Для тех, кто хочет надежно вложить свои средства и получать пассивный доход актуален вопрос выбора актива для вложения. Недавние события на финансовом и биржевом рынке России показали, что ни валюта, ни вложение в акции или облигации не являются надежным способом сохранения вашего капитала.
И напротив, ситуация на рынке недвижимости — с резким взрывным ростом цен, показала, что рынок недвижимости, даже в кризисное время, сохраняет свои позиции по ценовому показателю. Несомненно, высокий рост стоимости квадратного метра снизил покупательскую способность, но в противовес этому повысил спрос на аренду. Кроме того ряд мер, которые были предприняты ЦБ России для восстановления покупательской способности населения, вернули уровень процентной ставки по ипотеке к уровню начала года и стабилизировали цены на рынке недвижимости.
Но так ли выгодно вкладываться сейчас в жилую недвижимость, как раньше? Сейчас происходит процесс смены парадигмы - старая стратегия вложения средств в недвижимость уже не работает. Размер прибыли от покупки жилья на котловане и перепродажи готовых квартир или приобретение жилья для сдачи в аренду стали катастрофически невыгодными: длительный срок окупаемости вложений, попутные затраты в виде ремонта, трата личного времени на поиски арендаторов и решения возникающих с ними вопросов.
Те, кто хотят адаптироваться под новые реалии, ищут иные выгодные способы вложения своих ресурсов. Сейчас набирает обороты концептуально новый продукт на рынке инвестиций — это инвестиции в коммерческие помещения, приобретаемые для дальнейшей сдачи арендаторам с действующим бизнесом.
Давайте разбираться и смотреть на разницу в выгоде на конкретных примерах.
Сначала разберем пример с жилой недвижимостью.
Привлекательной для арендатора будет квартира, которая:
- расположена рядом с метро или сетью наземного транспорта, находящаяся в окружении развитой инфраструктуры,
- не требующая от арендатора никаких вложений, помимо оплаты арендной платы и коммуналки.
Проще говоря, квартира в которой уже сделан ремонт, присутствует мебель и техника, в которую после заключения договора аренды можно сразу заехать и жить. Кроме того, стоимость аренды является не маловажным фактором, никто не хочет платить втридорога.
Учитывая все эти условия рассмотрим в нашем примере квартиру для покупки под сдачу в Московском районе Санкт-Петербурга. Помимо привлекательности для арендаторов, для вас, как инвестора, квартира должна быть выгодна по приобретаемой стоимости, и с приятными условиями от застройщика - например выгодная рассрочка, наличие бонусов и скидок при 100% оплате, отделка в подарок и т.п.
Так вот, в Московском районе сейчас много предложений от застройщиков в ряде новостроек. Рассмотрим на примере приобретения однокомнатной квартиры, так как именно такой тип квартир отличается высоким спросом у арендаторов (по данным портала Авито, Циан и анализу рынка).
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке в Московском районе начинается от 7,5 млн. ₽. Арендная плата за такую квартиру в среднем составит 34 500 ₽/мес + КУ, прибавим к стоимости квартиры затраты на неплохой ремонт в размере 1,5 млн. ₽ и на выходе получим необходимую сумму вложений в размере 9 млн. ₽!
Теперь давайте посчитаем за какой срок окупится наша инвестиция. Разделим сумму затрат на квартиру на сумму арендной платы в месяц, получаем: 9 000 000 ₽ / 34 500 ₽/мес = 260 месяцев, то есть почти 22 года. Добавим сюда еще затраты на косметический ремонт каждые 3-5 лет, и 1 месяц простоя квартиры каждые 1-2 года, на выезд старого арендатора и поиски нового. И на выходе получим, что окупаемость наших инвестиций составит примерно 25 лет! Ответьте себе на вопрос, выгодна ли такая инвестиция?
Теперь давайте рассмотрим вариант вложения в коммерческую недвижимость под сдачу в аренду.
Выбирая место, где стоит приобрести коммерческую площадь, стоит учитывать следующие критерии:
- расположение объекта
- транспортную доступность
- показатели пешеходного и автомобильного трафика
- наличие или отсутствие большого числа коммерческих помещений поблизости
- инфраструктуру вокруг объекта и наличие жилых массивов
Рассмотрим в нашем примере покупку коммерческого помещения в инвестиционном Смарт центре, который расположен в Южной части Санкт-Петербурга.
Возьмем небольшое помещение площадью 39,55 м². Его стоимость составит 6 723 500 ₽, а при покупке в рассрочку , первоначальный взнос будет равняться 3 361 750 ₽.
Несмотря на то, что оно еще не построено, уже есть заинтересованное в его аренде юридическое лицо: “Центр медицинской оптики”, которое подкрепляет свое желание гарантийным письмом о намерение заключить долгосрочный договор аренды сроком на 5 лет с его дальнейшей пролонгацией и прописанной в нем арендной ставкой, за которую они будут готовы арендовать это помещение, и составляет она 1900 ₽ за м² в месяц.
Получается арендная плата от данного арендатора составит: 75 145 ₽ в месяц. При этом ремонт в данном помещении будущий арендатор готов сделать своими силами, то есть ваши затраты на ремонт будут равняться 0₽.
Давайте рассчитаем срок окупаемости данного помещения, разделим сумму затрат на него на сумму арендной платы в месяц, получим: 6 723 500 ₽/ 75 145 ₽/мес = 89,5 месяцев, то есть около 7,5 лет. С учетом 5% ежегодной индексации арендной ставки, срок окупаемости снизится еще в среднем на 0,5-1 год.
Подведя итог от выгодности инвестиций на конкретном примере мы с вами видим, что срок окупаемости рассматриваемого коммерческого помещения в 3,5 раза быстрее, чем срок окупаемости рассматриваемой нами квартиры, а это является колоссальной разницей!
Давайте теперь поподробнее рассмотрим, про какой же столь выгодный объект коммерческой недвижимости идет речь?
Речь идет, как мы уже упоминали выше, об инвестиционном Смарт центре, который расположен в Южной части Санкт-Петербурга.
Почему стоит рассмотреть для вложения именно данный центр?
Во-первых место - локация с высоким трафиком. Центр находится на пересечении основных магистралей с высоким потоком автотранспорта: Кингисеппского шоссе, проспекта Ленина и улицы Восстания.
На расстоянии 150 метров от инвестиционного Смарт центра находится гипермаркет “Лента”, за счет чего обеспечивается постоянный поток людей.
Кроме того близлежащая локация не насыщена качественными коммерческими площадями. В радиусе 20 км нет ничего подобного, и это станет новым этапом развития конкурентного бизнеса в этом месте.
В ближайшей округе от места расположения центра имеется ряд пятен под застройку, что означает имеющуюся возможность строительства нового жилья в ближайшей зоне, а это в свою очередь будет способствовать расширению целевой аудитории.
Во-вторых - условия для инвестора. Здесь сводится к минимуму личное участие. Управляющая компания центра примет на себя работу по поиску и подбору арендаторов - вы участвуете только в вопросе согласования и подписания договора аренды с будущим арендатором.
В- третьих- это концепция. Это первый семейный спортивно- медицинский центр в этой части Санкт-Петербурга. Смарт центр будет оборудован парковочными местами для посетителей, на которых будут установлены зарядки для электромобилей, специальными парковочными местами для людей с ограниченными возможностями, а также пандусами и доступом в центр на уровне земли для маломобильных групп населения. Наличие стрит-ритейла и отдельных входов в помещения на 1 этаже. Доступ для клиентов в здание и помещения по карте СКУД, а на первом этаже будет единый информационный центр и ресепшн.
При покупке помещения можно воспользоваться рассрочкой с первоначальным взносом от 30%.
Если Вас заинтересовало данное предложение и Вы хотите более подробно ознакомиться с объектом, переходите на сайт.