Итак, сегодня вторая часть освещения вопроса градостроительной документации в строительстве. Перейдём сразу к делу 👇🏻
✅ Основные виды градостроительной документации в строительстве
👉🏻 Генеральный план (Генплан)
Речь идет о научно обоснованном перспективном плане развития (реконструкции) населенного пункта. Генеральный план представляет собой проектный документ, который регламентирует процессы планировки, застройки, реконструкции и других видов градостроительного освоения территорий. Главный элемент генплана – это масштабное изображение, полученное в результате наложения чертежа проектируемого объекта на план территории (инженерно-топографический или ортофотоплан).
👉🏻 Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
Документ градостроительного зонирования, который регламентирует градостроительные регламенты и территориальные зоны.
👉🏻 Проект планировки территории (ППТ)
Документ для конкретной территории, определяющий не только зоны расположения существующих объектов и их характеристики, но и зоны размещения объектов, возведение которых может быть разрешено.
👉🏻 Проект межевания территории (ПМТ)
Данный документ разрабатывается применительно к территориям, застроенным и подлежащим застройке, а также расположенным в границах установленных красных линий (иными словами, в пределах границ элементов планировочной структуры, установленных ППТ).
👉🏻 Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Речь идёт о разрешающем документе для объектов капитального строительства, в котором обозначены:
— границы земельного участка;
— границы зон действия публичных сервитутов;
— минимальные отступы от границ участка, используемые для определения мест допустимого размещения объектов недвижимости;
— границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
❗️Кроме того, градостроительный план земельного участка содержит следующую информацию по поводу:
— градостроительного регламента;
— разрешённого использования земельного участка, а также требований к параметрам и назначению недвижимости;
— объектов капитального строительства и культурного наследия, расположенных на участке;
— технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.
✅ Разработка и оформление градостроительной документации
Работа над градостроительным проектом начинается после поступления соответствующего заказа от органов местной администрации или федеральной государственной власти. Основанием служит предварительное согласование с другими уполномоченными субъектами. Для выполнения задания требуется изначальное проведение научно-исследовательских мероприятий и инженерных изысканий.
Разработка градостроительной документации в строительстве предполагает формирование проектно-технических материалов, графических планов, инфраструктурных схем и т. д. Этот этап работы выполняется органами местной архитектуры и градостроительства, которые ответственны за регистрацию и хранение документов. Чтобы внести коррекции и изменения в документы, придется согласовать их с органами, утверждавшими конкретный материал. Документы предварительно публикуются и проходят обсуждение с участием населения.
✅ Экспертиза и согласование градостроительной документации
Градостроительная документация подвергается ряду экспертиз и согласований. Основные согласования по межеванию и ППТ – это КУГИ, КГИОП, КГА, КЗРиЗ, КПООС, КЭИО. Экологическая экспертиза обязательна, если проектируемый объекта (или его части) будет расположен в особой зоне Российской Федерации. Историко-культурная экспертиза необходима, если проектируемый объект будет расположен в охранных зонах и имеет статус памятника федерального или регионального значения.
Важно отметить, что стадия разработки градостроительной документации в строительстве (ППТ и межевания) может быть опущена при подготовке к реконструкции. При этом должны быть соблюдены следующие условия:
👉🏻 заказчик проектно-сметной документации — собственник земли и существующих зданий в границах участка землепользования, при этом архитектурно – строительные (проектные) параметры сохраняются;
👉🏻 в
процессе комплексного проектирования жилых и общественных зданий, а также сохранения функционального назначения проектируемого здания (либо комплекса жилых и общественных сооружений).
📣 Градостроительную документацию поквартально разрабатывает генеральный проектировщик, учитывая интересы инвестора, который осуществляет инвестиционную деятельность на данной территории. Проектирование и подготовка градостроительной документации зависит от своевременного получения исходной информации ФРС, КЗРиЗ, КУГИ, КЭИО. Это отдельный и трудоёмкий процесс, с которым без проблем справится грамотный и последовательный генпроектировщик 😉
