Собираетесь арендовать склад или особнячок, покупаете недвижимость для бизнеса? Предлагаем чек-ап - что надо проверить, чтобы не разориться.
🏡Продаете или покупаете?
Аудит объекта недвижимости важен не только для покупателя, но и для продавца - он поможет выявить плюсы и минусы, точно определить насколько вы можете поднять цену, как выгоднее представить объект покупателю.
Основные моменты:
- сравнение кадастровой и рыночной стоимости, выявление потенциальной выгоды или неизбежных вложений в ремонт;
- проверка технического состояния не только самого здания, но и всех инженерных коммуникаций;
- уточнение статуса - торговый, промышленный, общественный, охраняемый архитектурный объект и т.д.;
- эффективность внутренней планировки, соответствие плану, наличие перепланировок и их оформление;
- транспортная доступность, наличие парковки, возможности расширения территории, отсутствие крупных строек в плане развития территории.
Кроме этого, необходимо учесть как вы организуете переезд офиса/перенос производства, а также предусмотрена ли охрана объекта и как ее организовать в дальнейшем.
🏤Арендуете/сдаете в аренду?
При оформлении аренды ключевое значение имеет то, какая именно организация владеет объектом - частная, государственная, муниципальная. В зависимости от этого условия будут значительно различаться. Иногда даже низкая ставка не компенсирует неудобств, вызванных ограничениями на эксплуатацию со стороны собственника недвижимости.
Контрольные моменты:
- специфика объекта - расположение, общая и полезная площадь, входы/выходы, вид помещения, разрешенные виды использования (например, гостиницы или хостелы можно открыть только не выше первого этажа жилого здания);
- соответствие арендной ставки рыночным расценкам - при слишком низкой цене стоит задуматься, что стоит за большими скидками и какими проблемами может обернуться (например, вам предлагают в аренду часть офиса, но прав на субаренду у “щедрого” предпринимателя нет);
- правильность оформления правоустанавливающих документов арендодателя, отсутствие обременений, возможность пересмотра арендной ставки и условия продления договора;
- возможность сдавать часть или всю площадь в субаренду и на каких условиях;
- кто отвечает за ремонт, в каких объемах, при каких условиях его проводит.
Не забывайте уточнить, как учитывается депозит и можно ли его вернуть после завершения договора. Учитывайте, сколько времени и средств придется потратить на то, чтобы привести помещения в “рабочее” состояние - сложность ремонта, наличие мебели, сигнализации и т.д.
