Сегодня вступили в действия положения Федерального закона от 21.12.2021 N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
В Гражданский кодекс внесены новые главы:
- Глава 6.1 «Недвижимые вещи»;
- Глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на недвижимые на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места».
Ссылка на текст закона будет в конце.
В целом, нельзя сказать, что новые положения сделали какой-то прорыв. В большей степени законодатель закрепил правовые позиции, которые утвердились в судебной практике за последний десяток лет и не были ранее прямо прописаны в законодательных актах.
Из интересного:
1. Введено понятие земельного участка как недвижимой вещи, причем противоречащее уже действующему определению в Земельном кодексе.
Новый п. 1 ст. 141.2 ГК РФ - земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.
Действующий п. 3 ст. 6 ЗК РФ - земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Вообще-то п. 1 ст. 141.2 ГК РФ повторил понятие земельного участка, которое действовало в ст. 11.1 ЗК РФ до 2015 г.
Смысл нового пункта не понятен, т. к. такое определение сводит признак земельного участка только к границам.
Представляется, что в п. 3 ст. 6 ЗК РФ определение более полное и правильное.
2. Статья 287.3 ГК РФ внесла конкретику в правоотношения между собственником здания или сооружения с собственником земельного участка, на котором они расположены. Имеются ввиду ситуация, когда ОКС принадлежит одному лицу, а земельный участок другому.
Интересен п. 4 ст. 287.3 ГК РФ:
Случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения указанного в пунктах 1 и 2 настоящей статьи права собственника этих здания или сооружения на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.
Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право, указанное в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Простыми словами, если такой ОКС «случайно» сгорел (а может быть и не совсем случайно), то право пользования чужим участком не прекращается. ОКС можно восстановить с теми же характеристиками. А вот если собственник ОКСа в течении 5 лет ничего не предпримет, тогда своего права на восстановление объекта и пользования участком он лишится.
3. Значимые положения, на мой взгляд, введены статьей 287.5 «Общее имущество собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении».
Ее положения конкретизируют правовой режим общего имущества для таких объектов, как торговые центры, МОЛЛы и т. п., которые на практике в основном строятся за счет средств нескольких лиц, а потом разделяются между инвесторами путем регистрации в них отдельных помещений с передачей в собственность.
Так, п. 2 ст. 287.5 ГК РФ четко определил, что относится к общему имуществу:
вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места.
Дело в том, что ранее режим общего имущества был определен только в отношении многоквартирных домов. В отношении коммерческих объектов в законе была пустота.
При рассмотрении споров суды руководствовались Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Споров по таким объектам много и все они достаточно сложные с точки зрения правовой оценки и определения значимых обстоятельств для дела.
В пример могу привести дело № A60-25594-2017 с достаточно интересной историей и высказанными правовыми позициями (сделаю его обзор в ближайшем будущем).
Понравилась публикация - не жадничаем на 👍 и подписку.
- За помощью узкопрофильного земельного юриста сюда.