Только по объектам включённым в кадастровый перечень компании выплачивают налог, исходя из их кадастровой стоимости. Субъектами РФ перечень утверждается ежегодно и действует в течение определённого налогового периода.
Несмотря на то, что критерии включения недвижимости в кадастровый перечень кажутся прозрачными и прописаны в п. 7 ст. 378.2 НК, многие компании сталкиваются с проблемой необоснованного включения их имущества в перечень и вытекающей из этого переплатой налога, так как кадастровая стоимость часто превышает рыночную.
Здесь существует два пути решения. Первый - оспаривание кадастровой стоимости объекта, второй - исключение его из кадастрового перечня. Если ваш объект соответствует критериям исключения его из перечня, то лучше прибегнуть к данной процедуре, так вы сможете избавить себя от налогов, которые исчисляются от кадастровой стоимости на весь период её действия.
Статья 378.2 Налогового Кодекса требует установления именно кадастровой стоимости для следующих видов недвижимости:
1. Административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) а также помещения в них.
2. Любые нежилые помещения, в которых возможно размещение офисов, торговых предприятий, заведений общественного питания и бытового обслуживания, тем более, когда они и фактически используются именно с такой целью, В любом случае отнесение к данной категории объектов недвижимости осуществляется на основании сведений из ЕГРН или документов технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. Никакие иные документы не являются основанием ни для включения, ни для исключения из кадастрового перечня объектов недвижимости.
Пока исключение из кадастрового перечня менее популярно, чем оспаривание кадастровой стоимости, возможно, из-за того, что требует более сложного механизма доказывания, необходимости поиска доказательств. Например, вы будете должны доказать, что ваше здание или помещение фактически используется по конкретному назначению. Большую роль здесь играют предоставленные суду фото и видео материалы, в которых собственник показывает, что здание используется не как торгово-офисное, а как, например, производственное, или торгово-офисные помещения не превышают 20% от общей площади здания.
Имеется достаточно широкая сложившаяся практика по исключению объектов из кадастрового перечня. Даже когда госинспекция доказывает, что фактически объект используется как офис, а в суде собственник доказывает, что здание более чем на 80% используется как производство или административные помещения, которые необходимы для его обслуживания, суд, как правило, встаёт на сторону собственника.
Исключение объектов недвижимости из Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, возможно путём досудебного урегулирования спора. Органы исполнительной власти субъектов РФ, включающие объекты в перечни, при необходимости могут в них вносить изменения. Если департамент экономической политики и развития города или суд признают, что вашу недвижимость включили в перечень необоснованно, объект считается исключенным из него. В случае несогласия с решением уполномоченного органа ответ может быть обжалован в судебном порядке.
Процедура исключения из кадастрового перечня может продлиться от 6 до 10 месяцев. Всё зависит от того, насколько быстро будет назначено судебное заседание, и насколько оперативно судом будет получена информация о фактическом использовании объектов.
В том случае, если ваш объект критериям исключения из кадастрового перечня не соответствует , то остаётся только прибегнуть к процедуре оспаривания кадастровой стоимости. Оспаривание возможно в Территориальной комиссии или в суде после внесения кадастровой стоимости в ЕГРН. При подаче искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости заявителю потребуется доказать факт ее отличия от рыночной и то, что его права нарушены.
После положительного решения дела в ЕГРН вносится новая стоимость объекта недвижимости и применяется для налогооблагаемой базы. В связи с данным обстоятельством налогоплательщик обращается в ФНС с требованием вернуть излишне уплаченные суммы по налогу. Основание — уже оспоренная завышенная кадастровая цена.