Всем привет!
Сегодня хотел бы поделиться с Вами случаем, благодаря которому мы сможем понять, что хоть закон и писан, но не для всех.
Земельный участок
Земельный участок расположен за пределами населенного пункта и отведен под категорию «земли сельскохозяйственного назначения».
При этом вид разрешенного использования для участка установлен как «для ведения садоводства».
Данный вид предполагает как выращивание различных культур, так и строительство жилого или садового домов.
Дом на участке
На участке был построен и зарегистрирован дом с назначением «нежилое здание».
Иная информация, которая бы позволила определить характер дома, отсутствует.
При этом отмечу, что дом поставлен на учет в 2015 году, а на тот момент в Росреестре была проблема, связанная с тем, что технически невозможно было поставить на учет «садовый дом», т.к. такое назначение отсутствовало.
Поэтому все садовые дома, которые ставились на учет в этот период времени, приобретали назначение «нежилое здание».
Дом сдан в аренду
На участке с видом разрешенного использования «для ведения садоводства» нельзя осуществлять предпринимательскую деятельность.
При этом наш дом с назначением «нежилое здание», который по всем признакам является садовым домом, сдан полностью в аренду компании по продаже алкоголя.
Т.е. из дома на этом участке извлекается прибыль. Договор аренды был заключен в 2019 году и продолжает действовать.
Я так купил
Собственник обратился с двумя проблемами:
👉 1. Земельная проблема, заключающаяся в том, что он самовольно установил шлагбаум и не дает проехать членам СНТ на их участки (наложение дороги общего пользования на его участок), в результате чего намечается судебное разбирательство (об этом вопросе я расскажу в другой раз);
👉 2. Администрация вынесла предписание о необходимости использовать здание по своему прямому назначению.
Что касается второго вопроса, то Администрация осуществила выездную проверку и выявила нахождение на участке магазина.
Более того, отношения с этим магазином были зарегистрированы в установленном порядке, поэтому даже выезжать необходимости не было.
Собственнику вменяют ответственность по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ. Штрафная санкция за нарушение предусмотрена в размере 0.5-1% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 руб.
Со слов собственника, он уже так купил дом с участком и вопросом регистрации аренды не занимался.
Сейчас он хочет оставить аренду (т.е. продолжать извлекать прибыль из объекта) и просил найти возможность судебного представительства.
Ему пришлось отказать, т.к.
- во-первых, объект расположен не в субъекте, где я живу;
- во-вторых, даже если попытаться доказать, что он добросовестно заблуждался и не мог знать об ограничениях использования земельного участка, вся эта история выглядит крайне мутно.
Да и собственник не совсем простой – генеральный директор одной фирмы, которая к нам обращалась за кадастровыми работами, поэтому я практически не верю в то, что он всего этого не знал и явно при этом что-то недоговаривает.
Итог
Каким образом успешно прошла регистрация – я понятия не имею.
Мое предположение – бывший собственник «договорился» с Росреестром и тот ему все оформил либо за единоразовый платеж, либо за процент от аренды.
При этом с Администрацией никто не договаривался, поэтому помимо земельного вопроса, она ещё выкатила претензию о нецелевом использовании участка.
В этой ситуации я бы даже не стал соваться в суд, а занялся бы вопросом перевода участка из категории сельхозки в иную категорию, позволяющую осуществлять предпринимательскую деятельность, в том числе со внесением изменений в правила землепользования и застройки территории.