В чем горькая правда? Именно покупателю приходится отдуваться, если возникают основания для оспаривания сделки купли-продажи недвижимости.
Рынок недвижимости только с виду цивилизованный, белый и пушистый. На самом деле это «минное поле», по которому многие покупатели могут легко и весело пробежать от края до края, но какая-то часть таких покупателей, хоть и значительная меньшая, всё равно наступит на неприятности.
Поэтому, такое словосочетание как «добросовестность покупателя», о котором мы слышим из всех утюгов и телевизоров – не пустой звук. И приобретая недвижимость, покупатель обязан проявлять должную осмотрительность и осторожность, ради того, чтобы не остаться без квартиры и денег.
Сегодня поговорим об одной из «мин» на рынке недвижимости - согласии супруга продавца на сделку. Перечислю лишь основные сценарии, когда это согласие требуется, нежели Вы решили купить чью-то недвижимость:
Недвижимость приобретена продавцом в действующем браке, на основании возмездной сделки и режим совместной или раздельной собственности не урегулирован брачным договором.
Недвижимость приобретена продавцом в действующем браке, на основании безвозмездной сделки (дарение, наследство, приватизация), но имеется брачный договор, которым установлено, что недвижимость переходит в совместную собственность.
Недвижимость приобретена продавцом до брака, но брачным договором установлено, что недвижимость переходит в совместную собственность.
Недвижимость приобретена продавцом в предыдущем (расторгнутом) браке, на основании возмездной сделки. С момента расторжения брака прошло менее трех лет, и нет брачного договора с бывшим супругом, либо в брачном договоре недвижимость не указана, или брачный договор есть и в нём установлено, что недвижимость переходит в совместную собственность.
Теперь о сути.
Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение другим супругом сделок, в нашем случае, на отчуждение недвижимости.
С 1 сентября 2022 года данная статья дополнена указанием на то, что оспаривание сделок, совершенных без такого согласия, осуществляется по правилам ст. 173.1 ГК РФ.
Статья 173.1 ГК РФ гласит: сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица.
Перевожу с «птичьего языка» на русский.
Ранее, в судебных спорах, бывший или действующий супруг мог оспорить сделку купли-продажи недвижимости, если его согласие на отчуждение этой недвижимости вторым супругом не получено.
Ну сами представьте, покупаете Вы, будучи в счастливом браке, квартиру на общие (или не очень) деньги, но что-то не сложилось, живёте раздельно, искренне полагая, что часть совместно нажитой квартиры как находилась в Вашей собственности, так там и осталась. Ну лежит себе и лежит, есть не просит, как говорится.
Или отношения с супругом настолько напряженные, что лишний раз общаться – себе дороже, а учитывая суровую действительность – ещё и опасно для здоровья. А через некоторое время узнаете, что квартира продана. «Где деньги, Зин?» вопрошаете Вы, «и вообще, какого черта ты меня не спросил (-а)?». И отправляетесь в суд, где требуете признания сделки недействительной, так как кусок законной собственности, без Вашего на то ведома, куда-то испарился.
В зависимости от ситуации, суды решали такие споры по-разному. Если брак действующий – однозначно признавали сделку недействительной и квартира возвращалась в Вашу собственность, если спор исходил от бывших супругов – суд взыскивал стоимость доли с виновного супруга-продавца.
Но, милые ругаются только тешатся, а как быть Вам? Давайте поставим себя на место покупателя. Живете спокойно и радостно в приобретенной квартире, а тут, через несколько лет, когда уже и лицо продавца помните смутно, какой-то злой дядя или тётя говорит: «с вещами на выход, пожалуйста». Страшно? И мне тоже.
Именно в этот момент Вы лихорадочно начинаете вспоминать о волшебном словосочетании «добросовестный приобретатель», искать юристов, биться головой об стену, так как искренняя личная уверенность в том, что Вы самый удачливый и гениальный в мире покупатель, куда-то одномоментно улетучилась. А потом ведь ещё и советы давали друзьям и подругам, как легко, без специалистов, самостоятельно купить недвижимость. Как теперь им смотреть в глаза?
Раньше, в подобных спорах, добросовестность покупателя судами игнорировалась от слова "совсем". Просто выставляли на улицу. Поэтому, дабы защитить честных покупателей, законодатель внес соответствующие изменения в Гражданский кодекс. Теперь суд может признать сделку купли-продажи недействительной и отобрать у покупателя квартиру только в том случае, если в суде будет доказано, что этот покупатель знал, или должен был знать о том, что, как в нашем случае, Вы купили недвижимость у продавца, хотя заведомо знали или могли знать, что квартира отчуждается без согласия второго супруга.
А раз так, значит покупатель, в свою очередь обязан доказать в суде, что он не знал и не мог знать, что сделка совершается продавцом с какими-либо фатальными нарушениями закона.
А теперь внимание! Это не может быть только личное мнение покупателя, которое он озвучил в суде. Покупатель должен подтвердить суду свою добросовестность документально. "Дескать, всё проверял во время покупки, никаких изъянов не было, вот один документ, вот второй, третий и т.д."
Как говорят юристы и гигиенисты? "Чем больше бумаги, тем чище..." (фразу можете завершить любым словом, которое пришло на ум, но суть верная) Именно на этом и строится та самая добросовестность, о которой я неоднократно упоминал.
До основания истрепав себе нервы в судах, потратив кучу денег на юристов, при наличии подтверждающих Вашу добросовестность документов, с высокой степенью вероятности, Вы сможете остаться в приобретенной квартире.
Как «не попасть» на стадии покупки (в части отсутствия согласия супруга)?
- В первую очередь, желательно лично, получить выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), с помощью которой достоверно установить, что продавец является единственным собственником квартиры, покупаемая квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена.
- Получить от продавца копию его паспорта, проверить штампы о браке, соотнести их с датой покупки продавцом отчуждаемой квартиры.
Примечание: По рекомендации в комментарии к этой статье, полученной от уважаемой Слободчиковой О. Д., автора канала "Сделки с недвижимостью", дополняю, что, конечно же, при личной встрече с продавцом, необходимо тщательно, вдоль и поперек изучить подлинник паспорта продавца. Было бы странно - не соотнести живого человека с реальным документом. Но уносить подлинник паспорта с собой не надо, прочие проверки лучше проводить по полученной от продавца ксерокопии. - Если штамп в паспорте продавца отсутствует, без стеснения попросить продавца предоставить Вам справку об отсутствии факта регистрации акта гражданского состояния за определенный период, например, отталкиваясь от даты договора, по которому продавец эту квартиру приобретал и по настоящее время. Справка по форме № 15, продавец может получить её только лично, через МФЦ.
- В рамках, как предварительного договора о намерении купить недвижимость, так и в основном договоре купли-продажи, получить заверения от продавца в порядке ст.431.2 ГК РФ, о том, что на момент отчуждения квартиры он предоставил Вам только достоверные сведения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения этого договора, его исполнения или прекращения.
- Сложить все документы в папочку с пометкой «Хранить вечно!», положить в самый дальний и пыльный угол квартиры и забыть о ней, по крайней мере до тех пор, пока Вы не решили эту квартиру продать.
К сожалению, это лишь малая часть того огромного, сотканного из рисков айсберга, который может неожиданно придавить всей своей тяжестью, особенно, если Ваша личная самоуверенность в таком важном деле, как приобретение недвижимости, бежала раньше и смогла заглушить голос разума, вопиющего привлечь специалиста, который точно разбирается в процессе.
Будьте внимательны!
Подписывайтесь на канал Квартира 78/Налоговый ответ, однажды эта информация может Вам пригодиться!
Я в Telegram: Налоговый ответ⠀
У Вас остались вопросы по теме публикации или недвижимости, напишите мне удобным способом (инфа в профиле), попробуем разрешить их вместе.
⠀
Всем здоровья, мира и удачи!