Держу своё слово, и, как и обещал своим подписчикам и читателям недавно, сегодня расскажу подробнее обо всех нюансах запланированной Правительством и озвученной самим Президентом страны на специальном совещании по этому поводу Программы Правительства РФ "Развитие индивидуального жилищного строительства («Мой частный дом»)".
Которая является частью общей "Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года". О как завернули господа-государевы слуги! Ну, вот и посмотрим, что у нас там задумано-запланировано.
Начнём с того, почему она собственно "выросла", эта программа - "Мой частный дом"
В последние лет семь неуклонно росла доля индивидуального жилищного строительства в общем объёме построенного жилья в России. И в 2021 году она впервые стала больше 50 %, обогнав МКД - многоквартирные дома.
Почему так?
"Это является следствием совокупности факторов, в числе которых возрастающий спрос на загородное жилье у жителей мегаполисов, упрощение требований к оформлению документов при строительстве ИЖС."
Это так "государственные мужи" считают. А на деле жить в городах сегодня стало всё чаще экономически неэффективно для семейного бюджета по балансу доходы-расходы. Качество жилья в МКД упало. Локации серьёзно стали ухудшаться. Ценник вырос за последние три года просто бомбически-космически. И вообще, чем дальше, тем большее число людей города начинают "доставать". Но это вот всё неточно. Кое-кому виднее, конечно же. Но:
По данным Росстата и ВЦИОМ, около 59-60 % проживающих в квартирах граждан хотели бы жить в частном доме. А это почти 24 млн. семей.
Что же мешает этим нашим согражданам осуществить свою мечту? Почему все, кто хочет этого, ещё не живут в своих индивидуальных домах или их аналогах (таунхаусы и др.)?
Причин несколько, как считают власти. Основная вот какая, на их взгляд:
"Для обеспечения развития индустриального строительства индивидуальных жилых домов на территориях комплексного развития необходима градостроительная подготовка и обеспечение инфраструктурой более 72 тыс. гектаров земли в населённых пунктах."
Т.е. не хватает обеспеченного инфраструктурой пространства для ИЖС.
Кроме того, мешало отсутствие льготной ипотеки для ИЖС. Отсутствие профессионального рынка услуг в этом сегменте. Недостаточная "простота и прозрачность" законодательного регулирования в сфере ИЖС.
Главным для выполнения Программы по ИЖС видится разработчикам "...обеспечение доступности строительства или приобретения индивидуального жилого дома и стимулирование роста ввода объектов индивидуального жилищного строительства."
А что же конкретно предлагают сделать все службы, участвующие в процессе управления рынком жилья? Такие, как Минстрой, Росреестр и прочие?
Далее буду приводить так сказать "прямую речь" из документа с выделением. И с моими комментариями, что же собственно всё это значит, на мой взгляд. Плюс какие есть уже подвижки (если есть) или даже успехи (если и они имеются) в конкретном предлагаемом направлении действий.
"...в рамках Стратегии по данному направлению планируется реализация следующих мероприятий:
совершенствование законодательного регулирования в сфере ИЖС;
Без указания конкретики - в целом просто пока декларация. У нас уже ранее сделаны "подвижки" в упрощении регистрации дома ("дачная амнистия"), упрощения процедуры подачи документов для строительства дома и т.п. Новой чёткой конкретики - нет.
градостроительная подготовка земельных участков для ИЖС;
Скорее всего, это те самые 72 тысячи гектаров, о чём уже говорилось здесь выше. Ну, такое себе. Много это или мало? Я считаю - в масштабах страны - очень мало. Плюс не ясно, в какие сроки какие объёмы будут вводится. Какая инфраструктура реально "войдёт" в состав "градостроительной подготовки"? Также нет ответа.
создание условий для ипотечного кредитования ИЖС, в том числе при строительстве хозяйственным способом;
А вот здесь "подвижки" есть. Была объявлена такая "встроенная программа" из общей программы "Мой частный дом".
Мишустин уже "запустил" пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками. По ней льготная ставка по ипотеке составит не более 9%. Позже её снизили до 7 %, как и на ипотеки для МКД. Максимальный размер займа в Москве, Санкт-Петербурге, а также Московской и Ленинградской областях — 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб. О как! Я уже как-то писал про это.
Но пока в этом пилоте будет не более 8 тысяч участников. И я даже могу предположить, в каких регионах. И из каких категорий населения будут первые "получатели". Запланированный объём общей выдачи - чуть более 50 млрд. рублей. Что, конечно, капля в море. Ну, будем посмотреть. Что "надумают" в итоге к 10 сентября с.г.
распространение проектного финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу на ИЖС;
Есть положительный шаг, совместно с ипотекой. Мутко, что теперь "заправляет" АО "ДОМ.РФ", сказал, что активничают они там в этом направлении. Уже 4,5 тыс. семей этим с его слов воспользовались.
упрощение процедуры предоставления земельных участков на льготных условиях;
Это дело дали "на откуп" местным, региональным властям. Для кого и что будет упрощено при получении участков на льготных условиях, и что за условия такие будут - "тайна" сия пока покрыта мраком. Но, думаю, местные найдут кому. "Желающих" пруд пруди. Кого возьмут? - вот вопрос.
выработка комплекса мер, направленных на обеспечение доступности жилья;
Это всё уровня "бла-бла-бла", для разбавления документа и увеличения его объёма. На моё строго и сугубо оценочное, и, скорее всего, явно ошибочное, стороннее, ничем не подкреплённое мнение, ну, вы поняли:
Мер таких в реальности может быть всего две: увеличение числа "не мусорных", продуктивных, рабочих мест. И реальное достаточно значимое (не на 1-2 %, а на 30-50 % минимум) заработных плат. А лучше - в разы).
Нам до такого - дальше, чем до Сатурна, так что - "проехали".
формирование банка земельных участков с доступной инженерной и транспортной инфраструктурой;
Да можно и сформировать, было бы из чего. Но вот нету же. Скорее всего, отсылка к тем же запланированным 72 тысячам гектаров. Хотя ключевое слово фразы - "доступной" - всё фактически рушит в таких думках. Доступность понятие такое, "резиновое", сильно тянется, кому доступно, а кому тоже самое - уже и нет.
оптимизация процедур по обеспечению объектов ИЖС необходимой жилищно-коммунальной инфраструктурой;
Это внутренние "заморочки" органов власти. Не про тех, кто собственно хочет затевать ИЖС. "Внутренняя кухня".
внедрение социально ориентированной и экономически эффективной системы газификации и газоснабжения населения в субъектах Российской Федерации;
Ну, здесь все уже про это, наверняка слышали. Я также уже пару раз писал об этом. Введены т.н. социальная газификация. Или иначе - "догазификация". Об этом подробнее тут и тут.
Такое тоже себе... Ключевая фраза здесь - "экономически эффективной" системы газификации. Кому-то стало дешевле подключиться, кому-то - также. А кому-то - едва ли не дороже. Экономика должна быть эффективной, и прибыль как цель никто для "Газпрома" не отменял.
Ну, правда, из хорошего - есть надежда через вот это вот получить расширение площади газификации в стране. Реальной, а не на бумаге. В планах это есть. Посмотрим. Тут есть подвижки со стороны газовщиков.
Но и есть новые тенденции, технологии и материалы на рынке ИЖС. И всё больше домов даже в наши морозы за минус 30 зимой вполне себе отапливаются электричеством за так же вполне себе вменяемые деньги. сопоставимые с суммарными полными расходами на подключение к газу.
Потому что уже есть новые материалы, технологии, проекты, системы. С которыми и без газа можно жить комфортно и при этом не мега-затратно.
установление «выравненного платежа» за подключение ко всем видам сетей;
А вот это вот целая "беда" случилась. Я также уже писал про это здесь и здесь. Не раз я обращал ваше внимание, что надо учится читать послания властей между строк. "Выравнивание" естественно никогда не бывает по "нижнему" краю. Поэтому "подтянули" вверх подключение электричества к подключению газа. Было 550 руб. за 15 кВт, теперь не менее 3000, а в перспективе и 5000 рублей за 1 кВт. Выросло более чем в 80 раз. Ну, хорошо, что не в 136, как планировалось изначально. Скажем "спасибо". Естественно, не радостная новость.
Хорошо, если стоимость подключения интернета не надумают также повысить. Ибо это теперь также ключевая коммуникация, и важна очень.
внедрение реестра типовых проектов для строительства индивидуальных жилых домов;
Правильная задумка. Полностью поддерживаю. Давно пора было сделать общую проектную базу и по индивидуальным домам. Как с МКД. Там она фактически есть. Есть "типовые" дома, и их - большинство. Вот это надо делать. И мысль верная, и эффект хороший. Для снижения себестоимости домокомплектов, если всё правильно и честно сделать.
запуск массового строительства индивидуальных жилых домов индустриальным способом;
Вот вообще моя мечта. Не поверите, но так. Уже есть самые разные такие производства. И материалы там разные, и "комплектность" различного уровня. Но поверьте, в идеале - за быстровозводимыми зданиями из готовых, индустриальным образом произведённых не на месте, а на заводе, домокомплектов - будущее.
Это просто песня, это надо видеть своими глазами. Когда с голого места через две недели или пусть даже месяц-два ты видишь трансформацию полностью пустоты в готовый к эксплуатации дом. В который нужно только мебель и всю прочую функциональную "начинку" вставить, довнести, и - вуаля! - заезжай и живи.
Конечно, в условиях санкций добиться вот реально широкого распространения таких заводов будет не лёгким делом. Но всё-таки это реально. А без широты "охвата" и массовости не будет снижения себестоимости каждого отдельного домокомплекта, роста конкуренции в сегменте, и общего снижения цен вследствие этого. Иначе это всё и останется, как сейчас, дорогой "экзотикой" для тех, кто любит и быстро, и всё сразу, и красиво, и чтобы тепло-комфортно.
В этом направлении Правительство, кстати, планирует серьёзную помощь:
К 10 декабря 2022 года правительство должно представить президенту предложения о поддержке строительства частных домов с использованием быстровозводимых конструкций. Речь идет в том числе о создании или приобретении соответствующих технологий, уточняется в поручении. - РИА Новости.
Такие дела. Очень нужное и верное направление. Вопрос, кто и какие нам в текущих условиях захочет продать "соответствующие" технологии. Тут "соответствующести" мало. Надо, чтобы они были реально передовыми, современными. А не так, как мы якобы "роботов" до сих пор делаем. Когда уже не только бостонские, но и китайские робото-собаки вовсю начинают там и сям бегать. А у нас почитай один только Федя. Или как его там.
реализация комплекса мер по развитию деревянного домостроения, включая мероприятия по стимулированию производства и применения домокомплектов из дерева.
Ну, тут у меня двоякое мнение. Да, надо. У нас в сравнении с ведущими державами, клепающими домики как горячие пирожки, дикое отставание в деревянном домостроительстве. Вот цитата из официальных данных:
Несмотря на то, что Россия обладает 25% запасов мировых лесных ресурсов, до недавнего времени строительство домов из древесины востребовано в основном в индивидуальном жилищном строительстве. При этом использование древесных материалов при строительстве жилья в России составляет всего 0,003 м3/м2, что в 17 раз меньше, чем в Финляндии, США и Канаде.
Но тут есть нюансы. Я - только за современные формы "вставки" дерева в дома. Если это всё будут истории, как сейчас, на годы, в том числе из-за технологических особенностей строительства, то мне вот такое лично - не нравится. Для массовой застройки это не подойдёт.
Кстати, есть у нас в России одна компания, которая уже более наверное десятка лет лоббирует внедрение на госуровне согласований строительства многоэтажных и при этом многоквартирных домов. Название не напишу, рекламу от меня они не дождутся). Но может вы про них и так слышали.
Чуть ли не до 5 этажей дома. Если не выше. С деревянными лифтами их планируют делать, что ли?)) Но про доступ наверх таких домов не главная суть потенциальных проблем.
Конечно, у нас тут химики во всём мире разные составы понапридумывали для огне- и биозащиты дерева. Но как-то пока я вот не воспринял. Что-то как-то "боязно" пока думать о таком... Вот вдруг всё-таки где-то одна квартира загорелась по серьёзке, и что? - и всему дому скажем - "адью!"? Слабо знаком, надо прокачать знания в этом направлении. Займусь на досуге.
А вот готовые быстровозводимые, и при этом - энергоэффективные и реально "тёплые дома" на т.н. "быстрых" и "легких" фундаментах, что делаются не просто в "тёплом контуре", а вот прямо под ключ в виде "заезжай и живи!" - это вот прям сладкая "конфеточка". Лишь бы никто с материалами в их экологичности ничего не намутил бы в неправильную сторону. "Бизнесмены", они такие...
А ведь реально красота: никаких года-двух-трёх лет строек, а то и пяти. Никаких влажных и "грязных" работ. Современные планировки, внешний вид и энерго (и не только) эффективные конструктивные и инфраструктурные решения - кто от такого откажется?
И при этом - светло (остекления есть просто аховые в некоторых вариантах), и при этом - тепло, и в обслуживании-отоплении - недорого. Красота-то какая!👍🏡💥
Выводы
В целом программа - неплохая. И очень, очень нужная в наши непростые времена. Причём кое-что в ней уже запущено и вот прям уже "поехало". Вопрос, насколько далеко "уедет". Буду держать руку на пульсе. А пока надо ждать хотя бы 10 сентября. Тогда, скорее всего, будут и первые данные, кто и чем и как сумел уже воспользоваться.
Ну, и конца года надо ждать, что там будет и будет ли вообще планироваться толковая поддержка домостроительных предприятий в сфере ИЖС.
Пока вот даже данные по льготной ипотеке под ИЖС, например, сильно разнятся. Одни заявления - 2,5 тыс. человек только подали на такую. По другим - уже почти 4,5 тысячи семей её получили, и уже порядком тому назад по времени. А не просто им её одобрили.
Самое плохое, что всё это может превратиться в нечто подобное рынку новостроек в МКД. Надо реально расширять все части программы, особенно заводское домостроение для ИЖС, и добиваться не только "удержания" цен, но и их снижения в этом сегменте за счёт реальной унификации, индустриализации "эффекта масштаба".
Потому что цены сейчас уровня "космос" - за реально качественное сделанное на заводе "готовое" жильё. Иначе никак - на старте всегда и со всеми новыми продуктами для рынка бывает только так.
Очень бы хотелось верить, что учтя опыт развития стройки в МКД, и все недостатки тех схем, что там устоялись как "рабочие", при развитии строительства в ИЖС не "наломают" прежних "дров", что случилось с МКД.
И не будет ещё плюсом нового "пузыря". теперь уже в ИЖС.
Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить важные новости. Ставьте лайк, если статься понравилась. Пишите комментарии, теперь они снова открыты для всех.
Всем нам классных загородных домов и мирного неба над головой!
