Одним из самых серьезных рисков при покупке квартиры с большим дисконтом является возможность признания в будущем этой сделки подозрительной и, соответственно, оспаривания договора купли-продажи в рамках возможного будущего банкротства продавца или его супруга. При этом не всегда покупатель понимает, что рыночная цена квартиры значительно выше той, по которой она выставлена на продажу, что и делает сделку рискованной.
В своем Постановлении № 5-П от 03.02.2022 Конституционный Суд РФ указал на необходимость учитывать интересы покупателя при оспаривании таких сделок. Позиция Суда сводилась к следующему: при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников. Однако для частичного удовлетворения требований кредиторов закон о банкротстве позволяет безвозмездно лишать собственника-покупателя единственного пригодного для проживания жилья с целью передачи его в конкурсную массу. Вероятность фактического получения покупателем денежных средств от должника ничтожно мала, а также отсрочена во времени. Суд указал, что законодателю надлежит внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения.
И вот 22.09.2022 Правительство РФ внесло в Государственную Думу РФ законопроект № 199216-8 в рамках исполнения указанного Постановления КС РФ. Для квартир, которые являются для покупателей-граждан единственным жильем, законопроект предусматривает следующие ключевые положения:
- покупатель и члены его семьи останутся в спорной квартире до возврата им уплаченных должнику денег, при этом по ходатайству покупателя суд вправе продлить этот срок еще на 6 месяцев,
- до торгов покупатель может выкупить квартиру по рыночной цене, установленной судебным актом о признании сделки недействительной, с зачетом уже уплаченной цены и доплатой до рыночной стоимости,
- минимальная цена квартиры на торгах устанавливается на 5% выше суммы сделки по купле-продаже,
- покупатель вправе участвовать в торгах наравне со всеми,
- если торги состоялись и квартира продана, то вырученные денежные средства в размере уплаченной покупателем цены вносятся на спецсчет, минуя конкурсную массу, и подлежат возврату покупателю вне очередности, предусмотренной законодательством о банкротстве. Если покупатель будет уклоняться от получения денег, то они могут быть внесены арбитражным управляющим на депозитный счет нотариуса,
- если торги не состоялись, то арбитражный управляющий обязан подать в суд заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной в связи с вновь открывшимися обстоятельствами.
Исключение: эти правила не касаются жилья, полученного безвозмездно.
Разумеется, такое нововведение значительно упростит ситуацию на рынке, ведь гипотетически любое лицо в будущем может стать банкротом, значит, ни одна сделка купли-продажи не защищена от риска признания подозрительной.
Причем, установленные законом о банкротстве 1 и 3 года срока давности оспаривания такой сделки весьма умозрительны - мы уже писали, как арбитражный управляющий оспорил сделку банкрота через 24 года!
Следует отметить, что этот законопроект не учитывают ситуацию, когда покупатель успел произвести существенные улучшения купленного жилья, которые значительно повышают его стоимость - эти расходы покупатель может не вернуть.