Самые интересные события на рынке происходят сегодня на «югах», а именно, в Краснодарском крае. Регион архиважный и очень показательный – второй-третий по объёмам строительства жилья после МСК и МО, СПб и Ленобласти (с Питером идёт ноздря в ноздрю. И там и там, строится по 8,4 млн.м2, в Москве же – 16,8 млн.). Назревает всё, в общем-то, и в Москве, но в теплых краях много выразительней. Очень даже стоит поговорить об этом.
После почти 7 месяцев перерыва, ЕИСЖС вновь «открыл» статистику по объёмам продаж жилья в зависимости от сроков сдачи (как недавно, после такого же перерыва, начал публиковать данные по продажам и ценам в сделках с уплатой в компенсационный фонд).
По Москве проблем с домами сроком сдачи в этом году нет никаких – там продано 77% строящегося жилья. Со следующим годом тоже всё более или менее ясно – 58%. Проблема возникает с домами сроком сдачи в 24 году – 26% проданного жилья, в 25 году – 9% проданного жилья, и в следующие два года – не продано ничего. Таких домов, где покрытие эскроу «не в зуб ногой», где кредиты очень дорогие и поди их ещё получи, РОВНО ПОЛОВИНА – 50%. Именно в домах со сроком сдачи через полтора года (начиная с 2024) и дальше, можно ожидать по осени очень даже существенных дисконтов и скрытого, или даже открытого, снижения цен. Ситуация для московских застройщиков весьма непростая, но рабочая.
Но я просто не понимаю, что будут предпринимать строительные гиганты с юга - в ТОП-10 застройщиков России 3 именно оттуда: ГК ССК (№8), DOGMA (№9), СК ЮСИ (№10), а в ТОП-20 представлены ещё двое: ЮгСтройИнвест (№13) и AVVA (№17). Я к тому, что если они начнут «шататься», это будет вовсе не региональным событием по количеству дольщиков купивших квартиры, по количеству кредитов, выданных банками, по количеству смежников, работающих на эти строительные конгломераты, по количеству людей, трудоустроенных в них.
Цифры по Москве я дал, а теперь сравните их с данными по Краснодарскому краю:
Из 8,379 млн.м2 строящегося жилья продано только 2,108 млн., или 25%!
Ни хр...на себе!
В домах, которые будут сданы в эксплуатацию в течении ближайших четырёх месяцев (до конца 2022 года) продано вполне достаточно - 68%. Но таких домов только 1,304 млн.м2, или 16%.
Всё!
Дальше благолепие заканчивается напрочь, начинается галимый треш!
Следующий год - 2023, тот, который уже «на носу», буквально через несколько месяцев. Домов со сроками сдачи в этот год набралось на 2,361 млн.м2, или 28%. И там продано всего 33% площадей. Значит покрытие эскроу-счетов очень небольшое, а кредиты от банков дорогие и проблемные.
Следующий год – 2024. Он наступит через какие-то жалкие год и четыре месяца. Домов строится на 2,215 млн.м2, или 26%. Продано, вы не поверите, только 16%! Я не понимаю, как застройщики будут получать заёмное финансирование под эти дома, сдача которых уже на подходе.
2025 год. Домов на 1,126 млн.м2 – 13% от всего объёма. Продано 4%.
2026 год. Домов на 1,102 млн.м2 – 13% от всего объёма. Продано 3%.
2027 год. 0,272 млн.м2 – 3% от всего объёма. Продано 0%.
Иначе говоря – 84% всех строящихся домов с мизерными объёмами продаж, настолько малыми, что это не может не вызывать сомнения у банков в целесообразности финансирования этих строек.
Капец!
Вот где ситуация назрела и перезрела. Это то яблоко, которое сгнило на ветке, но так и не успело упасть.
Именно на "югах" нам следует ждать ближайшего «ценопада», иначе все эти около курортные гиганты под тяжестью проблем, вызванных слабыми продажами, растворятся в воздухе, как миражи, превратившись в строительные фата-морганы.
Не могут застройщики тянуть объекты без выхлопа в виде продаж, не могут банки финансировать стройки, которые не интересуют покупателей.
P.S.
Следующие в очереди с «вещами на выход» девелоперы из Башкирии, с их 27% проданных площадей, и ростовские, с ненамного большими 28%.
Но в Краснодарском крае ситуация поострее будет.
Ждём по осени интересных новостей с юга!
---------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы в августе. Продажи и цены:
ПИК - Донстрой - А101 Девелопмент– ФСК - MR Group – ИНГРАД – Самолёт – ЛСР - Level Group - МИЦ
Данные за сентябрь начнут публиковаться не позднее 10 сентября.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ГОСТИ
живопись, масло, 70x120 см, 1998
Николай Зайцев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Последние публикации канала:
----------------------------------------------------------------------------------------