УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ (УК) - самый спорный и проблемный способ.
УК - специально созданная организация, обладающая всеми необходимыми разрешениями, лицензиями, оборудованием
и навыками для надежного, качественного и безаварийного содержания многоквартирных домов (МКД)
Основной документ для УК - Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами"
Основные направления деятельности:
1. Содержание и эксплуатация
2. Текущий ремонт
3. Капитальный ремонт (если спецсчет переведен в УК по решению жителей)
4. Оказание коммунальных услуг в соответствии с договорами с ресурсоснабжающими компаниями (РСО)
НО реалии современного мира сильно подредактировали данные тезисы.
Как Управляющая компания начинает работу по обслуживанию МКД?
Вариант 1
Выбор компании застройщиком на период 3 месяца с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Как правило это либо компания застройщика, либо аффилированная с ним компания. Бывают и случаи выбора сторонней компании, работающей в данном месте и удовлетворяющей определенным требованиям. Как правило в течение этих 3 месяцев выявляются и устраняются какие либо недостатки, настраивается работа с РСО. Собственники помещений (квартир) в указанном доме могут в течение этого срока провести Общее собрание и избрать другой способ управления, либо сменить УК. Если в течение этого срока решение собственниками не принято, компания продолжает свою работу в соответствии с законодательством.
ПЛЮСЫ
- как правило компания имеет значительные ресурсы для обслуживания дома и в связке с застройщиком способна довести дом и коммуникации до ума
- при современной застройке все дома, находящиеся на одной территории и построенные одним застройщиком обслуживаются одной компанией, что позволяет улучшить качество обслуживания (за счет однородности услуг) и поддерживать ВСЮ территорию в одинаково приличном состоянии
- если застройщик заинтересован в своей репутации с целью дальнейшей продажи своих домов, он приложит все усилия для того, чтобы обслуживание уже построенных осуществлялось на должном уровне
МИНУСЫ (вытекают из плюсов)
- тариф назначен застройщиком
- компанию, имеющую значительные ресурсы и поддержку застройщика очень непросто сместить. Если количество собственников значительное и все они не очень активны, то сменить компанию путем Общего собрания практически нереально
- качество услуг усреднено. Ни о каких хотелках и улучшениях речи не идет
- предъявить претензии застройщику будет достаточно проблематично (УК на его стороне)
Вариант 2
УК выбрана большинством собственников на Общем собрании. Заключен договор на условиях, отраженных в протоколе. Возможно назначен совет дома и представитель собственников для взаимодействия и контроля работы УК.
ПЛЮСЫ
- условия договора, услуги, сроки выполнения работ, стоимость и компанию Вы выбрали сами
- совет дома и председатель могут контролировать работу
- компания заинтересована в качестве работы для продления договора
МИНУСЫ
- возможны вопросы, связанные с некачественной подготовкой документации ОСС и вытекающие из этого вопросы
- аффилированность инициаторов с Предлагаемой УК ...
Вариант 3
Собственники по каким либо причинам не заключили договор с УК и не выбрали другую форму управления.
Здесь возможны 2 варианта. Назначение временной Управляющей организации или проведение конкурса и заключение договора с выигравшей организацией на условиях конкурсной документации
ПЛЮСЫ
- дом не остался без обслуживания
- дополнительный контроль со стороны Администрации (проводящей конкурс)
МИНУСЫ
- Тариф назначен в соответствии с условиями конкурса
- работа строго по минимальному перечню услуг
- срок договора как правило 3 года, потом опять конкурс и возможно новая компания, в связи с чем выигравшая компания не сильно стремится улучшать условия обслуживания, только выполняя договорные обязательства.
Кто контролирует деятельность управляющих компаний?
Прокуратура (надзор за соблюдением законодательных актов).
Госжилнадзор (жилищная инспекция)
Роспотребнадзор
Комитет по тарифам
Случаи из жизни
Минус
УК назначена застройщиком в комплексе, в котором большинство квартир находятся в его же собственности или принадлежат аффилированным организациям и людям.
Тариф конский, представители собственников не работают, Общее собрание, проводимое активными жителями постоянно не набирает кворума, а собрания инициированные УК неизменно поддерживаются большинством.
Плюс
Одна УК (от застройщика) управляет огромным фондом, расположенном на одной территории.
За счет оптимизации и стандартизации расходов, нахождения большого количества объектов на одной территории все процессы настолько оптимизированы и отлажены, что вопросов по качеству обслуживания просто не возникает
Минус
Активные жители МКД длительное время боролись с действующей УК. Жалобы, кляузы, придирки. Хотели создать ТСЖ и посадить своего председателя (на зарплату). В итоге УК расторгала договор.
Общее собрание не состоялось. Жители не приняли условия инициативной группы. Администрация провела конкурс, Пришла УК ещё "лучше" чем бывшая. А жители все разругались и ни о каком общем решении нет и речи
Плюс
Компания назначенная на временное управление наладила работу, отремонтировала основные коммуникации, улучшила условия проживания и на основании решения собственников была выбрана на более длительный срок управления.
А какими ПОЛОЖИТЕЛЬНЫМИ или ОТРИЦАТЕЛЬНЫМИ опытами в работе с Управляющими компаниями можете поделиться Вы?
Напишите. Обсудим.