В России растет перенос срока ввода новостроек в эксплуатацию — 7,5 месяца в июле, свидетельствуют данные Единого ресурса застройщиков.
Почему участились задержки?
Перенос сроков ввода жилья в эксплуатацию связан с антироссийскими санкциями, говорит кандидат юридических наук, адвокат Геннадий Нефедовский.
Многие строительные компании до сих пор не смогли реорганизовать цепь поставок строительных материалов — застройщики вынуждены тратить время на поиск новых поставщиков, организацию логистики и заключения договоров. Это прямо сказывается на скорости строительства. Пока строительный рынок полностью не переориентируется на других поставщиков и не наладит систему поставок, рост задержек неминуем, предупреждает эксперт.
Задерживают сроки сдачи домов и из-за недостатка денежных средств, добавляет доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, к. ю. н., генеральный директор юридической компании Оксана Васильева.
«Экономическая обстановка сильно изменилась. А если застройщик держал денежные средства в иностранной валюте (например, для расчетов с зарубежными партнерами), то он мог много потерять на разнице в курсах валют», — указывает она.
Неустойки
При покупке жилья в строящемся доме гражданин вступает с застройщиком в договорные отношения. Срок сдачи объекта для указанных правоотношений является существенным условием, которое, как предполагается, застройщик будет строго соблюдать, говорит адвокат, кандидат юридических наук, доцент Челябинского государственного университета, эксперт Общественной палаты Челябинской области Дмитрий Повный.
«На практике эти сроки часто не соблюдаются, а застройщики пользуются правовой безграмотностью дольщиков и вносят пункты и дополнения, которые по соглашению сторон дают им право самостоятельно переносить сроки, а также размыто определять момент окончания строительства», — рассказывает он.
Если застройщик не выполняет обязательство (то есть не выдает ключи) в указанную в договоре дату, то со следующего дня в пользу дольщика начинает начисляться неустойка.
«Действующее законодательство предусматривает ответственность застройщиков за нарушение договорных сроков передачи квартиры дольщику. Она выражается в выплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки», — указывает управляющий партнер юридической компании Михаил Паюшин.
Обычно, чтобы получить неустойку, приходится обращаться в суд. Здесь, по словам юриста, члена Ассоциации юристов России Кирилла Резника, главное — правильно рассчитать ее итоговый размер, который будет заявлен в суде как исковое требование. Правила начисления обычно прописываются в самом договоре ДДУ.
«Перед обращением в суд также можно составить претензию с требованием выплатить неустойку в добровольном порядке и направить ее застройщику по почте. Таким образом появляется шанс ускорить получение денег, если застройщик вдруг согласится выплатить всю неустойку добровольно. Если все-таки не согласится и неустойка будет взыскиваться по суду, то у дольщика появляется право в том же суде сразу в рамках того же дела потребовать т. н. потребительский штраф. Он представляет собой еще дополнительно 50% от суммы взысканных судом в пользу дольщика денежных средств за то, что претензия не была удовлетворена застройщиком добровольно», — поясняет юрист.
В свою очередь, кандидат юридических наук, почетный адвокат адвокатской палаты г. Москвы, преподаватель РААН Елизавета Селезнева напоминает, что раньше дольщики могли выбить из застройщика компенсацию и по закону о защите прав потребителей. Теперь их вывели из-под действия этого закона.
«Раньше за просрочку на три месяца дольщик по закону о защите прав потребителей мог легко взыскать с застройщика 100 тысяч рублей. Теперь к отношениям дольщика и застройщика применяется исключительно закон о долевом участии в строительстве. Взыскать деньги по закону о защите прав потребителей больше нельзя», — говорит Селезнева.
Допсоглашения
Как рассказывает Кирилл Резник, застройщики, понимая неизбежность срыва сроков строительства, должны официально уведомлять об этом дольщиков. Обычно строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к договору, согласно которому срок переносится.
«Сразу отметим, что дольщик не обязан его подписывать. Но если подпишет, то вышеупомянутую неустойку уже нельзя будет считать исходя из старых сроков. Теперь нужно будет, чтобы застройщик пропустил и новые сроки тоже — только тогда начнется начисление штрафа за просрочку сдачи дома», — предупреждает юрист.