Между ООО (арендодателем) и АО (арендатором) был заключен и зарегистрирован договор аренды нежилого помещения под офис. Данный договор действует уже три года. В соответствии с условиями договора обязанностью ООО является проведение капитального ремонта нежилого помещения. По мнению АО, арендуемое нежилое помещение нуждается в проведении капитального ремонта. ООО согласно, что нежилое помещение подлежит капитальному ремонту, однако по непонятным причинам не проводит указанный ремонт и тянет время. В договоре аренды отсутствует положение о сроках проведения капитального ремонта. В норме абз. 2 п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ указано, что если указанный срок в договоре не установлен, то капитальный ремонт проводится в разумный срок.
Какой срок проведения капитального ремонта можно считать разумным?
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В нормах Гражданского кодекса РФ и других нормативных правовых актов не регламентированы условия определения разумного срока. Очевидно, что определение такого срока зависит от многих условий – возможности использования арендуемого имущества, вида арендуемого имущества, объема и видов работ, условий проведения самого капитального ремонта, других условий.
Вряд ли здесь можно ориентироваться на норму п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ, согласно которой обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. Если даже арендатор предъявит арендодателю требование о проведении капитального ремонта, то трудно представить, какой капитальный ремонт может проводиться за семь дней. То есть заведомо невозможно соблюсти срок, установленный в п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, продолжительность срока проведения капитального ремонта, исходя из критерия разумности, определяется в каждой конкретной ситуации на основании многих условий. Отсутствуют судебная практика и официальные разъяснения ведомственных органов.