В последующих статьях мы собрали рекомендации по самому широкому спектру вопросов – от взаимодействия с архитектором до меню буфета Вашей бани. По сути, это стопроцентная практика по мотивам предыдущей главы. Примеры из жизни. Ответы получены от ведущих экспертов рынка, практиков, владельцев и управляющих ведущих общественных бань, критически отфильтрованы и осмыслены. «Думай, голова, картуз куплю!» И вот что удалось выяснить.
Проектирование и архитекторы
Как выбрать архитектора?
Проектирование – это инженерное видение дальнейшей эксплуатации бани. При соблюдении норм должна быть максимизирована коммерческая отдача с квадратного метра помещения. Поэтому рекомендуем искать архитектора не только с опытом проектирования банно-оздоровительных комплексов, но лучше всего того, который парится сам. Посмотрите на его портфолио – эффективны ли предложенные решения?
Спросите, почему была принята именно такая планировка? Ответ должен всегда связывать архитектурное решение с особенностями будущей эксплуатации. Имел ли архитектор опыт работы с настоящими традиционными печами, как решал задачи повышенной нагрузки на основание? В какой программе работает? Если в Revit, это очень хорошо, а если в обычном autoCAD, да ещё только в плоскости 2D, то с каждым изменением проекта ошибки будут множиться, т. к. нет общей модели.
Не нужно думать, что хороший архитектор выстроит за Вас концепцию бизнеса. Если бы он это умел, делал бы бизнес. А вот перевести разумное техническое задание в объёмно-планировочное решение ему по силам. Сначала замысел, затем реализация. Поэтому, прежде чем искать архитектора, сделайте техническое задание на банно-оздоровительный комплекс.
Как избежать ошибок при проектировании?
Обратите внимание на «Методические рекомендации по проектированию бань и банно-оздоровительных комплексов», там многое дельно. А в целом основные ошибки, которые нам сразу бросаются в глаза, это:
· Неадекватные площади – в полтора-два раза больше, чем сможет прокормить город. Верно и обратное – участок позволяет, людей вокруг много, а баня планируется маленькая.
· Для гостей и коммерции места непропорционального мало, а для персонала и вспомогательных служб – слишком много.
· Нарушена логика движения гостей: вестибюль-рецепция-раздевальная-комната отдыха-помывочная-парная, и в обратном направлении.
· Не соблюдаются рекомендованные пропорции между помещениями различной функциональной нагрузки. Например, огромная помывочная и микроскопическая комната отдыха, слишком большая парная и маленькая помывочная.
· Не предусмотрено место для хранения веников и трав (а веники нужно запасать, это товар сезонный). Подумайте и о других вспомогательных помещениях, составьте эксплуатационную карту, руководствуясь материалами этой главы.
· Парная спроектирована не под настоящую печь, а под металлическую имитацию – низкий потолок, нерациональное расположение полатей, недостаточная вместимость парной, отсутствие топочной, неадекватная несущая способность основания под печь. Баня – это печь, печь – это масса!
· Размещение инженерных коммуникаций (вентиляция, канализация, электричество) в непосредственной близости к парной.
· Слишком замысловатый дизайн не передаёт ощущения гигиены и чистоты, это важно для гостей.
· В составе бани много лишнего, ненужного и затратного в эксплуатации – огромный бассейн, хаммамы, снежные комнаты, совершенно бесполезные пространства с шезлонгами и наоборот, мало коммерции – буфет, процедурные парные, приватные номера, индивидуальные парные высшего разряда если и есть, то где-то с краю, маленькие и второстепенные. В этом случае всегда хочется спросить: «На чем Вы собираетесь зарабатывать?». Спросите себя сами, прямо здесь и сейчас. Нет, серьёзно!
· Неадекватная вентиляция и потенциальная нехватка горячей воды, отсутствие дублирующих систем может привести к остановке всей бани из-за небольшой поломки.
· Недостаточное внимание организации мокрой зоны – там всё должно проектироваться с тройным запасом прочности. Там, где предлагают пластик, ставьте чугун, где обычный клей – эпоксидные смолы. Не скупитесь на утепление здания – рубль в утепление окупается десятью рублями на отопление. Самое дорогое в эксплуатации общественной бани – это простои. В общем, Вы поняли.
· Несоблюдение требований безопасной эксплуатации – ступени в мокрой зоне, тесные проходы, пожарные выходы, окна в парной, расположение дверей, сигнализация и проч.
Перечисление ошибок может быть бесконечным, а лучшее решение всегда одно. Ищите опытного архитектора.
На что обратить внимание при проектировании бани?
Общественная баня – это инженерное сооружение. Любые прекрасные идеи «юристов и экономистов», а также примкнувших к ним «социологов-маркетологов» должны иметь инженерную привязку. Понимаете, нафантазировать можно всё что угодно, но ведь это должно ещё и работать, ежедневно и безотказно. Фантазии пожирают бюджеты, и на оборудование (в том числе печное) профессионального уровня не останется денег. Нужно делать так, чтобы получилось не «дорого-богато-бессмысленно», а надёжно, прибыльно и безопасно. За дело должны браться только опытные инженеры и архитекторы.
Прежде всего, следует обратить внимание на обеспечение беспроблемной эксплуатации. Нужны энергосберегающие решения. Доступ ко всем трубопроводам, чтобы ко всему можно было подобраться, будет много технических помещений. В бане вообще всё должно быть устроено «кондово», с десятикратным запасом прочности. Наши люди могут сломать всё, что угодно. Поэтому: одна ручка на горячую/холодную воду вместо двух; широкие трубы для замены воды в купелях и бассейне (по расчету 15 м3 за 30 минут); мощные двигатели в джакузи; тёплый пол в раздевальной.
Одним словом, только качественное профессиональное оборудование, иначе дорогостоящих простоев не избежать. Дизайн отступает на второй план. Взять хотя бы хаммам с парогенератором: гости, в стремлении «разогнать» парогенератор, приносят лёд! Датчики сходят с ума. Наши люди любят всё откручивать – нужно буквально ставить фальшивые краники именно на этот случай, а реальное управление автоматизировать. Гости не должны иметь доступ ни к чему реальному.
Особое внимание к печи. Обычные кирпичные печи подвергаются ежегодному капитальному ремонту, полностью или частично меняется чугун. Если поставить инженерную печь, ежегодных простоев по 1–1,5 месяца можно избежать. А это само по себе на порядок дороже ремонтов. Вот и считайте.
Водоподготовка и водоотведение для купелей и бассейнов во всей мокрой зоне разуклонки, чтобы вода сама уходила. Люди в банных листьях моются, листья попадают в канализацию. Поэтому канализация должна быть с перемолкой и фильтрацией, уловителями крупных фракций. Везде, где можно, установить ревизионный доступ и профессиональные чугунные трапы. Проблема в том, что изначально никто об этом не задумывается, не включает в проект. А надо. Закажите полноценный технический проект, и каждое решение подвергайте проверке и сомнениям.
Наши контакты, в описание канала.
В следующей статье поговорим про уборку коммерческой бани, площадь бани и особенности ежедневной эксплуатации. Оставайтесь с нами.