Покупая недвижимость, инвестор может использовать ее для совершенно разных целей — будь то сдача в аренду, получение дохода, дальнейшая перепродажа или просто для жизни. Однако покупатели зачастую ошибаются с объектом для своей цели из-за незнания критериев выбора недвижимости. Разбираемся, как выбирать объекты, которые сохранят ваши активы и принесут прибыль.
Критерии для выбора инвестиционной недвижимости будут очень зависеть от цели. Под словом "инвестиции" часто путают понятие "сохранение капитала" (увеличение стоимости за счет прироста стоимости квадратного метра). И очень часто объекты, которые подходят под lifestyle-недвижимость, путают с инвестиционной.
Для сдачи в аренду
Начнем с того, что есть несколько вариантов вложения в недвижимость, достаточно классических по стратегии. Первая стратегия — это покупка готового объекта с целью net rental yield, то есть с целью получения дохода от арендных потоков. Соответственно, арендные потоки бывают разные.
Хорошим вложением в рентную недвижимость является показатель годового рентного дохода, который превышает годовую инфляцию по валюте этого дохода. Это, например, объекты в Европе. Объект приобретается в евро, номинируется в ренту в евро и, соответственно, смотреть инфляцию надо тоже в евро.
Ряд регионов имеет достаточно типовые истории по стандартной доходности. То есть, найти в Европе рентные объекты, которые дают больше 6% годовых, можно. Но это не масс-маркет — это объекты, которые нужно искать. 7-8% или 10% рентного дохода в год — это доступно. И, как правило, это нужно еще увязывать с налоговым резидентством и т.д.
Чтобы найти объект, который будет приносить достойную ренту, нужно выбрать:
- Ликвидную локацию;
- Правильную цену за квадрат приобретаемой площади.
Я это произношу практически всегда как базовый критерий по выбору объекта недвижимости. Потому что стоимость покупки и место покупки, где этот объект находится, являются определяющими факторами.
Для жизни
Что касается объектов для жизни — они не имеют отношения к инвестициям. Рассматривая lifestyle, вы выбираете не разумом, а эмоциями, комфортом и другими вещами, которые не про цифры. Может быть так, что lifestyle-недвижимость будет иметь инвестиционную привлекательность. Либо инвестиционно привлекательный объект может иметь характеристики lifestyle-объекта.
Возможно, формат lifestyle предполагает, что ты кайфуешь от того, что получаешь объект, который тебе еще принесет деньги и будет ликвидным. Вариант с lifestyle как раз самый редкий — это недвижимость для себя: я хочу тут жить, мне это нравится. Если вы решили продать такой объект, то в принципе сможете продать его за сумму не меньше, чем покупали, и слава богу.
Для сохранения капитала
Если речь идет про формат сохранения капитала, то это — про то, чтобы не потерять деньги, когда ваши деньги еще не обесцениваются. Тут можно смело объединять низко маржинальные рентные объекты с понятием сохранения капитала.
Низко маржинальное — это то, что находится на уровне, либо ниже уровня инфляции. Это будет вложение в недвижимость в формате сложной формы депозита.
Дом нельзя будет потерять в том смысле, что он не пропадет, его не украдут. Понятно, что существует миллион причин, почему недвижимость может быть утрачена. Как правило, все это компенсируется страхованием подобных помещений.
Для получения прибыли
И все же фокусируемся мы, в первую очередь, на объектах недвижимости с инвестиционной привлекательностью. Есть три сценария, которые можно назвать классическими и которые в действительности имеют экономический смысл.
1. Первый сценарий — rental, прибыль приходит с первого дня.
Вы купили готовый объект по хорошей цене, в правильной локации. Rentals бывают разные: на короткий срок в формате туристических апартаментов, бывают под long term (долгосрочные инвестиции). Это вполне нормальное разделение. И в зависимости от того, под какую ренту вы хотите сдавать, надо выбирать локацию.
Рассмотрим Канарские острова. Это туристический рай — сезон для туристов длится 11 месяцев в году. Но даже на территории этих островов есть то, что рассчитано на туристов — ближе к морю, инфраструктуре и точкам притяжения. И есть объекты, которые предполагают, что люди там будут жить долго: они не приехали на две-три недели, а живут, работают, учатся в стране. Это будет другой объект в другом месте, он может быть даже рядом, на расстоянии пары километров. Но это другой объект, и он не будет подходить для краткосрочных. В спальном районе туристы жить не захотят — они хотят море, хотят те плюшки, которые дает локация.
2. Второй вариант — это raise & resale, покупка и перепродажа в краткосрочном периоде
Как правило, это сделки формата off-plan, когда они находятся вне готовой стадии и зачастую не полностью доступны с рынка. Это объекты на стадии постройки, которые могут покупаться не полностью, а с использованием рассрочки, кредитного плеча и т. д. Основная инвестиционная привлекательность возникает за счет прироста стоимости квадратного метра с продвижением по этапам строительства. К примеру, если вы берете кредитное плечо, то объем отвлечения личного капитала для извлечения прибыли будет более приятным, чем при полной единовременной оплате.
3. Третий классический вариант — raise & save
Это вариант, когда вы покупаете объект на стадии девелопмента, зарабатываете за 1,5-2 года существенное повышение ценника, а затем и передаете объект в ренту и держите его 3-4 года — и перепродаете только потом. Вот это один из самых здоровых способов сохранения и приумножения капитала.
Естественно, так как это самый доходный вариант, он одновременно является самым рискованным. Просто потому, что там есть много факторов, которые нужно учесть в момент приобретения. Помимо того, что застройщик был вменяемый, сделка прозрачная, процедура увеличения титульного владения должна быть четко выверена.
Второй фактор — локация подходит для целей ренты, и это имеет экономический смысл. И следующий фактор — этот рынок и эта локация даст владельцу возможность продать объект на рубеже планирования 3-5 лет и вторичный рынок у объекта есть.
Стоит понимать, что есть огромное количество объектов в топовых направлениях и топовых локациях, которые вообще не имеют вторичного рынка, и они при перепродаже никому не нужны.
#недвижимость #недвижимостьзарубежом #инвестиции #инвестициивнедвижимость #недвижимостьзаграницей #покупканедвижимости