после государственной регистрации права собственности ИП на постройку МО вновь заключило договор аренды этого же участка, не усмотрев для этого препятствий.
Естественно, возведение арендатором постройки без разрешения на строительство должно оцениваться в совокупности с поведением арендодателя. Если отсутствие разрешения на строительство является единственным признаком самовольной постройки, то суд должен более внимательно изучить обстоятельства дела и решить, возможно ли сохранение данной постройки. Например, если постройка не соответствует требованиям пожарной или санитарной безопасности, создает угрозу жизни и здоровью граждан, то необходимо принять решение о ее сносе. Если же единственным нарушением является отсутствие разрешения на строительства, суд должен рассмотреть возможность сохранения данной постройки.
Далее возникает еще один важный вопрос – какое именно требование в данном случае следует заявлять собственнику:
- договорный иск, поскольку арендатор использует земельный участок с нарушением условий договора аренды
Ответ на данный вопрос имеет большое значение, поскольку требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, не имеет срока исковой давности. Договорное требование, напротив, подвержено общему сроку исковой давности.
В рассматриваемом деле ВС РФ пришел к выводу о том, что в той ситуации, когда арендодатель предъявляет требование о сносе самовольной постройки в публичных интересах, на него распространяется общий 3-летний срок исковой давности, если это требование основано лишь на формальном основании - отсутствии разрешения на строительство.
В настоящем деле были установлены и другие факты, свидетельствующие о воле МО на предоставление всего земельного участка под строительство, что подразумевает передачу земельного участка после окончания строительной аренды во владение, пользование на правах аренды в целях эксплуатации или собственности застройщику, то есть без возврата участка МО.
Следовательно, в данном деле должен был быть предъявлен договорный иск. Согласно абзацу второму пункта 34 постановления Пленума N 10/22 в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Равным образом, требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (статья 304 ГК РФ), может иметь место лишь тогда, когда между лицами отсутствуют договорные отношения.
Когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору должен квалифицироваться как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.
Данное дело в очередной раз демонстрирует нам, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не означает неизбежный снос самовольной постройки. Многое будет зависеть от поведения участников спорной ситуации.
