Мы написали эту статью на основе пары десятков историй наших пользователей-ипотечников. Все они рано или поздно пришли к примерно одинаковым выводам. Кто-то успел набить шишек и отдать банку лишнее, другие очень серьезно изучили вопрос и обеспечили себе более выгодные условия обслуживания долга. Коллективный опыт живых людей - перед вами.
Ипотека ложится тяжким бременем на личный и семейный бюджет, но без нее практически нереально купить жилье в условиях постоянного роста цен на квадратные метры. Любой «счастливый» обладатель ипотечного кредита на пару десятков лет уже на следующий день мечтает от него избавиться. Но в большинстве случаев быстро это сделать невозможно. Зато возможно сэкономить на обслуживании долга.
Уменьшить финансовую нагрузку по ипотеке можно тремя способами: снизить размер основного долга, сократить срок кредита и уменьшить процентную ставку. При этом каждый банк устанавливает собственные условия и ограничения, поэтому при поиске вариантов нужно отталкиваться от действующего кредитного договора и консультироваться со специалистами своего банка.
Итак, какие есть пути облегчить себе жизнь на время обслуживания долга по ипотеке?
Самостоятельный выбор страховой компании
В момент заключения ипотечного договора банк рекомендует (считайте, навязывает) аффилированных с ним страховщиков. Менеджер высылает ипотечнику список, из которого тот должен выбрать компанию и совершенно прозрачно намекает, что % по ипотеке может быть повышен, если заемщик настоит на своем варианте. Учитывая тот момент, что клиенту нужно страховать жизнь и имущество, а при покупке квартиры на вторичном рынке еще и титул, сумма выходит приличная.
Стоимость полиса для свежеобращенных ипотечников у одобренных банком страховщиков, как правило, ломовая, но в первый год ничего не поделаешь - придется смириться. А вот дальше никто не заставляет продлевать договор страхования на кабальных условиях. Вы совершенно спокойно можете сами выбрать компанию, сравнить тарифы и остановиться на более выгодном для себя варианте. Можно сделать это на площадке Workle Pro, где много предложений от разных страховщиков. Это очень удобно - все в одном месте, не нужно искать по разным сайтам и тратить кучу времени. Также удобно пользоваться калькуляторами предварительного расчета стоимости полиса, чтобы понять, к чему готовиться. Кстати, страховые компании можно менять каждый год.
----------------------------------------------------------------------------------------
Пример из жизни. Анна, г. Санкт-Петербург
Когда я заключала ипотечный договор, банк, естественно, выдал мне список «надежных» страховщиков. У меня была вторичка, поэтому полис на первый год обошелся мне почти в 48 тыс. руб. На следующий год я нашла другую компанию c помощью Workle Pro (на тот момент я уже была зарегистрирована на этом сайте и знала, что там есть ипотечные полисы), и уже заплатила 32000 руб. за страхование, а еще через год у них появилось больше страховщиков и за полис я отдала уже 23000 руб. Если бы я осталась с навязанной банком компанией, то за второй год я заплатила бы 42 тыс. руб., а за 3 год - 35 тыс. руб. (судя по предварительным расчетам менеджеров).
Оформление налогового вычета на покупку и на уплату процентов
Государство компенсирует часть суммы ипотеки налогоплательщикам, которые уплачивают НДФЛ по ставке 13%. Имущественный вычет при покупке недвижимости выдается единовременно, его лимит - 13% от 2 млн руб, т.е. 260 тыс. руб. Если, например, вы взяли ипотеку на сумму 3 млн, вам рассчитают вычет по-максимуму, а если на 1,5 млн, то вы получите 1,5*0,13=195 тыс. руб.
Есть еще один вычет - за проценты по ипотеке. На него отдельный лимит - 3 млн руб., тут вы можете получить максимум 390 тыс. руб. Выплачивается он так - вы ежегодно, не позднее 30 апреля, подаете документы на уплату процентов по ипотеке и вам возвращаются 13% с суммы, которая «накапала» за прошедший год. Деньги вы получаете до того момента, пока не будет достигнут лимит в 390 тыс. руб. Этот вычет тоже берется из фактически уплаченного НДФЛ.
Документы подаются онлайн, на «Госуслугах» есть подробная инструкция. На налоговые вычеты не имеют право самозанятые и ИП.
----------------------------------------------------------------------------------------
Пример из жизни. Алексей, г. Владивосток.
Я взял ипотеку на 3,9 млн в июне 2020 г. по ставке 7,9% в ВТБ. Меньше чем через год, в апреле 2021, я оформил имущественный вычет и через пару месяцев получил максимальные 260 тыс. руб, которые пустил на досрочные платежи. После этого следующий ежемесячный платеж у меня уменьшился больше, чем на 2000 руб. Еще через год я оформил вычет на % по ипотеке и получил около 37000 - 13% от налогов, уплаченных мной за 2021 г. Оформлял все сам, по инструкции на “Госуслугах”. В целом процесс муторный - много документов нужно собирать, но все расписано понятно и делается онлайн.
----------------------------------------------------------------------------------------
Досрочный платеж
Существуют 2 стратегии досрочного погашения ипотечного кредита - первая направлена на уменьшение ежемесячного платежа, вторая - на уменьшение срока ипотеки.
Если ежемесячный платеж по ипотеке - чувствительная сумма, то сначала (например, первые 4-5 лет), имеет смысл снизить его до комфортных значений, а потом уже перейти к уменьшению срока. Дело в том, что чем дольше вы платите ипотеку, тем больше отдаете процентов банку. Вторая стратегия позволит вам переплатить меньше.
Когда заемщик вносит досрочный платеж до или после даты обязательного платежа, не вся сумма уходит на погашение тела кредита – часть как раз идет на проценты, которые успели набежать с момента списания предыдущего обязательного платежа. Зато при следующем ежемесячном платеже большая часть будет направлена на погашение основного долга. Может показаться, что на выходе получается одно и тоже, но наблюдения показывают - чем позже после ежемесячного платежа вы вносите досрочный, тем меньше сумма, на которую уменьшается ваш ежемесячный платеж. Именно поэтому досрочный платеж лучше вносить сразу же после списания ежемесячного, лучше - в тот же самый день.
----------------------------------------------------------------------------------------
Пример из жизни. Ираклий, г. Сочи
Ежемесячно я вношу дополнительный платеж 30 тыс. руб. (пока что в счет уменьшения суммы обязательного платежа, чтобы сделать ее более комфортной). На сколько снижается мой основной долг в этом случае? Точно сказать нельзя, но в среднем примерно на эти же 30 тыс. руб. при условии, если я вношу дополнительный платеж в день списания основного (или на следующий день), когда начисляется еще минимум процентов за новый месяц.
----------------------------------------------------------------------------------------
О досрочных платежах банк необходимо уведомлять. Если просто положить деньги на счет, банк спишет с них фиксированный ежемесячный платеж, а оставшаяся сумма так и будет лежать мертвым грузом до следующего платежа. Чтобы средства пошли именно на досрочное погашение кредита, нужно оформлять заявку - в большинстве финансовых организаций это можно сделать онлайн, через мобильное приложение. Необходимо указывать сумму досрочного платежа, так как некоторые банки могут устанавливать лимиты.
Смена аннуитетного платежа на дифференцированный
При заключении ипотечного договора выбирается вид платежей: аннуитетные - равные суммы на весь период ипотеки и дифференцированные - когда каждый месяц нужно вносить разные суммы, которые уменьшаются с течением времени.
При аннуитетном платеже сумма на весь срок ипотеки не меняется, но очень много денег уходит на проценты - получается внушительная переплата. Первую половину срока ипотеки более 50% денег будут уходить на погашение % банку, а в первые 3-4 года - и вовсе до 70-90%.
При дифференцированных платежах сначала заемщик вносит большие суммы, которые идут на погашение тела долга, но ближе к концу кредита они значительно уменьшаются.
Если брать итоговую переплату, она при дифференцированных платежах будет меньше, так как основной долг постоянно пересчитывается - делится на равные части в зависимости от срока кредита и проценты начисляются ежемесячно на остаток задолженности.
----------------------------------------------------------------------------------------
Пример из жизни. Сергей, г. Новосибирск.
Я брал ипотечный кредит на 4 млн руб. на 15 лет под 8%. В моем случае переплата банку при дифференцированных платежах составляет 2 264 008 руб., при аннуитетных - 2 697 235 руб. При дифференцированной схеме сумма ежемесячного платежа уменьшается с 41000 руб./мес. до 22000 руб./мес. (цифры округлил до целых значений). При заключении ипотечного договора, не разобравшись в нюансах, я выбрал аннуитетную схему (37000 руб./мес), но в ближайшее время хочу перейти на дифференцированную.
----------------------------------------------------------------------------------------
Дифференцированный платеж подходит тем, кто уверен в своем финансовом положении и готов тратить на ипотеку до ⅓ своего бюджета, чтобы нагрузка не так ощутимо влияла на уровень жизни. В некоторых банках смена схемы аннуитетных платежей на дифференцированные происходит через рефинансирование, но ряд финансовых организаций не предоставляют такую опцию.
Рефинансирование
Рефинансирование - это возможность перекредитоваться под более выгодный процент в новом банке. С помощью этой процедуры реально уменьшить срок кредита и размер ежемесячной выплаты. Алгоритм такой: вы оформляете новый кредитный договор в другом банке, он погашает вашу ипотеку в старом банке, и дальше вы платите новому банку. Если рефинансировать ипотеку на ранних сроках, можно сэкономить на переплате по процентам.
----------------------------------------------------------------------------------------
Пример из жизни. Марина, г. Москва
Когда оформляешь ипотеку в 2014 году под 12%, а к 2018-ому ставки рекордно снижаются, то не подумать о рефинансировании кредита как минимум глупо. К этому времени банки предлагали добросовестным заемщикам 9%. Подали заявки в несколько банков, одобрил один. Не всю сумму, только 3 млн. Так как "Сбер" издевательски предложил понизить процент всего до 11,25% (меньше чем на пункт!), нашли с мужем недостающую сумму и существенно сократили переплату по кредиту. Перед банком был долг 4,2 млн и ежемесячный платеж 49 000 руб. После рефинансирования мы стали платить по ипотеке уже 29 000 руб. в месяц!
----------------------------------------------------------------------------------------
Если у вас есть ипотечный кредит, пользуйтесь этими лайфхаками - они помогут вам облегчить финансовую ношу!