Всем привет!
Ну что, готовы продолжить поиск участка? Или вы прочли предыдущие статьи "Ищем свой идеальный дом" и "Ищем землю под свой идеальный дом" и уже стоите в очереди за земельным участком? Спешу вас возможно огорчить, ведь есть еще несколько факторов, влияющих на выбор участка.
Данная статья является частью цикла "Ищем свой идеальный дом" и непосредственным продолжением статьи "Ищем землю под свой идеальный дом"
Предисловие
Итак, вы уже выбрали район, в котором собираетесь покупать участок под строительство дома: район будущего дома находится не далее чем в 10 км от черты вашего населенного пункта, в котором вы работаете, живете, отдыхаете (или только планируете переезжать поближе к такому); изучили транспортную доступность - на пути к будущему дому нет больших и длительных пробок или есть пути объезда основным магистралей, общественный транспорт не только ходит туда в принципе, но ходит достаточно часто; в населенном пункте расположения участка развита инфраструктура - есть магазины, детские сады, школы, места досуга и отдыха, а кроме того присутствуют инженерные коммуникации - электросети, газопровод, централизованное водоснабжение и, в идеале, канализационная сеть; ну и кроме прочего изучили цены на землю в районе строительства и готовы к будущему разговору с продавцом о цене выбранного участка.
Также, помимо вышеперечисленного, вы уже приметили для себя и выписали в блокнотик участок не только с простыми формами (квадрат или прямоугольник), но и не отмели в сторону и выписали в отдельный столбик участки со скошенными сторонами (главное чтобы это были не откровенные трапеции или слишком ломанные линии участка), кроме того, участок не слишком широкий или длинный, а его площадь составляет не менее 10 соток (1000 м2), а также отметили участок на карте, с указанием подъездов к нему и сторонами света.
Если вы все это сделали - значит вы уже завели блокнотик или тетрадку, куда выписываете все плюсы и минусы каждого из участков, а также некий чек-лист, с указанием наличия или отсутствия соответствия к перечисленным в прошлой и этой статье критериям. Нет? Я не предупредил? Моя вина: заведите блокнот или тетрадку, в который/ую будете выписывать все плюсы и минусы каждого из примеченных участков, а под каждым из участков перепишите озвученные ранее и позднее критерии и отмечайте соответствует им участок или нет - это поможет вам не забыть то, что увидели во время поисков, а также в будущем определить наиболее подходящий вам участок.
Все, теперь мы готовы приступать к дальнейшим пунктам, которые помогут вам найти "правильный" участок.
Продолжаем выбирать участок
Инженерные коммуникации
Мы уже определились, что участок следует выбирать в таком населенном пункте, где уже имеются инженерные коммуникации, а теперь нам нужно определиться с наличием коммуникаций вблизи непосредственно участка.
Наличие коммуникаций вблизи участка под будущий дом немаловажный аспект. Ведь может выйти и так, что ближайшая опора электроснабжения находится на значительном отдалении от участка и планируемого расположения на нем дома и вам, возможно, придется устанавливать за свой счет дополнительные опоры ЛЭП, а затем передавать их в собственность электроснабжающей организации нга безвозмездной основе - а вы ведь не рассчитывали тратить на это деньги, правда? Но не пугайтесь сразу - установить за свой счет и передать в собственность опоры ЛЭП от вас будет пытаться требовать электросетевая организация, НО по ЗАКОНУ организация должна достроить линию электропередачи за свой счет и своими силами. Процесс строительства ЛЭП организацией может быть длительным, но это сэкономит вам кучу нервов и денег.
Не лишним будет узнать газифицирован ли не только населенный пункт, но и в частности улица, на которой расположен ваш возможно будущий участок. И не просто узнать проложен ли магистральный газопровод, но еще и есть ли в нем газ - бывает так что магистральная труба есть, а газ потом еще пару лет ждут. Если же газовой трубы в округе не видно, то остается только ждать и рассчитывать на его появление. Сейчас дело с газом в муниципальных поселениях обстоит гораздо лучше, чем скажем пару лет назад - с подачи Президента была запущена программа "Догазификация", о которой можно узнать на портале Единого оператора газификации РФ - connectgas.ru. Нельзя сказать что эта программа избавляет ото всех проблем собственников домов при подключении дома к газу, но все же облегчает финансовую и бюрократическую нагрузку. Также стоит отметить, что стоимость подключения дома к газу напрямую зависит от отдаленности дома от границы участка - по своей территории собственник должен "тянуть трубу" все же за свой счет.
Весомым плюсом станет и наличие централизованной системы водоснабжения по улице (если предыдущий собственник не провел воду на участок). Если таковой нет, то без воды вы, конечно же, не останетесь - всегда можно пробурить скважину и установить насос, а так же систему водоподготовки, но централизованная система изрядно облегчит вам жизнь и существенно сэкономит ваши из без того ограниченные финансы.
Проектировщику также не будет лишним знать с какой стороны подходят коммуникации к участку, так он правильнее сможет расположить технические помещения в доме - поэтому не стесняйтесь узнавать у соседей участка интересующие вас вопросы, а также не ленитесь зарисовывать схемы участка с указанием месторасположения коммуникаций.
Наличие вблизи участка леса или водоема
Наличие рядом с участком леса или водоема, или же расположение участка в лесистой местности - это красиво, но из-за их близкого расположения к участку и будущему расположению дома могут возникнуть определенные трудности. К примеру находящийся рядом водоем может быть причиной высокого уровня грунтовых вод, а от этого зависит тип фундамента и возможность строительства подвала в доме. Стоит принять во внимание и то, что такие кровопийцы как комары и мошка рождаются и развиваются в водоемах.
Кстати, высокие грунтовые воды могут быть и вдали от водоемов и даже на возвышенностях, поэтому при выборе земли не забудьте узнать о них - наверняка среди соседей есть такие, кто охотно поделится этой информацией с вами на основе собственного опыта.
Близкое расположение участка к лесу или роще может быть причиной большого количества корней в земле, а значит повлечет дополнительные расходы при их выкорчевывании. Водоем или лес рядом с участком это конечно замечательно, но стоит быть готовым к сюрпризам, которые они могут преподнести.
И стоит понимать, что лесистая местность или наличие деревьев на участке, а также близкое расположение водоема не повод отказываться от него. Просто стоит учесть это перед началом строительства и заложить на возможную борьбу с последствиями чуть больше средств - и тогда ваш дом будет радовать вас не только внутренним комфортом, но и прекрасными пейзажами.
Категория землепользования
От категории земли зависит сама возможность строительства на нем индивидуального жилого дома. Так на землях сельскохозяйственного назначения, землях лесного и водного фондов, землях промышленности, землях особо охраняемых территорий и объектов, землях запаса запрещено строить жилые дома. Жилые дома разрешено строить только на участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, предназначенных для ИЖС. Узнать категорию земли можно и перед покупкой, просмотрев информацию о назначении земли в публичной кадастровой карте Росреестра, а также на сайте Росреестра.
Существует возможность и строительства дома на землях сельскохозяйственного производства - на землях для дачного строительства, для ведения фермерского хозяйства, для личного подсобного хозяйства и прочее, но участок на таких землях нужно использовать по назначению, в противном случае участок могут изъять.
Поэтому лучше выбирать участок на землях населенных пунктов с разрешенным использованием "для ИЖС". При покупке участка в СНТ (на землях населенных пунктов) вы можете столкнуться с рядом проблем, такими как отключение водоснабжения на зимний период, нечищенными проездами и улицами, увеличенная стоимость электроэнергии и отсутствие газификации (у властей в приоритете все же именно населенные пункты, а не СНТ). Конечно, стоимость участков на таких землях будет ниже, чем на землях НП, но и минусов предостаточно - соседи не в каждом доме остаются зимовать, после снегопада о чистке улицы придется беспокоиться именно жильцам домов в СНТ и некому жаловаться, устранение возможных проблем на линиях электропередач, будь то обрыв или банальное отключение автомата в ТП также будет "на плечах" собственников домов в СНТ.
Право пользования землей
Также стоит узнать о праве пользования землей нынешним владельцем-продавцом. Таких прав бывает несколько, но самые распространенные из них - право собственности и право аренды. Ну с правом собственности все ясно - продавец является собственником участка, у него есть соответствующий документ (свидетельство или выписка из ЕГРН) и он хочет продать участок. Участок, находящийся в собственности, можно относительно спокойно брать, главное чтобы он не был чем-либо обременен.
А вот с правом аренды не все так однозначно. Бывает так, что человек получает право на аренду земельного участка под ИЖС у муниципального образования. Такое право дается на 3 или 5 лет, в течении которого арендатор строит дом и, если успевает до срока окончания аренды на землю зарегистрировать право собственности на дом, получает себе в собственность и участок. Если же не успевает, то назначаются новые торги на право аренды, по результатам которых это право может получить другой человек. Так вот ближе к нашей теме. Существуют такие "продавцы" (и я сам лично с таким сталкивался) которые под различными предлогами пытаются за несколько сотен или даже миллионов рублей продать фактически право на аренду участка. То есть этот "продавец" взял участок в аренду у муниципалитета, потом понял что не потянет строительство дома до окончания срока аренды и решил "отбить" потраченные деньги, "наварив" немного (или много) сверху. И если вы покупаете "право аренды" на такой участок и вам удается переоформить договор аренды на себя, то помните, срок окончания аренды остается неизменным, потом приходит этот срок и у вас благополучно изымают участок и выставляют на торги, и хорошо если на новых торгах именно вы сможете получить право аренды. А если нет? Где вы будете искать того "продавца" и на каких основаниях предъявлять ему что-то?
История из жизни: в 2013м году искали землю под строительство своего дома, и вот нашли потенциального претендента за 500+ тысяч рублей. На участке была уже подведена вода, электричество и вот-вот должна была придти газовая труба, помимо этого был уже и фундамент. Женщина-продавец сообщила что участок в аренде, а причина продажи - муж, который и был по документам арендатором, погиб и земля ей стала не нужна. Так вот, если бы мы согласились, то нам предстояло пройти вот через что - женщина-продавец вступает в право наследования, затем переоформляет документы на себя, затем мы покупаем и переоформляем договор аренды на себя, затем если успеваем построить дом до конца срока аренды и регистрируем, то земля становится уже, и только тогда, нашей. Не успеваем - извините, земля со всем находящимся там уходит на торги и мы должны будем за нее бороться. Заплатив 500+ тысяч за право прежнему арендатору + сумму стоимости аренды.
Если вам предлагают купить право аренды - бегите и даже не задумывайтесь, каким бы красивым и хорошим это место ни было. Если вы берете землю "с рук", то берите участок, находящийся в собственности, пускай он и будет чуть хуже.
И вот что еще...
Вот ты, автор, говоришь "ЕСЛИ вы берете землю "С РУК" - а что, можно взять и не "с рук"?
Спросит в очередной раз любопытный (и это правильно) читатель
Да, землю можно купить или взять в аренду не только у частного лица, её можно приобрести и у муниципальных властей. В каждом регионе есть "Фонд земельных ресурсов" (или "Банк земельных участков", название может меняться в зависимости от региона) законно торгующий землями, находящимися в муниципальной собственности. На портале "Фонда", на специальной карте указаны земли, выставленные властями на продажу или аренду и их стоимость, там можно выбрать заинтересовавший вас участок и интересующий вас тип "собственности" (на продажу или в аренду) и подать заявку на участие в торгах (естественно предварительно съездив на участок и примерив "под себя"). В назначенный день вы являетесь на торги и принимаете в них участие по простому принципу - кто из участников торгов предложил большую цену, тот и получает право покупки или аренды. Если вы единственный участник, то торги объявляют несостоявшимися и право переходит единственному их участнику - то есть вам. Именно через "Фонд" и я купил свой участок для строительства.
Какие плюсы покупки участка через муниципальные торги: прозрачная история участка - если он выставлен на продажу "Фондом", значит у участка "чистая" история - нет обременений, исключена покупка уже купленного участка, на участке нет "левых" собственников; кроме того, такие участки как правило дешевле, чем те, которые продают собственники, даже с учетом уплаты пошлин за организацию торгов, за кадастровую оценку, за кадастровые работы по разграничению и прочих "поборов". Иногда бывает и так, что на участке выставленном на продажу есть и кое-какие строения.
Какие плюсы аренды участка через муниципальные торги: вы не "покупаете право" не аренду у нынешних арендаторов, а становитесь полноправным единоличным арендатором; при строительстве дома и регистрации права собственности на него, участок из аренды переходит в вашу собственность, а его конечная стоимость (за аренду нужно платить установленную торгами стоимость) может быть значительно ниже, чем при покупке. Но есть у аренды и минусы: срок аренды фиксирован и имеет конечную дату, а значит что и ваша стройка ограничена этим сроком - если вы не успеваете строить и регистрировать дом до её конца, то объявляются новые муниципальные торги на право аренды "вашей" земли, со всеми недвижимыми объектами на ней. Так что рассчитайте свои силы, если хотите взять землю в аренду и помните, что землю в собственности всегда можно продать, назначив свою цену. Ну или стать теми самыми людьми, которые продают право аренды на землю, вместо самой земли.
История из жизни: в 2013м году при поиске земли наткнулись на "Фонд" и нам приглянулся там участок. Съездили, посмотрели, понравилось место, соседство с другими домами. И мы были удивлены, когда увидели на участке залитый в уровень с землей фундамент-пятистенок с размерами 17х12 метров в хорошем состоянии (половину этого фундамента в последствии и заняли под дом). Кроме того, на участке был шлакобетонный гараж и фундаменты под хоз застройку, которые вполне можно задействовать под свои нужды. Как выяснилось до продажи участка им владели на праве аренды другие люди, начавшие строительство, но не смогшие его закончить из-за окончания срока аренды. Почему не смогли - отца семейства не стало, а братья не смогли вступить в право наследования аренды до конца её срока.
Послесловие
Да, запомнить нужно не мало. А лучше и вовсе выписать для себя тезисы из статей цикла "Ищем свой идеальный дом", составив некий "Чек-лист" и отмечать на нем соответствие участка критериям - это облегчит вам выбор вашего, индивидуального, идеального участка.
И спасибо всем, кто продолжит написание этого материала в комментариях - я уверен, найдутся те, кому есть что добавить или дополнить вышесказанное.
Вы можете поддержать автора и канал, сподвигая на новые свершения, отправив любую сумму
#архитектура #проект #проектирование #дома #дизайн #обзор #частный дом #частные дома #жилой дом #жилые дома
