Вид разрешенного использования (ВРИ) — одна из ключевых характеристик земельного участка: именно ВРИ определяет, какой вид деятельности допустим на этом участке, какие объекты на нем можно размещать и так далее. Тема настолько важная, что специалисты Росреестра решили подробно разъяснить, как узнать ВРИ в отношении той или иной земли, а главное, можно ли в случае необходимости изменить один вид разрешенного использования на другой.
Сначала информация для тех, кому дальше читать данный материал просто не имеет смысла, потому что в их распоряжении участок, вид разрешенного использования которого изменениям не подлежит. Если участок находится в государственной (муниципальной) собственности и договор его аренды заключен на торгах или он предоставлен в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению — все, никаких трансформаций ВРИ. Или, например, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования, то самостоятельно изменить этот самый вид арендатор не вправе.
Вообще, перечень видов разрешенного использования приводится в классификаторе, утвержденном Росреестром. Среди них есть такие ВРИ как сельскохозяйственное использование и жилая застройка, производственная деятельность и обеспечение обороны и безопасности, есть земельные участки общего назначения для ведения садоводства и огородничества, есть участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе, и целый ряд других. На основании классификатора муниципалитеты определяют для каждой территориальной зоны ВРИ: основные (они характеризуют основную деятельность, для ведения которой используется земельный участок), условно разрешенные (они применяются при необходимости расширить способы использования земли) и вспомогательные (они допустимы в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным ВРИ и применяются для уточнения их целевого назначения).
Уточнить вид разрешенного использования земельного участка можно несколькими способами. Можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, в офисах МФЦ, на портале госуслуг, а также на сайте Федеральной кадастровой палаты Росреестра. А можно воспользоваться онлайн-сервисами «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: для этого потребуется ввести в поисковую строку адрес участка или его кадастровый номер.
Установление или изменение ВРИ земельного участка требуется в том случае, если вид разрешенного использования в принципе не установлен, или установлен, но им не предусмотрена та деятельность, которую вы решили вести на данной земле. «Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если этот документ принят уполномоченным органом в вашем населенном пункте, необходимо подать в орган регистрации прав заявление об изменении ВРИ земельного участка, указав в заявлении ВРИ из тех видов, которые установлены ПЗЗ. При этом существует перечень земель, на которые не распространяется действие градостроительного регламента, а также земли, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (статья 36 ГрК РФ)», — поясняют в Росреестре.
Теперь то же самое пошагово. Первым делом необходимо уточнить, есть ли в вашем населенном пункте ПЗЗ. Потому что в соответствии с законодательством, если они есть, владелец земельного участка (за исключением случаев, предусмотренных законом) вправе самостоятельно и, что очень важно, без дополнительных разрешений и согласований выбрать ВРИ из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом.
Изменения необходимо внести в ЕГРН, для чего потребуются следующие документы: заявление о государственном кадастровом учете без одновременной регистрации прав, в котором указывается выбранный вид разрешенного использования; документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя; документ, удостоверяющий права (полномочия) представителя заявителя (в случае, если от вашего имени действует представитель). Заявление в орган регистрации прав можно подать при личном визите в МФЦ.
И еще. «Чтобы установить условно разрешенный вид использования, требуется получить разрешение. Для этого хозяину участка необходимо направить заявление в комиссию, которая создается для изменения ВРИ. Затем будут проведены общественные обсуждения или публичные слушания, по результатам которых будет принято решение — выдать разрешение либо отказать», — подчеркивают в Росреестре.