Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, подвел итоги августа на рынке новостроек Москвы и Подмосковья и сравнил результаты с июлем текущего года и августом 2021-го.
В августе 2022 года продажи новостроек в Московском регионе (Москва и Московская область) продолжили восстанавливаться на фоне усиления роли ипотечных сделок: продажи в лотах выросли на 7%, равно как и выручка от реализации квартир и апартаментов в розницу (также на 7%). Доля сделок с ипотекой в агломерации выросла до рекордных 83%, а отдельно в Московской области – до 88%.
Рынок Москвы в старых границах вырос в лотах на 4% (он начал восстанавливаться раньше территорий за МКАД, поэтому теперь здесь темпы восстановления ниже, чем за МКАД). Средний чек сделок, которые были зарегистрированы Москве в августе, оказался на 3% ниже, чем месяцем ранее, при этом в Новой Москве он подрос на 3%, а в Московской области – на 2%. Отдельно в Новой Москве за август 2022 продажи (по дате регистрации) оказались выше на 17% в лотах и на 21% по выручке по сравнению с июлем 2022 года.
По сравнению с августом 2021 года оценка выручки (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета) в Московском регионе в августе 2022 оказалась на 9% выше. Хотя этот показатель и вышел из отрицательной зоны, но рост выручки остался ниже уровня инфляции 15% (по официальным данным) и не учитывает выросшие затраты на субсидирование ипотечных ставок.
Продажи в лотах в агломерации стали ниже на 4%, чем год назад, а средний бюджет покупки – выше на 13%. Отдельно в Москве (в старых границах) средняя цена реализованного лота за год практически не изменилась, а количество реализованных лотов оказалось на 6% выше, чем год назад: это произошло на фоне снижения на 7% средней площади реализованного лота.
При этом доля ипотеки рекордная для данной локации – 80%, что на 26% выше прошлогодней. Но нужно учесть, что в августе 2021 года низкая доля ипотеки, как и относительно низкие продажи, были связаны с прекращением летом 2021 выгодных программ субсидирования ипотечных ставок. В конце лета 2022 рынок Москвы продолжил адаптироваться к новым реалиям, когда продажи стали сильнее зависеть от субсидируемой ипотеки и больше не могут в той же степени, как в прежние годы, полагаться на приток свободных денежных средств, что в первую очередь влияет на продажи дорогого жилья.
В результате рынок внутри МКАД стал ближе по параметрам сделок (доля ипотеки, средняя площадь, средняя сумма сделки) к рынку за МКАД.
В Новой Москве в августе 2022 продажи в лотах оказались на уровне прошлого года, а выручка на 32% выше благодаря росту среднего бюджета покупки на 31% и доле ипотечных сделок на уровне 84%. В Московской области продажи в лотах сократились на 15% по сравнению с прошлым годом, но выручка подросла на 10% на фоне увеличения среднего чека на 28% и доли ипотечных сделок до 88%.
Методика анализа: в расчетах учитываются только договоры ДДУ и уступок в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физическими лицами, прошедшие регистрацию в Росреестре. Статистика ведется по дате регистрации договора. Не учитываются продажи не по ДДУ (после ввода, ЖСК, ДКП, ПДКП, договоры инвестирования), продажи машино-мест, кладовок, коммерческой недвижимости, оптовые продажи. Цены фиксируются на дату ДДУ или дату бронирования согласно открытым прайс-листам без учета скидок и дополнительных опций, датой поступления всей выручки (платежа) считается дата регистрации (хотя при применении рассрочек это не всегда так).
Автор: Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat