В настоящее время на рынке недвижимости появляется всё больше залоговых объектов. Кто-то взял слишком большой кредит и теперь спешит избавиться от непосильной ноши. Кто-то рассчитывает заработать на росте цен, несмотря на то, что продаваемая квартира висит в залоге у банка.
Мотивы у каждого продавца свои, но как же быть покупателю?
Наибольшее беспокойство доставляет долг продавца перед банком, который он хотел бы погасить за счёт покупателя. Но покупатель вполне обосновано опасается того, что продавец, получив необходимую сумму, погасит долг и….. продаст квартиру кому-нибудь другому или вовсе исчезнет из поля зрения покупателя.
КАК БЫТЬ?
Вариант 1. Клин - клином
Как бы это странно не звучало, но самый простой способ купить ипотечную залоговую квартиру - в ипотеку. Да-да. Покупатель берёт в банке ипотеку для приобретения квартиры, которая находится в залоге у банка (в идеале – у этого же банка, но подойдёт и другой банк). Сейчас многие банки готовы выдать ипотеку на покупку залоговых квартир. Заключая кредитный договор и договор купли-продажи, покупатель перекладывает бремя беспокойств и тревог на плечи банка. И после выдачи ипотечного кредита уже банк заботится о том, чтобы средства ушли, куда нужно, и чтобы на смену старому залогу был наложен новый залог, и чтобы случилось это как можно скорее.
Вариант 2. Шаг за шагом
Как правило, если сделка проводится под надзором риелтора, последний контролирует получение продавцом суммы, погашение кредита, снятие залога, готовность объекта для дальнейшей продажи. Но как быть, если продавец найден без риелтора? Или необходимая для погашения кредита сумма слишком велика, чтоб вот так просто взять и передать её под расписку или предварительный договор?
Алгоритм следующий:
1) Выясняем размер задолженности покупателя перед банком (справки от банка о размере задолженности будет вполне достаточно).
2) Заключаем договор купли-продажи, в котором чётко прописываем цену объекта и порядок расчёта. Указываем, что объект в залоге, и что продавец обязуется этот залог снять. Договор купли-продажи недвижимости (в отличии от соглашения об уступке по ДДУ) не требует регистрации и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Т.е. обязательства сторон возникают сразу, как только договор подписан. Конечно же на этом этапе у продавца должен быть полный комплект документов, необходимый для заключения договора.
3) Подаём пакет документов на регистрацию перехода права в Росрестр (как правило, через МФЦ). Да-ДА! Именно так! Это гарантия того, что продавец не продаст объект кому-то другому. Регистратор Росреестра получив пакет документов, в котором объект – в залоге, а цена договора - не оплачена, приостановит регистрацию на 3 месяца, направив сторонам соответствующее уведомление. Нам именно это и нужно.
4) После подачи документов на регистрацию покупатель оплачивает продавцу сумму, необходимую для погашения кредита. Передачу денег оформляем распиской, в которой указываем, что деньги переданы не просто так, а именно в счёт оплаты цены договора купли-продажи объекта.
5) Продавец оплачивает банку остаток долга по кредиту, предъявляет покупателю справку об отсутствии задолженности. Далее, продавец начинает настойчиво долбить кредитный отдел своего банка на предмет погашения в ЕГРН записи об ипотеке. Процесс этот не очень быстрый: Сбер снимет ипотеку за 2-3 недели, у ВТБ на это может уйти месяц. Банки трудно винить в нерасторопности. Дело в том, что после регистрации залога составляется закладная (ценная бумага, подтверждающая право банка на залог), которая хранится не известно где. Так, отделения ВТБ южных регионов (Ростов, Краснодар) ищут свои закладные где-то в Ставрополе.
6) После снятия обременения (продавцу об этом сообщит банк) необходимо заказать контрольную выписку на объект, дабы окончательно убедиться в отсутствии залога.
7) Теперь можно производить полный расчёт по договору. Снова подтверждаем передачу денег распиской. Все расписки несём в МФЦ и приобщаем к ранее поданному пакету документов. Регистратора Росреестра будет очень интересовать полностью ли оплачен объект.
8) Звоним регистратору (контактный номер указан в уведомлении о приостановке регистрации). Сообщаем о снятии залога и о приобщении расписок. Как правило, в течение 2-3 дней регистрация завершается.
9) Покупатель, не до конца верящий своему счастью, получает свои документы на объект.
Немного громоздко получилось – 9 шагов и примерно 1,5 месяца. Но этот алгоритм позволяет соблюсти интересы и сохранить спокойствии как продавцу, так и покупателю.
Пару слов о передаче ключей и подписании акта… Это можно сделать на любом этапе: при подписании договора или после полной оплаты. Но после полной оплаты будет спокойнее и продавцу, и покупателю.