Как оцениваются квартиры на московском рынке?
Все используют сравнительный метод - и продавцы, и риелторы, и даже профессиональные оценщики.
📌Оценщик выдает среднюю стоимость исходя цен на аналогичные или похожие варианты, имеющиеся на данный момент на рынке (ориентируясь на площадки - Циан и Авито). Соответственно в его приценку попадают и самые дорогие и самые дешёвые лоты, а также фейковые и неактуальные объявления.
📌Риелтор задаёт диапазон возможной (предполагаемой) рыночной стоимости, и выдаёт рекомендую стоимость для старта (начала) продажи.
Продажа может строиться на понижение - выходим с мак. ценой и далее по необходимости снижаемся.
На повышение или аукционный метод, выходим с заведомо низкой ценой, делам супер маркетинг, собираем всех потенциальных покупателей и устраиваем среди них торги - кто готов предложить больше.
И 3 вариант сразу определить идеальную цену, с которой мы продадимся спокойно, в комфортные сроки, без торга вообще или с минимальным (символическим) торгом.
Риелтор, у которого есть данные о недавно проданных квартирах в данной локации, обладает наиболее точной информацией о реальной стоимости квартир в конкретном районе и сегменте рынка.
📌Как оценивают Продавцы? Они смотрят объявления на аналогичные квартиры в соседних домах и принимают решение о стоимости своего объекта, обычно завышая последнюю.
Почему?
✅Ориентируются на самые дорогие варианты, игнорируют дешёвые, потому что «они хуже чем моя». (Но дешёвые всё равно являются конкурентами).
✅Сравнивая выделают акцент только достоинства своей квартиры, приходят к выводу что она лучше аналогов, а значит стоить должна дороже.
✅Не образуют внимание сколько времени аналогичные объекты весят в продаже (и соответственно сколько времени их по такой цене никто не покупает).
✅Не имеют информации о стоимости квартир в реально прошедших сделках (кроме слов какой-то соседки или подруги, которые очень дорого продали свою квартиру).
✅Не замечают или оправдывают недостатки собственного объекта (не специально, просто глаз замылен или не под тем углом зрения смотрят).
✅Они не понимают, что отсутствие покупателей - это не злой рок и не «вредность» риелтора, а чаще всего неправильная цена (или реклама, или организация процесса продажи, но тут надо изучать ситуацию с конкретной продажей).
Если клиент не доверяет своему риелтору, не считает его профессионалом, не уверен в его порядочности и честности, то он не сможет внять доводам и советам специалиста по коррекции цены и будет продавать свой объект очень, очень долго. По дороге периодически меняя агентов с одного на другого, в надежде, что новый будет лучше продавать.
📌Обязательно ищите «своего риелтора», к которому Вы готовы прислушиваться. Если специалист не внушает Вам доверия - лучше и не начинать работать, потому что нормальной каши Вы не сварите.
Телефоном одного проверенного специалиста могу поделиться - ☎️+79262223700😉