Банки зафиксировали, что вторичный рынок почти вернулся к дофевральским объемам по количеству выданных ипотек. Но практики рынка не совсем с этим согласны. По их мнению, вторичка проигрывает первичке по условиям ипотеки, что сказывается на спросе и цене квартир.
Дмитрий Петренко, управляющий Club Rentals — компании по доверительному управлению жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге
По нашим оценкам до объемов продаж прошлого года далеко. Спросом по-прежнему пользуются квартиры в современных домах, построенных не более 20 лет назад. Цена на квартиры скорее снижается. По крайней мере реальные сделки происходят по цене весны 2021 года и с трендом на дальнейшее понижение стоимости.
Покупателям есть смысл предлагать свою цену, какой бы странной она не казалось (уместно предлагать даже 20% понижения). Продавец, который реально заинтересован в продаже, может согласиться на такое предложение. Важный момент — «подбитая» (далеко от метро, дома-корабли, без ремонта и с другими недостатками) недвижимость стала сильно «зависать», на нее спрос снизился значительно.
Стоимость квадратного метра «первички» часто дороже сопоставимой «вторички» на 30%. Поэтому покупателям с наличными деньгами выгоднее покупать современную «вторичку». А покупателям, которые приобретают квартиру в ипотеку, интереснее «первичка», так как за счет льготной ставки по ипотеке можно сэкономить на длинной дистанции.
Игорь Поташов, руководитель партнерского направления ЯрФинТраст, Москва
Проходя очередной кризис, к сожалению, не можем сказать, что знаем, как в текущих реалиях поступать. Этот кризис особенный, и ситуация уникальная. Поэтому сложно с уверенностью прогнозировать, как будет вести себя рынок недвижимости, в лоб экстраполируя опыт 2008–2009 и 2015–2018 годов.
Текущее состояние рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать несколькими важными параметрами:
· Высокая инфляция. Опрос показал, что в сентябре наблюдаемая населением инфляция составляет 21,5%.
· Стремление Правительства поддержать застройщиков.
· Снижение покупательной способности.
· Относительно высокие ставки по ипотечным кредитам. В течение четырех месяцев они вообще были заградительными.
· Выжидательная позиция покупателей и продавцов.
· Часть инвесторов зависла в строящихся объектах. Нельзя недооценивать этот сегмент игроков. На мой взгляд инвесторы в 2020–2021 годах были одним из драйверов рынка недвижимости, особенно первичного. Зачастую именно они запускали обменные цепочки. В 2021 году в отдельных ЖК доля инвестиционных сделок доходила до 30%
Снижение ключевой ставки до 7,5% сильно не повлияет на спрос. Есть мнение, что каждый процентный пункт снижения ипотечной ставки увеличивает спрос на 5%. Снижение ставки в этот раз скорее всего будет носить номинальный характер, не повлияет на снижение ставок банков, а лишь снизит маржинальность банков по льготной ипотеке. ВТБ заявил, что не будет снижать ставки, Сбер отреагировал снижением минимального первого взноса с 15 до 10%.
Пришел рынок покупателя
В ситуации, когда баланс спроса и предложения перевешивает в сторону снижения спроса, наступает рынок покупателя. Покупатель теперь более спокоен, может не торопиться с принятием решения, зачастую выбирает сразу из нескольких вариантов и торгуется по каждому из них. По словам А.Москатова, управляющего директора сети МИЭЛЬ, продавцы отдельных лотов в августе идут на скидки до 15–20%.
Сергей Шлома, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»
Цена реальная и «нарисованная»
Впервые в истории вторичного рынка («старой» Москвы — прим.) мы наблюдаем столь резкое падение стоимости: разрыв между ценой экспозиции и ценой сделки составляет в среднем 15%.
Агрегаторы объявлений сыграли злую шутку с продавцами недвижимости. Сейчас на рынке две цены — одна на Циане/Авито, на которую ориентируется продавец, выставляя объявление, вторая — фактическая цена сделки.
На растущем рынке это было не столь критично. Ожидания покупателя по цене «созревали» до нужного уровня, пока объявление экспонировалось 1–3 месяца. А продавец не поднимал цену, так как психологически смирился с ней, выставив объявление.
Сейчас мы наблюдаем рынок с двумя ценами: видимой (на уровне цен экспозиций на Циан/Авито) и фактической (по которой проходят сделки). Если в 2021 году кривые этих цен шли вплотную, то сейчас их разделят серьезная дельта.
В такой ситуации мы в первый раз. В период прошлого падения цен 2014–2015 агрегаторы ещё не были так развиты, и продавцы не привязывались так сильно к ценам на них.
Успеть купить новостройку
Комплекс мероприятий на первичном рынке сегодня делает покупку квартиры в новостройке более привлекательной. Ставка по ипотеке фактически субсидируется с двух сторон: государством до 7% и, зачастую, застройщиком до 0,1%. Такая ставка толкает продажи новостроек вверх: август 2022 года по объему продаж выше августа 2021 года.
Ежемесячный платеж по кредиту 5 млн.рублей на срок 30 лет составляет всего 14 тыс.рублей. При этом за аренду такой квартиры в Москве нужно будет заплатить не менее 35 тыс.рублей. Обратная сторона такой низкой ставки — застройщик завышает стоимость квартиры на 15–20%, чтобы компенсировать банку выпадающие доходы по процентам.
Застройщики давно научились продавать не цену квартиры, а размер ежемесячного платежа. Поэтому покупатель готов переплатить за квартиру, чтобы иметь комфортный платеж по ипотеке.
Окно возможностей покупки квартиры по такой низкой ипотечной ставке, с большой вероятностью, скоро закроется. Ипотечные ставки, близкие к нулю, так называемые ипотеки от застройщиков, являются маркетинговой акцией и вводят заемщиков в заблуждение. ЦБ будет принимать меры, заявила 16 сентября глава Банка России Эльвира Набиуллина.
Поэтому всем, кто интересуется покупкой квартиры для себя, а не для инвестиций или спекуляций, стоит поторопиться с решением.