В рамках идущей сейчас обширной реформы правового регулирования недвижимости внесены изменения и в Семейный кодекс РФ, способные принципиально изменить для одного из супругов последствия сделок с совместно нажитым имуществом.
У российских супружеских пар практически является традицией при покупке недвижимости оформлять ее на имя только одного из супругов. Семья ведь, вместе навсегда, доверие должно быть... Да и закон, вроде, не допускает продажу такого имущества без согласия второго супруга.
Действительно, согласно давно действующему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при сделках с недвижимостью, нажитой в период брака и оформленной на имя только одного из супругов (который является так называемым "титульным собственником"), требуется нотариальное согласие второго супруга на продажу такой недвижимости.
До недавнего времени в случае, если такое согласие получено не было, второй супруг (нетитульный собственник) весьма успешно оспаривал сделку купли-продажи и признавал ее в суде недействительной, возвращая себе право собственности.
Однако с 1 сентября 2022 года в пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ внесены изменения, которые сводятся к тому, что теперь второй супруг, чье согласие не было получено, может признать сделку недействительной "по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации".
А статья 173.1 Гражданского кодекса РФ позволяет признавать сделку, совершенную без необходимого согласия третьего лица, только в случае, "если доказано, что другая сторона сделки ЗНАЛА или ДОЛЖНА БЫЛА ЗНАТЬ об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа".
Получается, если второй супруг, пытающийся оспорить сделку, не сможет доказать в суде, что покупатель знал или должен был знать о том, что продавец состоит в браке и обязан был получить согласие своего супруга на продажу объекта, то недвижимость останется в собственности покупателя, а обойденный супруг должен будет решать имущественные вопросы со своей второй половиной.
Учитывая, что с июля 2021 года штамп в паспорте о регистрации брака ставится только по желанию владельца этого паспорта, а какого-то обязательного стандарта проверки покупателем семейного статуса продавца не существует, то каким образом можно будет доказать, что покупатель "знал или должен был знать" о браке продавца, неясно.
А если о продаже обманутому супругу стало известно только после развода? Где искать нечестного экс-мужа или жену, да и каковы шансы получить с них какую-то реальную денежную компенсацию?
Мы, конечно, желаем всем нашим читателям долгой и счастливой семейной жизни, которой без доверия не бывает, однако и о здравом смысле не стоит забывать. Поэтому, с учетом приведенного законодательного новшества, настоятельно рекомендуем супругам оформлять совместно нажитое недвижимое имущество сразу на двоих, в общую совместную собственность (ну, или в долевую на основании нотариального договора купли-продажи или брачного договора, который надо отнести в МФЦ для регистрации долей), чтобы обоим числиться в ЕГРН собственниками, тогда кому-то одному продать такое имущество втихаря от второй половинки как во время брака, так и после развода будет невозможно.
А доверие оставим личным, но не имущественным отношениям)