О Рисках проекта.
Когда вам говорят, что РИСКИ проекта можно кому-то передать - это означает только ваше право послать такого консультанта и знатока в далекое путешествие из вашей компании. Нет рисков которые можно передать, потому что риск - это параметр проекта конкретного Заказчика, и заказчик, решаясь на реализацию проекта, соглашается со всеми рисками, которые могут возникнуть в проекте. В лучшем случае, он может с участниками проекта разделить ущерб от состоявшегося рискового события.
Это первое! Второе - у всех Заказчиков на проекте есть один единственный риск - ПОТЕРЯ ДЕНЕГ! Никаких других рисков, типа срыва сроков, или некачественного строительства - НЕТ! Это все просто производные от ПЕРВОГО ГЛАВНОГО РИСКА! Как вы можете потерять деньги? Сорвать срок (потеря денег на накладных и отсрочке получения прибыли), на качестве (остановки и низкая производительность, плохое качество продукции и отсутствие рынка), неправильное определение рынков сбыта - потеря средств на капитальное строительство и т.п.
Все прочие риски - это только ВАРИАНТЫ потери средств ЗАКАЗЧИКОМ, а соответственно перенести часть риска потери средств НА ИСПОЛНИТЕЛЯ - глупость! Любой исполнитель зная такую вероятность будет увеличивать ваши затраты еще больше...
И третье! Запомните раз и навсегда! Проект Заказчика и Проект Подрядчика - это НЕ ОДИН и ТОТ ЖЕ ПРОЕКТ! Проект Заказчика - что-то построить и заработать денег на продаже или эксплуатации! Проект Подрядчика - это заработать денег на услугах таким Заказчикам. Это ДВА РАЗНЫХ ПРОЕКТА, а значит и РИСКИ у них свои! И эти риски никак не обсуждаются в рамках ОДНОГО ПРОЕКТА ибо они НЕ ПЕРЕСЕКАЮТСЯ по методам управления ими!
Проектирование объекта недвижимости и процесса его создания!
Не надо путать проектирование ОБЪЕКТА недвижимости и проектирование ПРОЦЕССА СТРОИТЕЛЬСТВА этого объекта! К сожалению, в практике работы советских проектных институтов до сих пор принимается как единое мнение (в силу нашего состава проектной документации), что это одно и то же, ПОС делается проектировщиком и он лучше знает, где какой кран или ВЗИС будет стоять.
Так вот именно это нелепое слияние в одном и приводит к кризису реализации инвестиционно-строительных проектов. С одной стороны, чтобы сделать эффективный ПОС проектировщик должен знать состав техники генподрядчика или подрядчика, что невозможно априори (это возможно, если проект реализует комплексный инжиниринговый подрядчик ЕРС типа). С другой - кто сказал, что состав техники конкретного Генподрядчика - ОПТИМАЛЬНЫЙ? Может он в принципе безобразный.
Именно поэтому, современный подход к управление ИСП должен отделять ПРОЕКТИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА от ПРОЕКТИРОВНИЯ ПРОЦЕССА СТРОИТЕЛЬСТВА, и, вполне вероятно, это должны делать РАЗНЫЕ ИНЖИНИРИНГОВЫЕ структуры. Кроме того, проектирование процесса должно вестись НАМНОГО раньше проектирования самого объекта недвижимости, ведь этот проект сильно влияет на бюджет ИНВЕСТОРА!
Новый подход к проектированию объектов должен строится на нулевой стоимости ПОС! Зеро-ПОС - вот как это называется. Иными словами, парадигма ТЗ на проектирование здания должна исходить из того, что мы знаем ресурсы на строительство здания с помощью самой современной (самой производительной техники с точки зрения - цена-качество). Такая цена машино-часов, а также работы по их расположение на площадке и входит в норматив производства работ. А уж какой конкретно будет пользоваться техникой подрядчик - это его дело, пусть хоть БК ставит, хоть руками носит. Главное - ТБ! Это конечно утрировано, но смысл в этом прямой, проект должен строится из того, что НЕТ ЗАТРАТ НА ПРОЦЕСС ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ. Техника самая оптимальная приезжает только на время монтажа и у неё всегда есть место для установки. А вот потом - ПОДРЯДЧИКИ могут конкурировать за лучшие технологии производства работ, исходя из рассчитанных заказчиком или его консультантом потребности во ВЗиСах и монтажных площадках. Идеальный вариант - стоимость монтажа РАВНА НУЛЮ. Это и есть ЗЕРО-ПОС!
На чем реально может заработать Подрядчик если ему дают проект, так это именно на НЕВЫПОЛНЕНИИ ПОСов и ППР, заложенных в проект российским проектировщиком. Если сам объект спроектирован качественно, если все материалы по цене сбиты неплохо, то реально подрядчику НЕТ СМЫСЛА вкалывать, прибыль настолько мала, что не покрывает внутренней неэффективности и рисков. Так что заработать можно только НА ИЗМЕНЕИИ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ. В том числе и методом невыполнения части работ вообще.
Проект Заказчика как Квазипрограмма!
Как мы говорили, сегодня все реализуют только один проект - проект Заказчика. Когда исполнитель говорит, что он реализует проект строительства чего-то - это лажа для непосвященных... Он реализует только один и свой проект - заработать на проекте Заказчика.
По этой же причине, Заказчик никогда не занимается проектом Исполнителя, он считает его свои ресурсом (хоть инсорсинговым, хоть аутсорсинговым - это не важно, вопрос цены и целесообразности), а значит, его не интересует удовлетворенность ресурса, его интересует его качественная трансформация в результат его проекта.
Если проект Заказчика рассматривать как КВАЗИ ПРОГРАММУ (Программа - это совокупность проектов, мероприятий и межпроектных процессов, связанных одной целью или набором параметров) проектов Исполнителей, то и к его реализации надо подходить как к реализации ПРОГРАММЫ!
Отличие офиса программы классического от офиса квазипрограммы - это всегда умение оттолкнуться от проектных принципов и перейти к программным задачам на основе интеграции, коллоборации и сотрудничества во всех процессах проекта, с учетом того, что если в программе могут быть проекты с нулевым доходом,то в квазипрограмме такие проекты могут быть только у инсорсингового исполнителя.
Ценообразование от OPEX.
Представьте себе, что у вас есть доход, например 200 т. р. после НДФЛ в месяц. При этом неважно, кто вы, наемный раб или свободный бизнесмен. Вы тратите на свою жизнь, коммуналку, одежду и еду, отпуск и игрушки, допустим, 100 т. р., оставляете 10 т. р. про запас и полагаете, что у вас есть свободный положительный кэш-поток в 90 т. р. Как человек разумный, вы полагаете, а не купить ли мне на эти деньги НЕДВИЖИМОСТЬ. В кредит... Как человек наивный, вы полагаете, что будете получать эти 200 т. р. еще 25 лет и из этого расчета прикидываете, что с процентами по ипотеке можно купить дом за 18 млн. рублей....
Хорошо, пусть за 20 млн., вдруг зарплата вырастет...
И вы счастливо бежите в банк, банк счастливо дает вам кредит ипотечный (с таким-то доходом, кто не даст) и вы счастливо приобретаете недвижимость за 20 млн. и с чистой совестью переезжаете туда всем Когалымом...
И тут вдруг выясняется, что жить в этом доме ТОЖЕ стоит денег. У вас теперь и квартирка просит есть, коммуналка, налоги и разные ремонты. И дом начал просить затрат, да не как квартира, а так раз в 10 больше. Там и охрана, и ремонт дорог, и содержание поселка, и чистка дорог, и бассейн на всех, и зона отдыха, и детская площадка... и сам дом требует постоянного ухода, завели домработницу и садовника. И стал ваш домик съедать у вас по 50 т. р. в месяц...
И тут вы очнулись... О, боже, я этих расходов не планировал. Затраты начали съедать и ваш резервный фонд, и зарплату супруги, а потом прошел град и побил вашу стеклянную веранду.
А что надо было сделать?
Правильно, надо было прикинуть OPEX, т.е. реальные расходы по содержанию домика или иной недвижимости, вычесть их из вашего фри-кэша и увидеть РЕАЛЬНЫЙ фри-кэш. Тогда он бы у вас составил не 90 т. р., а всего 50 т. р. И за 25 лет вы можете позволить купить себе бюджетный домик всего за 10 млн. рублей. Иными словами, ваш ПРЕДЕЛЬНЫЙ CAPEX - 10 млн. рублей с процентами, а никак не 20 млн. рублей.
Это и называется - планирование стоимости от OPEXа. Зачем это нужно? Да затем, что ОРЕХом государства является налоговая масса без инвестиций. Она тоже является добавленной стоимостью бизнеса. Если бизнес не генерирует такую ДС, чтобы покрывать ОРЕХ, то и планировать инвестиции в основные государственные фонды НЕЛЬЗЯ! Государство, которое строит, не думая о том, ЗА КАКИЕ средства оно будет эксплуатировать и содержать построенные активы - преступник.
Разумеется, на это плевать политикам-временщикам: им нужен доход сегодня, а не проблемы содержания завтра. Кто его знает, что там будет завтра? Хоть трава не расти и снег не иди: после нас - хоть потоп, пусть следующие поколения мучаются!