1. Правоподтверждающий документ.
1.1. Если право зарегистрировано до 15 июля 2016 года:
1.1.1. Свидетельство о государственной регистрации права. Оно имеет несколько форм, цветографических вариантов, и выдавалось различными органами государственной власти в зависимости от времени выдачи. Наиболее часто встречаются с печатью «БТИ», «Юстиции», «Управления федеральной регистрационной службы» и «Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».
Этот документ содержит сведения о субъекте (собственнике) и объекте (квартире) права. Имеет государственный реестровый номер, номер и серию бланка, наименование и печать выдавшей организации, кадастровый (или условный) номер объекта.
Кроме указанных в правоподтверждающем документе имеются сведения о правоустанавливающих документах на объект недвижимости.
1.1.2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости в бумажной форме с печатью Росреестра или в форме электронного документа, заверенного ЭЦП Росреестра. Этот документ подтверждает наличие права собственности и содержит перечень правоустанавливающих документов, которые передавались в Росреестр при ее регистрации. Кроме этого выписка содержит сведения об обременениях, ограничениях наложенных на объект недвижимости.
1.2. Если право зарегистрировано после 16 июля 2016 года:
Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Этот документ подтверждает наличие права собственности и содержит перечень правоустанавливающих документов, которые передавались в Росреестр при ее регистрации. Кроме этого выписка содержит сведения об обременениях, ограничениях наложенных на объект недвижимости.
Данная выписка может выдаваться в двух формах:
- в бумажной форме с печатью Росреестра (необходима для раскрытия аккредитива в банке, если такая выписка предусмотрена договором в условиях расчетов)
- в форме электронного документа, заверенного ЭЦП инженера Росреестра (подходит для всех остальных действий, так как содержит исчерпывающие сведения об объекте недвижимости)
2. Правоустанавливающий документ.
По своей сути, это основной документ на квартиру. В нем описаны условия и порядок приобретения собственником объекта недвижимости, условия проживания и регистрационного учета предыдущих хозяев и иных лиц, связанных с квартирой, прочие условия, которые могут иметь значение при использовании квартиры.
Среди наиболее часто встречающихся правоустанавливающих документов можно отметить следующие:
- Договор купли-продажи квартиры
- Договор о безвозмездной передаче в собственность (приватизация)
- Свидетельство о праве собственности (нотариальное)
- Договор участия в долевом строительстве
- Договор уступки прав по Договору участия долевом строительстве
- Свидетельство о наследстве по закону (нотариальное)
- Свидетельство о наследстве по завещанию (нотариальное)
- Договор мены (или обмена)
- Договор дарения
- Договор ренты
- Решение суда
- Определение суда
- Соглашение о разделе долей
3. Кадастровый паспорт
С 01 января 2017 года данный документ заменен на выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект.
Необходимо отметить, что до сих пор мы время от времени сталкиваемся в понятием "Ранее возникшее право". Что это такое? Это говорит о том, что объект недвижимости был приобретен до 2003 года и был зарегистрирован либо органом БТИ, либо Администрацией. То есть фактически мы имеем дело с обычной сделкой купли-продажи. Но, де юре, регистрация сделки в Росреестре не проводилась и возможно, объекту даже не был присвоен кадастровый номер. Узнаем мы об этом следующим образом: в выписке из ЕГРН указано, что данные об объекте недвижимости отсутствуют. Данная ситуация может вызвать затруднения только в случае, когда стороны хотели бы провести быструю сделку, но продавец не позаботился заранее о комплектности документов на квартиру. Решение следующее:
- заказываем в МФЦ кадастровый паспорт на объект недвижимости
- если кадастровый паспорт подготовлен и кадастровый номер объекту присвоен, то остается лишь подать здесь же в МФЦ правоустанавливающие документы, документы подтверждающие регистрацию ранее возникшего права и кадастровый паспорт для регистрации в Росреестре.
- если кадастровый паспорт не подготовлен и объект не стоит на кадастровом учете, то придется сперва заказать в организации, которая осуществляет функции БТИ технический план на объект, после подать его в МФЦ для постановки объекта на кадастровый учет и только после этого подтвердить регистрацию права собственности в Росреестре (также через МФЦ).
4. Технический паспорт
Дает нам основные технические характеристики объекта. Этажность здания и этаж, на котором расположена квартира, процент износа здания, инвентаризационная стоимость квартиры, основные метражи помещений. Подтверждает отсутствие перепланировки или переустройства.
5. Выписка из лицевого счета
Этот документ необходим для определения количества лиц, имеющих право пользования жилым помещением и, соответственно, для согласования сроков снятия их с регистрационного учета и прекращения указанного права.
6. Согласие супруга на продажу Объекта недвижимости
Необходимо в случае если Объект недвижимости приобретен возмездно физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, находящимся в зарегистрированном браке.
7. Распоряжение Администрации (органа опеки)
В случае, когда собственником жилого Объекта недвижимости является лицо недееспособное или ограниченно дееспособное, чаще всего это несовершеннолетний, мы получаем распоряжение Администрации на продажу этого жилья. Возможно несколько вариантов таких распоряжений:
- Продажа жилого помещения с одновременной покупкой жилого помещения, имеющего жилую площадь не менее той, которая есть в отчуждаемом
- Продажа жилого помещения с размещением денежных средств положенных несовершеннолетнему на расчетный счет, открытый на его имя (их можно использовать до достижения совершеннолетия лишь на определенные цели)
- Продажа жилого помещения без обременений
Для получения указанного документа необходимо предоставить в орган опеки и попечительства при администрации полный пакет документов указанный выше. Причем как на отчуждаемый Объект, так и на приобретаемый.
8. Общегражданский паспорт собственника или иной документ подтверждающий личность (например, свидетельство о рождении)
Проверить не просрочен ли его срок действия, нет ли порванных или иным образом испорченных страничек, все ли странички на месте.