Вот и наступил долгожданный застройщиками и риэлторами сентябрь. На него возлагали большие надежды: люди массово закроют депозиты в банках и все эти миллиарды рублей понесут в бетон. Но месяц уже подходит к концу, а ничего не происходит: вторичный рынок неподвижный, первичный ещё поддерживается благодаря льготной ипотекой, хотя тоже уже завалился на бок и еле "дышит".
Уже крупные СМИ, да и риэлторы, признают, что цены на недвижимость снижаются еженедельно. Поскольку изо дня в день количество предложений на рынке становится больше, а спрос снижается, то перспективы в ближайшие месяцы (по мнению аналитиков, даже годы) для продавцов недвижимости ужасные. Посмотрел выставленные на Циане объявления по продаже квартир в Москве: практически во всех предложениях спустя 7-10 дней после публикации идёт снижение, причём в некоторых объявлениях падение цен исчисляется в миллионах рублей.
Поскольку 80% сделок по купле недвижимости происходит благодаря ипотеке, то это единственно, что сейчас поддерживает рынок (особенно первичный). Но даже здесь тенденция удручающая: во-первых, государство отказывается стимулировать вторичный рынок, несмотря на то, что строительное лобби "умоляла" простимулировать вторичку, чтобы получить приток новых покупателей на первичный рынок недвижимости; во-вторых, аудитор Счетной палаты (которая высказывала не своё мнение, а Счетной палаты) сообщила, что льготную ипотеку надо отменять, т.к. она только дестабилизирует рынок, делая квартиры недоступными для людей; в-третьих, ЦБ с 1 декабря 2022 года прекратит практику выдачи ипотеки под 0,1-1% с одновременным увеличением стоимости жилья на 20-30% (поскольку это искажает залоговую стоимость недвижимости на балансах банков), кроме того ужесточаются правила выдачи потребительских кредитов с 1 января 2023 года, которые некоторые использовали, как первоначальный взнос при получении ипотеки.
Исходя из вышесказанного, можно сделать следующие выводы: спрос сужается до минимума не только из-за падения доходов населения, но и из-за предпринимаемых ограничительных мер со стороны государственных органов; количество предложений будет увеличиваться в арифметической прогрессии, в том числе за счёт роста выставленных на продажу ипотечных квартир; увеличиваются риски банкротства строительных компаний, риэлторских компаний и банков.
Проплаченные СМИ, блогеры и риэлторы в один голос говорили, что единственное решение для стимулирования рынка недвижимости является льготная ипотека и снижение первоначального взноса до минимума (или вообще без него), т.е. предлагали то, что выгодно только застройщикам и банкам, но никак не гражданам России. Это привело к тому, что по данным Минстроя, из-за роста стоимости жилья 40% населения России не могут позволить себе покупку недвижимости ни с какой ипотекой, даже с нулевой.
Спустя почти два с половиной года неожиданно риторика властей стала меняться: стали вспоминать про демографию и недоступность жилья из-за высоких цен для населения. Неужели вспомнили про народ? Сомневаюсь, конечно. Дело в том, что сейчас у банков на балансе запредельное количество ипотечных квартир (только в августе 2022 года банками выдано более 469 млрд рублей на ипотеку, а всего планируется выдать 4 трлн рублей в 2022 году, в 2021 году было выдано 5,7 трлн. рублей), если и дальше надувать пузырь на рынке недвижимости, то будет ситуация сопоставима с Китаем (где сносят кварталы вновь построенного жилья из-за отсутствия спроса, кроме того социальные протесты, которые "успокаивают", привлекая военных). ЦБ России, понимая, что ничего хорошего экономику и население в ближайшее время не ждёт, есть риск массовых неплатежей по ипотеке (опять же пример Китая, где люди в соцсетях объединились и перестали платить по ипотекам, на секундочку, количество неплатящих достигает 50000 человек), а залоговое жильё банки смогут продать с дисконтом до 40-50%, т.е. получат убыток, делает всё возможное, чтобы начать сдувать "пузырь", хоть и есть на них политическое давление.
Снижение стоимости квадратного метра на 30-50% в Москве, т.е. до 180-220 тысяч рублей за квадратный метр, не повлияет на строительные компании (официальная себестоимость строительства 115 тысяч рублей за квадратный метр в столице). Да, размер прибыли уменьшится, но она всё равно будет достаточно высокой (сейчас же застройщики получают сверхприбыли за счёт ипотечного рабства простых людей). Остаётся надеяться, что ФАС добьётся того, чтобы строительные компании и банки довольствовались наценкой в 15%, как в большинстве развитых стран, тогда может перестанут строить у нас "коробки из-под обуви" размером в 14-19 квадратных метров, а люди смогут покупать полноценные квартиры, в которых можно создавать многодетные семьи, а не существовать.
Сможете ли вы купить квартиру, если стоимость уменьшится на 30-50% в вашем городе? Есть ли смыл запретить строительство квартир до 20-25 квадратных метров?
Спасибо, что дочитали статью до конца. Подписывайтесь, пожалуйста, на канал и ставьте "нравится"!