5751 подписчик

Заседание ЦБ РФ. Всё самое интересное началось потом.

18 сентября 202218 сен 2022

3653

5 мин

Оглавление

Каких-то несколько месяцев и рынок мы не узнаем.
👉 Первичка Москвы. Продажи и цены:
ДЕНЬ ПЕРВЫЙ

Я идиот!

Написал во вчерашней заметке о заседании ЦБ по ключевой, как о проходном событии, и попал пальцем в небо.

Разумеется, само решение пустое как барабан, моё мнение на этот счёт не изменилось. Самое интересное началось по окончании мероприятия.

Вот где рванула «бомба»!

За счёт чего держатся продажи новостроек. Главное – это, конечно, ипотека, далее по важности следует ипотека, а затем, на третьем месте, вы не поверите, снова ипотека.

Данные за август от Dataflat.Ru по двум крупнейшим рынкам – московскому и питерскому, такие: Москва в старых границах – 80% всех сделок ипотечные, Новая Москва – 84%, Московская область – 88%, Санкт-Петербург – 86%, Ленинградская область – 87%. Ежемесячный прирост – 2-3%.

У всех на слуху, что значительная часть сделок субсидируются застройщиками. Официальных данных о масштабах явления не существует - каждый девелопер сам себе режиссёр, решает насколько может позволить себе "финт ушами". Мы не знаем, много это, или мало. Я нашёл сведения, они правда устаревшие, но других всё равно нет. 22 июля ЕРЗ организовал круглый стол, на котором строители обсуждали эту тему. Некоторые из присутствующих назвали цифры по своим компаниям: ИНТЕКО – 70% сделок в тот момент субсидировались застройщиком, ИНГРАД – 67%, А101 Девелопмент – более 60%, ЛСР – 25-35%. Не исключено, летнее падение продаж заставило застройщиков лишь увеличить активность на этом направлении. В любом случае, что в июле, что в сентябре, реализация квадратных метров в новостройках в очень большой степени состояла и сейчас состоит именно из ипотечных сделок с субсидированными ставками. Не будет их - продажи "лягут".

Председатель ЦБ решила ударить по слабому месту.

«Околонулевые ставки по ипотеке от застройщиков могут говорить о завышенной цене на недвижимость, это введение заемщиков в заблуждение, Банк России будет принимать меры»,

- пообещала Эльвира Набиуллина на пресс-конференции после заседания по ключевой ставке. Причины озабоченности понятны. Жильё, приобретённое по таким программам, имеет завышенную от рыночной на 20 - 50% стоимость. Будучи залоговым активом у банка, при возникновении проблем у заёмщика, финучреждение рискует остаться с неликвидным активом на руках, который будет невозможно продать по цене договора. Схема была изначально мошеннической для покупателей, и рискованной для банков.

Не так давно один из видных представителей сообщества (вице-президент ВТБ) сообщил, в августе доля жилищных кредитов впервые превысила половину от всех розничных кредитов, выданных банком. При таких обстоятельствах «затариваться» неликвидными активами, в виде переоценённых квартир, значит подвергать всю банковскую систему огромному риску. Такая мина рано или поздно рванет непременно, а в условиях текущего кризиса, я бы даже сказал, – всенепременно.

ЦБ решил не пускать дело на «самотёк», не отдавать на откуп банкирам, которые пустились в тяжкое, соглашаясь на махинации застройщиков со ставками, из-за неплохих заработков на комиссиях за риски, которые те платили сразу же при заключении кредитного договора с покупателем жилья. Он решил «закрыть» тему раз и навсегда, своей волей. Дополнительные заработки, конечно, дело хорошее, но когда на кону стоит устойчивость всей банковской системы, можно и по рукам дать потерявшим "голову" и осторожность финансистам.

Думаете, слова Э.Набиуллиной останутся пустым звуком? Если так, вы заблуждаетесь. Напомню, когда в августе прошлого года регулятор озаботился выдачами ипотек с низким первоначальным взносом заёмщикам с высокими показателями долговой нагрузки, посчитав их рисковыми, были введены макропруденциальные надбавки, которые сделали невыгодными такие операции для коммерческих банков. Результат – уровень одобрения заявок на получение ипотечных кредитов уменьшился за год (с августа 2021 года по август 2022 года) с 78 до 63%. Финучреждения просто стали отказывать в удовлетворении заявок клиентам, не отвечающим требованиям установленным ЦБ РФ.

Сейчас произойдёт то же самое. Будут установлены запретительные нормативы, и практика выдачи субсидированных ипотек сойдёт на нет.

Э.Набиуллина указала КАК должно быть:

«Ставки по ипотеке, если они не субсидируемые государством, могут быть только выше ставок ОФЗ - и при инфляции в 4% такая ставка может быть точно не ниже ставки длинной ОФЗ - не ниже 6%, и это как минимум».

Подотчётные банки должны воспринимать сказанное, как указание сверху. Никаких субсидированных ставок от застройщиков - такие операции прерогатива государства. Ипотечные ставки, на которые не будут распространены государственные меры поддержки, должны быть исключительно рыночными. Точка!

Похоже, вольница с «нулевыми» ипотеками в новостройках останется в прошлом, а средние ипотечные ставки, совсем скоро, вырастут в разы. Для застройщиков это удар. Продажи покатятся кубарем. Весенняя «катастрофа» покажется детским лепетом.

Тяжёлой артиллерией бьют по отрасли господа с Неглинной.

Не забываем ещё об одном. Всё больше сигналов поступает о льготной ипотеке. Похоже, участь программы предрешена и с нового года ей предстоит "почить в бозе". Может так статься, глазом моргнуть не успеем, как на рынке останутся лишь кредиты по рыночным ставкам, и немножко специальных, субсидированных государством, типа, семейной ипотеки, или ипотеки для IT. Интересно девки пляшут.

Вот так меняется картина мира. Прямо на глазах.

Каких-то несколько месяцев и рынок мы не узнаем.

---------------------------------------------------------------------------------------

👉 Первичка Москвы. Продажи и цены:

СЕНТЯБРЬ: МИЦ 🟢, ЛСР 🟢, INGRAD 🟢, ПИК🟢, Level Group🔴, Самолёт🔴(NEW⚡).

АВГУСТ: Донстрой🟢, А101 Девелопмент🟢, ФСК🟢, MR Group🟢.

Все данные за сентябрь будут доступны до 25 числа этого месяца.

✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅

(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).