Все мы (коллеги - лицензиаты) на протяжении ряда лет занимаемся тем, что приводим условия договора управления в соответствие с требованиями окружающей реальности, при этом стараемся играть на опережение, формулируя условия, помогающие снять потенциальные конфликтные ситуации с «слабой стороной договора».
Обращаем внимание на нововведения, сделавшие бесполезными некоторые условия из тех, которые мы конструировали в «народном договоре управления». Не секрет, что версия 4.0 договора управления нуждается в актуализации, мы будем делать эту работу. Старая версия договора, которую анализируем в этой статье.
А пока расскажем о том, что скорее всего есть у вас в тексте договора, но уже не сработает.
Федеральный закон от 01.05.2022 № 135-ФЗ «О внесении изменения в статью 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» имеет всего две статьи, но какие.
Во-первых, с 01.09.2022 введена новая редакция ст. 16 ЗоПП.
Во-вторых, прямо указано ретроспективное действие новой редакции, то есть все неприятные сюрпризы распространяются на действующие договоры управления.
«Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны» — вот то, что интересует нас больше всего. Так написано теперь в п. 1 ст. 16 ЗоПП.
Ранее было написано, что условия, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными, то есть было общее указание, а уж что конкретно — оспоримость или ничтожность — решалось в каждом конкретном случае судом.
Теперь чётко указано — ничтожность.
До 01.09.2022 «слабая сторона договора» в суде заявляла требование о признании спорного условия недействительным.
Ничтожное условие недействительно «сразу и навсегда», без подтверждения судом.
Пунктом 2 ст. 16 ЗоПП сформулирован перечень условий, которые теперь a priori ничтожны.
Первое
«Условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права».
После 2015 года управляющие организации права на односторонний отказ от ДУ не имеют — это следует не просто из ЖК РФ, но и по ГК РФ.
Второе
«Условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона».
Вот здесь будьте внимательны: в разрабатываемом договоре есть договорная подсудность. Теперь это условие не сработает, а лицензиат из Краснодара может получить повестку из СОЮ в Хабаровске.
Ранее это условие могло быть расценено судом, как оспоримое, то есть, если в иске не было заявлено требование о признании такого условия недействительным, оно работало. Теперь не прокатит.
Третье
«Условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона».
ЗоПП в ст. 32 предусматривает право потребителя на отказ от договора в любое время до момента полного исполнения.
Четвёртое
«Условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом».
Всё то, где вы ограничили или исключили ответственность (речь про реальный ущерб, компенсацию морального вреда, неустойку, штрафы) не сработает.
Пятое
«Условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом».
В договоре управления такого не встречается.
Шестое
«Условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя».
Здесь будьте осторожны. Мало ли, как повернётся судебная практика: мы видим подводный камень в вопросах текущего ремонта, который некоторые любят проводить без согласования на ОСС.
Седьмое
«Условия, которые ограничивают установленное статьей 16.1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг)».
Если в договоре управления что-то подобное указано — не сработает.
Восьмое
«Условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации».
Отказаться от договора можно без суда, просто уведомив другую сторону; расторгнуть договор — только по решению суда.
Здесь может быть потенциально негативная практика в делах, где лицензиат в тексте договора управления указал условие, дающее ему право досрочного расторжения договора.
Девятое
«Условия, которые уменьшают размер законной неустойки».
В судах такое и ранее не работало, так как они стояли на страже «слабого».
Десятое
«Условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества».
Речь о требованиях об устранении недостатков и (или) возврате денежных средств. В договорах управления не встречается почти нигде, поскольку есть Правила № 491, где порядок снижения размера платы прописан, плюс потребитель всегда может требовать недостатки устранить (подтянуть «американку» и т.д.).
Одиннадцатое
«Условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом».
Смысла в таком условии нет и не было никогда. Но проверьте свой договор.
Двенадцатое
«Условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя».
Вспоминаем: чаще всего в суде пытаемся доказать, что радиатор лопнул именно из-за действий самого потребителя. Но на досудебной стадии никогда не требовали от потребителя оправданий. Актировали то, что видим, а в суде уже мог встать вопрос об экспертизе.
Тринадцатое
«Условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав».
Не встречалось в договорах управления, так как отказ от права на защиту невозможен.
Четырнадцатое
«Условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг)».
Не встречается в нашей версии договора.
Пятнадцатое
Указано, что перечень этот открытый, а значит нам придётся каждый раз копать нормативку: вдруг что-то выстрелит из «иных законов».
Читаем ЗоПП, листаем наш ДУ, вспоминаем, что есть п.2 ст. 14.8 КоАП РФ, которым предусмотрена административная ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителя.
Компания «Бурмистр.ру» в крупных городах страны проводит семинары, рассказывает обо всех изменениях в сфере ЖКХ, как отбиться от претензий собственников и ГЖИ, показывает и поясняет примеры из судебной практики, отвечает на ваши вопросы. Программа постоянно обновляется. А еще мы подбираем удобные площадки и вкусно кормим, так как семинар длится 8 часов, привозим каждому участнику раздаточный материал и красивые именные сертификаты.
График семинаров на июнь здесь.