В своем первом материале блога я решил поразмышлять на самый насущный вопрос этого года: стоит ли сегодня вкладываться в недвижимость за границей? Какие есть альтернативные направления для инвестиций? И на что следует обратить внимание при оформлении? На эти и другие вопросы отвечаю в материале ниже.
Стоит ли сегодня инвестировать за границей?
Начну с того, что покупка недвижимости в других странах — хорошая идея в любое время, если для этой покупки есть более-менее здравое основание. Дело в том, что недвижимость ради недвижимости покупать совершенно бессмысленно. Ее можно рассматривать как один из вариантов для вложения денег. То есть это форма инвестиций, форма вложения, форма сохранения капитала.
Второй вариант недвижимости — это недвижимость формата lifestyle, когда ты покупаешь недвижимость для себя, для жизни, для удовольствия. В таком случае объект не рассматривается с экономической точки зрения, он рассматривается с точки зрения "можется-не можется, нравится-не нравится, хочется-не хочется".
Если говорить о недвижимости как о форме сохранения капитала, тут очень важно выбрать правильную локацию, оценить рынок и входную стоимость. На самом деле, в любом выборе недвижимости всегда определяющими являются два критерия: первый — это локация, второй — стоимость площади (квадратный метр, фут и т. д.).
Очень часто любят говорить, что вопрос только в локации. На самом деле — нет. Локация может быть идеальной, но если цена выше рынка или завышена относительно текущей реальности, то локация даже на средней дистанции не спасет — это будет невыгодное вложение.
Где сегодня покупать недвижимость?
В свете последних событий ситуация с покупкой недвижимости за рубежом сильно изменилась. С одной стороны, для инвесторов из РФ исчезли в общей массе рынки Европы и США, которые всегда были одними из лидеров интереса по инвестициям в недвижимость со стороны HNWI. При этом самые ключевые направления — Турция, Таиланд, ОАЭ — сохранились. Причем как с точки зрения возможностей технического перевода, так и с точки зрения закона и целесообразности.
Стоит понимать, что открылись и новые направления, которые раньше были не столь популярны ввиду близости и понятности Европы. Это Латинская и Центральная Америка, в частности Панама, Коста-Рика, Аргентина, Бразилия. Также есть очень интересные варианты в Чили и Перу.
Коста-Рика вообще на удивление богата на предложения по инвестиционной недвижимости. При всем своем малом размере и не очень плотном населении, в Коста-Рике очень широкий выбор: от жилья комфорт-класса до люкс-объектов. Большая часть из того, что сейчас представлено у нас в портфеле, имеет экономический смысл с точки зрения даже банальной ренты.
Жилье с доходностью от 7% при сдаче в аренду найти несложно. Есть предложения и с 10-12% — мы умеем их находить и предлагаем клиентам.
Есть ли самая выгодная локация?
Определить самую выгодную локацию для инвестирования сейчас вряд ли возможно — просто потому, что недвижимость надо выбирать под задачу. Торопиться с покупкой точно не следует. Надо определиться: что вы хотите, на какой срок? Какой результат хотите получать в процессе и на выходе, когда решите продать объект?
Не стоит тешить себя надеждой, что вы сейчас купите неплохой вариант, и он может подрасти в цене, чтобы потом продать его или жить в нем самому, если не продадите. Это не план — это самоуспокоение или самообман.
Подходить к вопросу инвестирования надо с умом и хорошим пониманием рынка. Рынков много, ситуация нестабильная, поэтому рекомендация простая: обращайтесь к профессионалам — к тем, кто на этих рынках находится, у кого есть статистика и практика в моменте, кто может объяснить реальные факторы, которые влияют на цену сейчас и потенциально повлияют на нее в будущем. Причем это касается цены как за квадратный метр, так и за ренту.
Что следует учесть при оформлении?
Что касается изменений по документам и процессам — в первую очередь ограничилась территория, куда можно инвестировать напрямую и без законодательных ограничений. Добавились документы по комплаенсу — теперь надо больше доказывать и объяснять, что и где вы покупаете, являются ли продавцы прямо или косвенно аффилированными с гражданами недружественных стран.
Критерии выбора недвижимости
Ключевые параметры, по которым стоит фокусироваться при выборе недвижимости:
- Цель вложения
- Локация
- Форма инвестирования
- Ожидания по инвестиционному результату (что инвестор ждет от объекта: пассивный доход в моменте, прирост стоимости на среднем и длительном сроках, максимальную безопасность и т. д).
Большая часть объектов, которые существуют на рынке и действительно могут принести значительный экономический эффект, дадут его не раньше чем через 2-3 года, а то и 5 лет. Это уже будет зависеть от конкретного объекта. Безусловно, на популярных направлениях (ОАЭ, Таиланд или Турция) есть варианты с ростом в 20% за 1-1,5 года, но их не так много — и расходятся они очень быстро.
Что выбрать с вашим бюджетом?
Из интересных вариантов с бюджетом до $300.000 я бы предложил Таиланд, до $500.000 — Турцию. С бюджетом от $500.000 есть смысл смотреть ОАЭ, хотя там очень широкий спектр предложений, в том числе за меньшие бюджеты и не менее хорошим эффектом.
Также с бюджетом от $500.000 я бы рассмотрел Кипр на среднесрочной перспективе. Это чудесная локация с очень понятным потенциалом роста. Там мало места, и чем больше растет рынок, в том числе экспатов, тем больше это подкрепляет стоимость квадратного метра.
Если рассматривать бюджет от $400.000, то я бы обратил внимание на Панаму и Коста-Рику. Это не "хайповые" рынки, стоимость квадратного метра здесь ниже из-за падения рынка в течение 3 лет на фоне COVID. Но уже сейчас проблемы решились, рынок начинает оживать.
Надо понимать, что из-за сложностей в экономике Европы жители континента сейчас инвестируют в недвижимость с целью сохранения и приумножения капитала, и в том числе европейцы будут подкреплять спрос по Центральной Америке, особенно в испаноязычной. Поэтому Коста-Рика — это прекрасный выбор. Как и Панама.
Всегда рад проконсультировать вас и подобрать подходящий объект — оставляйте заявку на консультацию.
На текущий момент инвестировать в недвижимость так же хорошо, как и в любой другой момент времени. Главное — не считать недвижимость единственным правильным вложением или единственным спасением. Это не так! Недвижимость — это сложный и очень ценный актив, который может быть как активным (то есть генерировать вам прибыль), так и пассивным (забирать у вас деньги).
Всем правильных вложений и разумных решений! Избегайте импульсов и думайте головой!
#недвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость #недвижимостьзарубежом #недвижимостьвтурции #недвижимостьвдубае #зарубежнаянедвижимость #недвижимостьзаграницей #внжвтурции