«Шеф, все пропало!» - кричит персонаж в фильме Бриллиантовая рука. Почему-то именно эта фраза вспоминается, когда видишь очередной комментарий диванного эксперта по недвижимости.
Сначала голая статистика с сайта Росреестра, потом расшифровка.
Статистика: Управлением Росреестра по Москве в августе 2022 года зарегистрировано 9 689 договоров купли-продажи (мены) жилья. По отношению и к июню (8 312), и к июлю (8 344) число сделок на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве выросло на 16%, в сравнении с маем (7 219) объемы регистраций переходов прав увеличились на 34%.
«Август по числу оформленных прав собственности при купле-продаже квартир в Москве соответствует январским показателям. После резкого скачка регистраций до 13 тыс. договоров в феврале, а также достигнутого в марте пика – 18 тыс. переходов прав, началось сокращение. Однако, такая тенденция продержалась недолго и уже начиная с мая на рынке жилья наблюдается восстановительный рост»,
— комментирует Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве.
Всего в январе-августе 2022 года Росреестром по Москве зарегистрировано 85 909 переходов прав на вторичном рынке жилья в столице. Данный показатель на 19,9% меньше аналогичного периода прошлого года (107 258), тогда Росреестр фиксировал максимальный результат за последние семь лет. При этом, по отношению к 2020 году число сделок увеличилось на 10,3% (77 891).
Расшифровка: до полного восстановления спроса на вторичном рынке недвижимости дело ещё не дошло. Но то, что спад прекратился и мы вернулись к показателям января 2022 года по количеству сделок - это знак.
За многие годы работы на рынке недвижимости столицы я заметил такую тенденцию. На падающем (в цене) рынке количество сделок или снижается или остаётся стабильно минимальным. Люди закрывают свои насущные потребности: либо покупают или продают жильё для решения семейных нужд, либо продают из-за финансовых трудностей. Основная масса и продавцов и покупателей ждёт.
Как только рынок (цены на недвижимость) начинают расти - начинает увеличиваться количество сделок. Чем сильнее рост цен, тем больше количество сделок. Покупатели торопятся купить, потому что боятся, что завтра будет дороже, продавцы торопятся продать, боясь, что завтра спрос прекратится и за такую цену уже не продашь.
Пока явного роста количества сделок нет. Мы только вернулись к показателям января. Поэтому сентябрь покажет, куда повернётся вектор движения на вторичном рынке недвижимости. Если количество сделок возрастёт - значит спрос увеличивается и первым делом с рынка будут «вымываться» самые дешевые варианты. Имею ввиду, самые недорогие квартиры в каждом сегменте рынка. Их просто купят. Потом покупатели переключатся на среднеценовой сегмент, потому что дешёвый разобрали. Так и происходит рост цен на рынке. Продавцы новых вариантов, сравнивая цены, видят среднеценовые квартиры, воспринимая их как самые дешёвые, и выставляют свои объекты чуть-чуть подороже.
Вывод: дальнейшее снижение цен на вторичном рынке недвижимости под большим вопросом. Спрос растёт. На растущем спросе цены падать «не умеют». Ждём статистику сентября. И по её итогам можно будет сделать более верные прогнозы.
Вдобавок, вчера Центробанк снизил ключевую ставку до 7,5%.
Таким образом кредитно-денежная система Росси вернулась к показателям конца 2021 года. Напомню, что такая ставка была принята в конце октября 2021 и просуществовала два месяца с той лишь разницей , что тогда ставка росла и покупатели торопились взять ипотеку в ожидании того ,что ставка еще вырастет, сейчас же ситуация противоположная, - многие ждут, что она еще снизится 28 октября на очередном заседании ЦБ РФ по ключевой ставке.