Долгожданная осень, на которую возлагали большие надежды застройщики и риелторы, началась с увеличения объёмов предложения и увеличения доли скидок на новостройки. Ожидаемого увеличения спроса, с началом так называемого «делового сезона», пока не произошло. А продавать, то, что настроили, надо.
Любой каприз даже без денег
Покупатели с деньгами закончились ещё весной, сейчас основанная масса – ипотечники. В начале сентября не происходит ничего нового, все как летом, скидки, акции, рассрочки и т.п. В довесок увеличение объёмов предложения, которое при низком спросе давит на ценник всё сильнее.
Даже агенты, которые летом, когда рынок вроде бы оторвался от плинтуса, начали бодро заявлять о росте продаж и цен осенью, быстро переобулись и нынешнюю ситуацию окрестили – беспрецедентной
Текущий объем предложений квартир в новостройках со скидками можно назвать беспрецедентным. В сравнении с летом прошлого года, когда рынок был на подъеме, а дисконты и спецпредложения редки, объем предложения со скидками вырос более чем в два раза
Помимо скидок, на которые, как правило, могут рассчитывать только люди с наличными, набирает обороты уже известная всем программа субсидирования под «нулевые» ставки.
Но, как и ожидалось, такие программы привлекают, прежде всего, тех, кто не имеет возможности платить более высокие ежемесячные взносы по «рыночным» льготным программам, где ставка 7%, и в большинстве случаев не имеет даже первоначального взноса.
Поэтому предпочтение отдаётся именно таким программам, где лоты дороже прайса. Что касается первоначального взноса, то здесь, чью-то не совсем мудрую, августовскую идею – предоставлять рассрочку и по первоначальному взносу, бодро подхватили и начали внедрять, кто на что горазд:
сейчас девелоперы активно предлагают покупателям субсидированную ипотеку со ставкой от 0,01%, предлагают разделить первоначальный взнос на несколько платежей или вовсе отказываются от него. Также в качестве мер стимуляции застройщики активно вводят гибкую рассрочку и совершенствуют программы трейд-ин
То есть, бывает и без первоначального взноса вовсе.
Чем это всё обернётся в будущем, догадаться несложно. Если ранее на рынке активничали «инвесторы – ипотечники» более или менее платёжеспособные, то сейчас подбирают контингент с более низким уровнем дохода, а значит, риски неплатежей растут.
Прайсы
В Циан, даже перебирая харчами, отметили четырехкратный рост за год объёма лотов со скидками.
В регулярном режиме мы отслеживаем только явно обозначенные скидки: когда в прайс-листах на сайте застройщика есть старая - зачеркнутая цена и новая – актуальная.
Насчитали немало, причём количество неуклонно растёт последние несколько месяцев
Если в августе 2021 года подобных лотов было 6 тыс. из 68 тыс., то сейчас уже 24 тыс. из 93 тыс. объявлений.
Помимо роста объёмов лотов со скидками, обратите внимание на общее количество объявлений – 93 тыс. против 68 годом ранее, больше на 27%
Размеры скидок, так же увеличиваются
На отдельный пул квартир скидки сейчас достигают 10%, доля таких квартир может доходить до 25–30% от совокупной экспозиции. При этом часть застройщиков предлагает скидки на уровне 20–25% даже на старте продаж.
То есть, застройщики ещё со старта завышают цены, имея при этом возможность оставлять их адекватными. Этакая - «новинка со скидкой». Это в очередной раз подтверждает, что запаса маржи у них более чем достаточно, но снижать цены открыто, видимо, не позволяет религия.
Чего ждать?
Эксперты, по-прежнему считают что основная причина низкого спроса – высокие ставки по ипотеке
В отсутствие привлекательных программ по ипотеке, где ежемесячный платеж будет комфортным, подобные скидки вряд ли приведут к росту продаж, они работают как дополнительный стимул для потребителя
Что на мой взгляд является лукавством. По моему ниже чем 0,01% уже некуда, по таким ставкам платёж ниже и «комфортнее», чем по стандартным программам, даже несмотря на завышенную цену лота. Об этом, кстати, сами же ранее эксперты ранее и трубили вовсю. Какие ещё нужны условия по ипотеке, чтобы оживить спрос?
Ответ – никаких, все исчерпаны.
Единственная мера способная его расшевелить, известна всем и очень давно и это – снижение цен.
Причём, как мы видим, если скидки по 20-30% не действуют должным образом, значит, сегодняшняя цена на недвижимость завышена больше чем на 30%
Ведь начали же более активно покупать вторичную недвижимость, несмотря на рыночные ставки – 10%, значит дело не в ипотеке, не ставках, не в условиях, а в ценах.
Мнение автора
Поддержать канал: