Ответ на этот вопрос дал Верховный Суд РФ в одном из своих недавних определений.
Верховный Суд РФ указал следующее: «Между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором ООО СЗ «Строительная инициатива» выступает продавцом, а граждане - покупателями. Застройщиком дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юридическое лицо. Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Суд первой инстанции ... пришёл к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение 5 лет после заключения договора купли-продажи.
Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретённого недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона РФ «О защите прав потребителей» истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах 2 лет со дня передачи товара покупателю».
Таким образом, во избежание рисков истечения сроков наилучшим решением при обнаружении в недвижимости явных недостатков будет незамедлительное обращение к продавцу с одним из требований, предусмотренным статьей 475 ГК РФ. Например, с требованием о:
- соразмерном уменьшения покупной цены;
- безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;
- возмещении своих расходов на устранение недостатков.
А в случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков):
- с уведомлением об отказе от исполнения договора купли-продажи и требованием возврата уплаченной денежной суммы;
- с требованием замены недвижимости недвижимостью, соответствующей договору.
