Или выгодно!?
Если заглянуть в интернет, то зачастую пишут, что сдача жилой недвижимости в долгосрочную аренду невыгодное вложение капитала. Я сдавал жилую недвижимость в аренду, и мне всегда казалось, что это по сути своей выгодное вложение средств. Попробую посчитать какую выгоду можно получить сдавая "квартиру"...
Все расчёты я провожу для своего маленького южного провинциального городка. В любом другом городе ситуация может обстоять хуже, ну или лучше.
И да - это далеко не пассивный вид инвестиций. Большие затраты времени и сил приходятся на этап поиска, покупки и первоначального ремонта. Дальше затраты времени сокращаются - как повезёт с арендаторами, но в большинстве своём не требуется больших временных затрат.
Стоимость аренды
Аренда квартиры у меня в городе как сейчас так и 10 лет назад составляет примерно 4-6% годовых от стоимости недвижимости. Это применительно к более ликвидным "однушкам" и "двушкам". Давайте возьмем среднее значение в 5%. Стоимость аренды "трёшек" стремится к 3-4 %, поэтому их мы учитывать не будем.
Траты на аренду
Какие траты могут ожидать при сдаче в аренду? Ну например самые разные:
- Коммунальные услуги, которые платятся во время простоя, и которые не платит арендатор (домофон, проверка газового оборудования, капремонты и прочее),
- Налог на недвижимость (не значительная сумма),
- Налог от сдачи в аренды, который у каждого свой),
- Текущий ремонт жилья, мебели и техники,
- Прочие и самые разные.
Стоимость изначального ремонта я обычно включаю в стоимости недвижимости.
Простой жилья у меня в городе не такой значительный, однокомнатную квартиру легко сдать за 1-5 дней, "двушку" за 3-7 дней. Между арендаторами конечно приходится сделать хорошую уборку и мелкий ремонт - на всё уходит порядка 3-7 дней. Арендаторы меняются в среднем раз в 7-8 месяцев. Поэтому за год квартира простаивает не более 1-3 недель, что вообщем-то не сильно бьёт по доходности.
На все расходы может уйти где-то 1% годовых. Итого получаем, за вычетом расходов, около 4% годовых. По факту лично у меня получается около 5-6% за вычетом расходов. Но возьмём значение в 4%!
Рост стоимости недвижимости
Стоимость недвижимости я учитываю без ипотеки! И включаю в стоимость первоначальный ремонт "для аренды" и покупку мебели и бытовой техники. Ремонт естественно самый бюджетный, техника и мебель в большинстве своём б/у.
Итак за последние 10 лет недвижимости выросла от 70 до 120 %. Посчитал на основе своего купленного/проданного жилья в моём городе (в других городах ситуация может отличаться!). Путём нехитрых вычислений получаем, средний показатель в район 95%.
Я не испытываю иллюзий, что недвижимость всегда прирастает в цене, ведь можно найти промежуток, когда она падает или растёт ниже уровня инфляции. Но я полагаю, что на длинном промежутке времени "недвижку" можно приравнять как минимум к инфляции.
Итоги
Я не привожу различного рода нестандартные ситуации по типу - "арендаторы устроили притон и пришлось потратить 100500 тыщ на ремонт", т.к. в моей практике такого не было. Это отдельно взятые случаи и их никак не учесть. Но можете скинуть на это свой процент в расчётах.
За всё время, конечно, ломалась техника, мебель, повреждались обои (сами!) и прочие подобные вещи. Что-то ремонтируется, что-то покупается новым, где-то проводится более тщательная уборка.
В итоге получаем рост стоимости жилья на 95% и ежегодные 4% арендных платежей. Если даже для простоты расчёта 95% разделить на 10 лет, то получаем 9,5% годовых + 4% годовых от сдачи в аренду, что равняется 13,5% годовых. Получается неплохая цифра для довольно консервативных инвестиций. А ведь эти 4% можно ещё копить где-нибудь на вкладе (а ещё есть облигации).
С недвижимостью может и не повезти - купите неликвид, будете нарываться на неплательщиков. Можно придумать массу случаев когда не выгодно. Но ведь можно попасть и на порядочных арендаторов которые проживут у вас 3-5 лет, или купить ликвидное жильё которое прибавит в стоимости 100% за 5 лет (да и такое может быть).
В общем и целом из своего опыта могу сказать, что квартира в аренду - это инструмент инвестиций который приносит прибыль, не огромную и не полностью пассивную, но всё-таки прибыль.
И да, если условиться и приравнять стоимость недвижимости к инфляции - то даже при таком скромном расчёте вы будете получать от 3 до 6% свыше инфляции.
А вот график инфляции за 10 неполных лет (источник: уровень-инфляции.рф).
Как видно из графика сдавая жилую недвижимость в долгосрочную аренду всё-же получится обогнать официальную инфляцию и заработать "свой процент сверх".
Ну или это получается у меня ;)
#финансы #недвижимость #аренда #инвестиции