Серьезные проблемы на рынке новостроек начались еще в начале 2022 года
А по итогам 1 полугодия 2022 года мы увидели, что количество сделок по покупке новостроек снизилось на 28% в сравнении с аналогичным периодом 2021 года (рынок Екатеринбурга, сводные данные).
Итоги лета 2022 года на рынке новостроек
В августе 2022 года рост ипотечных кредитов составил + 35% в сравнении с июлем 2022 года. При этом доля ипотечных кредитов на «первичном» рынке жилья снижалась все три летних месяца и в августе составляла уже меньше трети (29%) от общей выдачи (по данным ДОМ РФ).
Таким образом, интерес к новостройкам в целом падает на фоне завышенной стоимости квадратного метра, скачков «ключевой ставки», изменений условий льготной ипотеки и других факторов.
При этом не помогли срочно вводимые спецусловия от банков и застройщиков. К примеру: снижение первоначального взноса и более лояльное рассмотрение заявок, а также кредитование под ~ 0%.
Крутое пике рынка недвижимости и ипотеки после 21 сентября 2022 года
Согласно принимаемому закону мобилизованные граждане, участники СВО и члены их семей смогут претендовать на кредитные каникулы. При этом кредиты погибших в ходе спецоперации или получивших I группу инвалидности будут списаны в полном объеме.
На фоне этого некоторые банки перевели заемщиков мужского пола и призывного возраста (от 18 до 55 лет) в разряд высокорискованных и ужесточили скоринг их заявок. Или вовсе начали отказывать в ипотеке людям, которых потенциально могут мобилизовать.
Масло в огонь подлил и ЦБ РФ заявив, что видит проблему в недооценке рисков ипотечного кредитования под ~ 0% (готовится доклад по этому вопросу и решительные действия мы увидим уже с ноября-декабря 2022 года).
Учитывая, что новостройки покупаются в большинстве своем с использованием ипотечных кредитов, ситуация складывается сложная.
Застройщики не сдаются!
Михаил Волков, министр строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, уже заявил, что если случится падение цен на «первичном» рынке недвижимости, то оно «не будет носить массовый характер, скорее это вопросы локального характера. Общее снижение [стоимости новостроек] не будет значительным».
Эксперты также говорят о падении цен на новостройки в регионах до 20%, при этом они указывают, что это произойдёт не везде и не на всех типах объектов.
Еще раз повторю: мы говорим о региональных рынках (Екатеринбург, Свердловская область, прежде всего). Картина по Москве, Краснодарском крае (морское побережье) — другая (к сожалению, большинство статистических данных — это данные "по Москве", что в целом искажает картину).
А что же потенциальные покупатели новостроек?
Помимо ужесточения со стороны банков по отношению к мужчинам-заемщикам (и созаемщикам, если предпринимаются попытки кредит оформить на жену или родителей-пенсионеров) — есть другие стоп-факторы.
Вторым стоп-фактором выступают заработные платы. По всем крупнейшим городам России наблюдается дисбаланс между изменением цен на квадратные метры в новостройках и ростом зарплат. Только в Екатеринбурге за 2 года (с лета 2020 года) средняя заработная плата выросла всего на 7,2%: с 51,1 тысячи до 54,8 тысячи рублей (данные по Екатеринбургу, Е1 RU). А средний «квадрат» на «первичном» рынке недвижимости прибавил 46% (данные по Екатеринбургу, «Мир квартир»).
Третий стоп-фактор — на рынке покупателей новостроек уже давно «закончились» клиенты со стабильными и высокими доходами. Фактически с лета 2020 года рынок новостроек работает с гражданами с низкими доходами. (И к осени 2022 года мы получили еще и тенденцию к росту просроченной задолженности по ипотеке. Показатель достиг 56 млрд рублей. В ЦБ РФ заявили, что «все это результат выдачи займов с низким первоначальным взносом и субсидированием «первички»).
Таким образом, мы получили классический пат, но не на шахматной доске, а на рынке недвижимости
Игроки рынка недвижимости: застройщики, банки и потенциальные покупатели недвижимости — не смогут продолжить партию без участия государства.
Что уже предпринимается со стороны государства
Во-первых, необходимо понять, что поддержка строительной отрасли со стороны государства продолжится, но уже не в связке с банками и покупателями новостроек: к примеру, льготная программа ипотеки заканчивается в конце декабря 2022 года, продление не предусмотрено.
Во-вторых, стоит посмотреть на приоритеты государства — поднятие рождаемости, дальнейшее освоение севера и дальнего востока, поддержка граждан, которые выполняют свой долг перед Родиной. Кроме этого, в приоритете развитие сельских территорий и ряда отраслей (промышленное производство, технологии, в том числе IT, ряд других).
Соответственно, мы увидим дальнейшее развитие программ Семейная ипотека, Дальневосточная ипотека, Военная ипотека (возможно ввод «Ипотеки для военных ветеранов»), Сельская ипотека и, наконец, — более «узкие» специпотеки: IT-ипотека, возможно появятся ипотечные программы для других специалистов. А также дальнейшее развитие льгот и субсидий, прежде всего для многодетных семей, военнослужащих и их семей, мобилизованных граждан и их семей.
Большинство этих программ способны поддержать как рынок «первичного», так и рынок «вторичного» жилья.
Итоги
Октябрь-ноябрь 2022 года рынка недвижимости, в том числе новостроек, будет тяжелым. Возможно нас ждет тяжелый декабрь 2022 — январь 2023. Рынок новостроек сначала замрет в ожидании, потом начнет приспосабливаться к новым условиям.
И даже без льготной ипотеки.
Куда важнее сейчас политическая и экономическая прогнозируемость хотя бы на квартал вперед. А также стабильная «ключевая ставка».