Как ни крути, люди уезжают из России. Кто-то возвращается, кто-то - нет. Проведя менее 184 дней за рубежом, гражданин России теряет налоговое резидентство - и начинает подчиняться другим законам. Например, платит налог с дохода, получаемого на территории РФ, 30%, а не 13% (15%) или 6%.
Помня о сезонности рынка недвижимости, легко сделать вывод, что с сентября по декабрь каждого календарного года наступает самая горячая пора на рынке недвижимости. Люди стремятся купить или продать недвижимость до нового года.
Россияне стали уезжать из страны в марте 2022 года. А значит, уже с ориентировочно с октября 2022 года они перестанут быть резидентами РФ. Следовательно, в предновогоднем ажиотаже покупки недвижимости, важно провести сделку корректно как для продавцов-нерезидентов, так и для покупателей.
Актуальными являются вопросы: можно ли продать после утраты налогового резиденства РФ? можно ли воспользоваться вырученными деньгами? безопасно и легально ли покупать жилье у нерезидента?
До начала СВО, эти вопросы решались просто. Но не теперь.
О рисках продавца (нерезидента, гражданина РФ, который провел на территории РФ менее 184 дней) и покупателя поговорим в материале ниже. Материал собран на основе анализа законодательства автором канала и подкреплен комментарием юриста на мероприятии Жилищного конгресса в августе 2022 года.
📌 Короткие заметки про экономику России пишу в Телеграм-канале @funky_economics. Заходите.
Повторим термин "нерезидента"
Если вы гражданин РФ, уехали из России и провели вне ее территории более 183 дней, то вы перестаете быть налоговым резидентом.
После утраты налогового резидентство, покупка недвижимости в России считается иностранной инвестицией (даже если покупатель - гражданин РФ).
С некоторых пор иностранные инвестиции проверяются властями РФ. Более того, есть если уехать в одну из недружественных стран, то потребуется еще ряд одобрений инвестиционных сделок, в том числе, покупка любой недвижимости.
Что это за страны и что можно покупать нерезидентам? Или так: раз уехал, больше не возвращайся?
Какие иностранные инвестиции разрешены нерезидентам? Что можно купить в России тем, кто уехал, а потом - приехал
Согласно Решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17 марта 2022 года разрешено совершение следующих сделок:
- продажа недвижимого имущества нерезидентам, связанным с недружественными государствами;
- покупка резидентом недвижимости у нерезидентов, связанных с недружественными государствами. При этом денежные средства по таким сделкам должны будут быть зачислены на счет типа "С" в порядке, определенном Указом Президента от 5 марта 2022 года №95.
Другими словами, если нерезидент продаст свою квартиру в России, то воспользоваться деньгами НЕ сможет. Средства со счета типа "С" можно пускать на определенные цели (об этом - ниже). Но эти цели - точно не путешествия и покупка жилья за рубежом.
- заключение резидентами договоров участия в долевом строительстве, которые заключаются с нерезидентами, связанными с недружественными странами.
Другими словами, российские застройщики еще десять раз подумают, надо ли им связываться с продажей новостройки нерезиденту.
! ! ! Исключение ! ! !
Указанные ограничения по сделкам с резидентами недружественных стран НЕ распространяются на отношения наследственного правопреемства и выдачу доверенностей на полномочия по осуществлению сделок с разрешения Правительственной комиссии.
Недружественные страны: если уехать сюда, купить недвижимость в России по возвращении будет сложнее
Ограничения распространяются только на физических лиц-нерезидентов.
Чтобы совершить сделку купли-продажи с нерезидентом, который уехал в одну из недружественных стран, теперь необходимо получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ.
- Заявление на проведение сделки с нерезидентом подается в Минфин РФ.
- Заявление и пакет документов предоставляются в Минфин в бумажном или электронном виде.
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями. Материалы остаются с вами навсегда.
Кто принимает решение по скромным запросам физлиц-нерезидентов
Решение о выдаче разрешения на сделку принимается единогласно подкомиссией, в состав которой входит по одному представителю от Администрации Президента РФ, Минэкономразвития и Центробанка РФ.
Что разъяснил Росреестр
Согласно разъяснениям Росреестра при регистрации прав и сделок Росреестром не предоставляются дополнительные требования по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно нерезидентов.
Стороны самостоятельно составляют договор купли-продажи и свободны в определении его условий (за исключением существенных условий сделки, предусмотренных действующим законодательством).
! ! ! Внимание покупателям недвижимости в России у нерезидентов (если ваш продавец - нерезидент РФ и резидент недружественной страны)
Если совершается сделка с недвижимостью, которая требует разрешения Правительственной комиссии, то при регистрации перехода права собственности необходимо предоставить в Росреестр разрешение Комиссии.
Если сделка подлежит нотариальному удостоверению (обязательному или по желанию сторон), то для проверки законности сделки данные документов должны быть предоставлены нотариусу вместе с проектом соглашения.
Ограничения распространяются только на резидентов недружественных стран. Что это за страны?
Перечень недружественных России стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года №430-р. В список недружественных России стран вошли:
- Австралия
- Албания
- Андорра
- Великобритания, включая Джерси
- Ангилья
- Британские Виргинские острова
- Гибралтар
- государства-члены Евросоюза
- Исландия
- Канада
- Лихтейнштейн
- Микронезия
- Монако
- Новая Зеландия
- Норвегия
- Республика Корея
- Сан-Марино
- Северная Македония
- Сингапур
- США
- Тайвань (Китай)
- Украина
- Черногория
- Швейцария
- Япония